商务综合楼经营管理模式最佳设计方案

      【案例背景】公司的商务综合楼在西昌市城南大道干道上，其位于西昌市最大的十字路口旁，西面毗邻昌平建材市场、北面设有小商品批发市场，两个四星级酒店。此商务综合楼占地3000平方米，设有地下停车场，有停车位49个；整个大楼地下一层，地上12层，有自动扶梯四部（1～3层）、运货电梯一部、客梯两部，总建筑面积有19337平方米。另外，由于地理位置的优越，购货环境良好，此楼盘具有较好的商用价值。此商务楼目前正处于在建中，预计2009年底竣工，即可投入使用。

      注：该文中酒店的数据以当地酒店实际消费参数为依据，阅读计算时请灵活安排。

      参照以上信息及当地的楼盘销售、出租价格及消费水平等总体因素，下面我们来探讨早先拟定的三种管理方案，看哪一种方案最能体现公司的投资价值？

      ◎第1种模式：部分出租

      一、经营收入

      1.地下停车场1～4层作为出租项目：

      一楼（使用面积2039平方米，以下都是使用面积）按50元/平方米，二楼（2154平方米）按30元/平方米，三楼（1494平方米）按25元/平方米，四楼（1508平方米）按20元/平方米，地下一层按照同地段、停车位收费标准，全年5万元。

      4层以下收入合计285.896万元。

      2.5～12层作为商务酒店项目：

      （1）住宿（标准间入住率60%和豪华间25%）：

      155间×120元/间×60%×365＝407.34（万元）

      17间×388元/间×25%×365＝60.1885（万元）

      （2）茶楼：按2万元/月估算，全年收入为24万元；

      （3）会议厅：按1万元/月估算，全年为12万元；

      5～12层收入合计503.5285万元。

      3.总经营收入合计：

      285.896＋503.5285＝789.4245（万元）（约合790万元）

      二、经营成本

      1.人员工资，见表1。

      

      2.营运过程发生费用：

      （1）管理费用：30万元（参照公司酒店标准，包括运行管理费用，含办公、差旅费、招待费、交通费、业务费、各种证照年检等费用）

      （2）水电费：32.1×1.5（倍）＝48.15（万元）（参照同类酒店管理标准）

      （3）电话费：11.2×1.5（倍）＝16.8（万元）（参照同类酒店管理标准）

      （4）设备维护维修费：5万元

      （5）营运费用：33.93万元

      合计：133.88万元

      3.各项税费：

      　 （1）营业税及附加：790×5%×（1＋7%＋3%＋1%）＝43.845（万元）

      　 （2）副食品调节基金：

      790×1‰＝0.79（万元）

      （3）房产税：

      5000×70%×11670/19337×1.2%＋285.8960×12%＝59.6547（万元）

      （房产税减除比例30%，自用房产税率1.2%，出租房产税率为12%）

      （4）土地使用税：0.3×8＝2.4（万元）（参照该地段8元/平方米，一楼面积为3000平方米）

      合计：106.6897万元

      4.经营成本总计：146.8＋27.158＋133.88＋106.6897≈415（万元）。

      三、折旧计算

      残值率为5%，资产原值5150万元，年折旧额＝5150×95%/35≈140（万元）。

      四、经济评价

      投资资金假设为自有资金，不考虑利息，计算得出结果为经营利润。按固定资产投资5150万元，1200万元作为装修费用，50万元作为流动资金投资，采取直线法进行折旧，折旧年限为35年，残值率为5%。5年以后需要重新装修。企业所得税税率25%，装修费用按直线法摊销，装修耗时估计2个月，本年收入减少83万元；20年后固定资产余值为2350万元（5150－140×20）。

      由表2可以得出以下结论：

      

      1.计算投资回收期：

      N＝19＋793.3/2726.3＝19.29（年）

      投资该综合楼需要19.29年收回全部投资。

      2.计算内含报酬率：

      当折现率为2%时，净现值为6563.47－6400＝163.47（万元）。

      当折现率为3%时，净现值为5849.16－6400＝－550.84（万元）。

      采取插值法，得出该模式下内含报酬率为2.23%，低于同期贷款利率6%。

      虽然该方案不具有可行性，但是可以解决一部分职工的就业问题，可以缓解公司人员的就业压力，具有社会效益。另外建议，在现金流入上应该加强营销，1～4楼的经营决策上，应注意给客户提供更好的经营环境，加大宣传力度，让更多有实力的商家来经营，对该楼的综合经营的联动性起作用。