财务角度下房地产企业转变经营策略的思考

      2008年初受央行货币紧缩政策影响，我国房地产市场进入了低迷阶段，2008年下半年美国金融危机的蔓延，使房地产市场更是雪上加霜，房地产企业如何才能摆脱金融危机的困扰，尽快走出困境，以财务的观点来看，笔者认为可以从以下两个方案进行考虑：

      ◎方案一：降价促销应是上策

      在销售市场极度萎缩的今日仍有许多企业死扛原有的房价不松动，导致资金紧张，有的楼盘甚至不得不停工，其实这并不是一个好的对策。对目前现金流不是十分充足的企业而言，适当降价促销，不仅不会导致企业利润率的同比下降，还可以及时回笼资金，有利于企业资金周转和竞争力的提高。由于房地产转让涉及的税种很多，对企业的经营和收益影响很大，主要税种有营业税、印花税、土地使用税、土地增值税和企业所得税等，其中以土地增值税的影响最大。土地增值税实行30％、50％、100％和200％的四级超率累进税率，远高于企业所得税25％的税率，因此适当降低销售价格，选择一个最优的土地增值税率，既可及时回笼资金，又不会使企业利润率同比降低，不失为一项双赢的销售策略。

      【案例】某开发商2007年1月通过招、拍、挂，竞得G12地块的国有土地使用权。支付土地价款4.2亿元，2007年3月动工建设，总可售建筑面积10万平方米，预计2009年3月竣工。支付开发成本费用1.8亿元，销售及管理费用200万元(印花税另计，下同)，为开发需要，企业于2007年2月起分次向银行借入2年期贷款3亿元，年均利率7％(贷款合同规定到期无法偿还须加收罚息，罚息按贷款利率的40％计算加收)；2007年10月开始预售，预售价格15000元/平方米(假设没有其他应调整事项)。

      根据对市场销售情况进行摸底，15000元/平方米的价格客户难以接受，销售情况极不理想，如降价10％，预计在竣工前可售出约60％的商品房，降价17％则可售出90％以上，促销力度越大，效果越明显。财务据此编制促销方案比较表(表1)如下。

      

      【分析】(1)从上表数据的绝对值来看，方案2和方案3与方案1相比，企业的收入和利润都有所减少，但从相对数来看二者减少的幅度并不是同步的，方案2降价10％，利润率下降1.24％，方案3甚至不降反升。这是因为虽然企业收入增加，但相应的税费也会增加，如方案1比方案2收入增加了1.5亿元，税费则增加了9658.5万元，占增加收入的64.39％，利润仅占增加收入的35.61％；方案1比方案3收入增加了2.5亿元，税费则增加了19210万元，占增加收入的76.84％(因土地增值税计算级次不同，仅此一项就增加税款15880万元)，利润仅占增加收入的23.16％。因此从三个方案所给出的净利润率来看，选择降价17％的促销方案应该对企业最为有利。

      (2)降价促销有利于企业及时回笼资金，保证按约定还贷。由于从2007年下半年起，银行中长期贷款利率一直维持在一个较高的水平(2007年3月1～3年期贷款年利率为6.57％，7月为7.02％，9月为7.47％，12月为7.56％，目前为5.4％)，直至2008年11月才开始回落，企业的利息负担很重，如果到期无法偿还贷款还要加收罚息，企业就会被利息和罚息拖垮。另一方面，降价促销回笼的资金除了归还企业贷款外，还能帮助企业获取较好的投资机会。如投资没有风险的货币基金，企业不仅可以获得货币基金的红利收益，还可获得红利减免的优惠(开放式基金红利免征企业所得税)。按2008年货币基金收益水平来看，年收益率都维持在2.8％以上，在投资渠道不畅的市场里，仍是一个较好的选择。因此降价促销只要将价格制定在合理的范围内，企业就可达到双赢的目的。采取“加快出货、收缩业务”这种领先于行业的正确调整思路，才能尽快回收一个较为充沛的现金流，才能抵御市场的寒冬，才能生存下来。

      ◎方案二：改销售为经营性租赁

      目前在一些发达国家，从事高端物产开发的地产商，他们开发房产不是为了销售，而是为了持续持有所开发的房产，并通过销售物业实现持续盈利，这种模式(又称商业物业)值得我们借鉴。其主要特征表现在：(1)资产主要用于租赁而不是出售，所以保持相对较低的资产周转率；(2)有持续而稳定的现金流；(3)有与相关产业协同的业务布局；(4)有高端/优秀的服务能力；(5)有与长期固定资产占用相对应的中长期资本结构；(6)在经济紧缩时期具有较低的业务波动性。

      事实上，我国一些房地产企业目前也在尝试走这条路，将自建房产转为经营性租赁，通过高档的房产和高质量的物业管理，吸引大量的跨国公司和大企业进驻，实现持续盈利，并通过经营模式的改变，降低企业的税负，达到了即能持续稳定盈利又能降低成本的双重目的。

      【案例】某房地产开发企业自行开发一栋建筑面积为3万平方米的楼宇，支付地价款5100万，开发成本费用3900万，管理费用800万，其他费用400万，楼宇建成后用于出租，租期20年，每平方米月租金30元，市场销售均价每平方米8000元(为便于计算本例不考虑租金递增，也无其他应调整事项)。

      根据国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知(国税发[2006]31号)第二款第5项第5条规定：开发企业将开发产品先出租再出售的，凡将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售固定资产确认收入的实现；第六款规定：开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现；第八款第2项第14条规定：开发企业将开发产品转作固定资产的，可按税收规定扣除折旧费用；未转作固定资产的，不得扣除折旧费用。