一、多个开发项目利息费用的分摊 土地增值税政策规定：财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；在财务费用分摊不清楚、没有银行贷款利息证明的情况下，利息支出按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本计算的金额”之和的5％以内计算扣除。上述两种扣除方法，其实给企业提供了选择的机会，企业可以根据自己的实际情况，测算一下这两种方法哪一种扣除的费用额大，费用额大增值额就相对较小，缴纳的土地增值税就少。怎么样才算“能够按转让房地产项目计算分摊”，税法中并没有明确。企业发生的借款是为多个房地产项目时，利息费用应当分项目核算。企业先要确切地来核算利息，进而才能正确地计算利息支出，因为土地增值税政策里面没有单独明确利息应该怎么核算。我们通常用的办法：税法上没有特殊规定的，根据会计规定的要求处理；税法上有特殊规定的，根据税法规定的要求处理。所以，利息费用的计算和归集应当依照《企业会计准则——借款费用》的有关规定执行。下面举例说明： 某房地产开发公司2007年1月1日向银行借入专门借款5000万元，贷款利率7.56％；2008年1月1日向银行借款(一般借款)500万元，借款利率为10％；2008年4月1日向银行借款(一般借款)1500万元，借款利率为8％。一号楼工程造价6500万元，其中：2007年2月1日支付1000万元，2007年5月1日支付2000万元，2008年2月1日支付1000万元，2008年6月1日支付1500万元，2008年9月1日支付500万元。工程于2008年竣工结算，余款500万元于2008年12月底一次性付清。假设一号楼已符合土地增值税清算条件。 根据上述资料，计算一号楼借款费用应予以资本化的利息费用金额如下： (1)专门借款利息费用资本化金额=5000×7.56％×2=756万元 (专门借款金额存入银行取得的利息收入或者进行暂时性投资取得投资收益的，应从专门借款利息费用资本化金额中扣除。) (2)计算一般借款利息费用资本化金额 一般借款利息费用资本化金额=累计资产支出超过专门借款部分的金额资产支出加权平均数×所占用一般借款的资本化率 所占用一般借款的资本化率=所占用一般借款加权平均利率 所占用一般借款加权平均利率=所占用一般借款当期实际发生的利息之和/所占用一般借款本金加权平均数 累计资产支出超过专门借款部分的金额资产支出加权平均数=∑[所占用每笔一般借款本金×(每笔一般借款在当期所占用的天数/当期天数)]。 公司为建造一号楼的支出总额为6500万元，超过专门借款总额5000万元，占用了一般借款1500万元。假定全年按360天计算，由此计算累计资产支出超过专门借款部分的金额。资产支出加权平均数=(1000+2000+1000+1500-5000)×210/360+500×120/360=458.33万元 所占用借款本金加权平均数=(500×10％+1500×8％)/(500+1500)=8.5％ 由此计算一号楼借款费用应予以资本化的利息费用=756+458.33×8.5％=794.96万元，即为允许扣除的利息费用。 二、同一土地有多个开发项目“公共”投入的成本费用分摊 土地增值税政策规定：纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用，以及开发土地和配套设施的成本允许扣除，包括土地征用及拆迁补偿费(包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等)、前期工程费(包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出)、基础设施费(包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出)、公共配套设施费(包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出)、开发间接费用(指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等)。政策还规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。 如果上面投入仅为一个项目或者说是一个土地增值税清算单位的付出，其发生的支出可以全额一次扣除。而企业是为多个房地产项目投入的情况下，因为土地增值税的清算是以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算(对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算)。根据《土地增值税暂行条例实施细则》第九条规定“纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。”所以，对属于多个房地产项目共同发生的成本费用，要在各个房地产项目中进行分摊。下面举例说明：
