昆百大A：计量模式拯救财报

      利于投资者掌握其投资价值，也带来一些问题，如由此带来的利润“虚增”是否应该分配等。但是无论如何，昆百大A已为其他上市公司做出表率

      改头换面

      2008年一季度末，昆百大A资产负债率高达90.57%；短期借款、一年内到期的长期负债与长期借款三项合计高达6.05亿元，与此形成鲜明对照的是，即便包括了少数股东权益，昆百大A股东权益合计也仅为1.93亿元，其中归属于母公司所有者权益仅为9252万元；在昆百大A股东权益中，未分配利润为负的5411万元。如此数据，突显了昆百大A财务风险高企、资本结构失衡以及分配能力低下等问题。

      不过，随着昆百大A于6月6日“关于对投资性房地产后续计量由成本计量模式变更为公允价值计量模式的公告”的发布，以及相关议案被董事会与股东大会审议通过，其尴尬的财务状况将喜获拯救。

      “投资性房地产”一词大量出现始于2007年1月1日在上市公司范围内施行的新会计准则体系。根据相关会计准则，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。新会计准则的一个最大变化是适当引入公允价值计量模式，主要体现在金融工具与投资性房地产两个方面。

      据昆百大A介绍，在公司经营过程中，根据部分资产的实际状况以及对部分持有物业的经营模式定位选择，公司部分持有物业用于经营性租赁方式出租，属于投资性房地产；基于目前房地产市场情况及本公司资产实际状况，为真实反映本公司资产现实价值，公司决定将投资性房地产后续计量模式由成本计价模式变更为公允价值计价模式。

      具体而言，2008年一季度末，昆百大A用于出租的投资性房地产项目主要有四，一是母公司持有的百大新天地项目，二是控股子公司昆明创卓商贸有限公司持有的昆明走廊项目，三是母公司持有的新纪元广场B座自有产权，四是控股子公司云南百大住宅开发有限公司持有的百大国际花园幼儿园。

      四项资产的账面净值分别是1.28亿元、3100万元、604万元与354万元，账面价值合计1.68亿元，占昆百大A2007年度经审计资产总额的8.87%，为2007年度经审计归属于母公司所有者权益的193.93%(表1)。

      

      昆百大A四项投资性房地产按公允价值计量后，2008年一季度末比账面净值增加5.02亿元，增值近3倍；增值额为股东权益的2.6倍，是归属于母公司所有者权益的5.43倍。在剔除递延所得税负债1.26亿元后，昆百大A未分配利润将增加3.17亿元，从而将一改其未分配利润为负的局面。不过，昆百大A所受益处并非仅限于此。

      融资先导

      昆百大A采用公允价值模式计量投资性房地产之后，首先是改善了公司的财务状况，利于公司相关融资运作。

      尽管自2003年末至2007年末，昆百大A已经摆脱了“资不抵债”的困局，资产负债率从112.23%降至89.11%，然而，近三年却一直徘徊在90%的高位。同时，昆百大A投入资本主要是带息债务，2007年末带息债务占全部投入资本的比率高达86.26%(表2)。

      

      资产负债率等居高不下的原因主要有二，一是昆百大A近年来未补充新的资本金，同时又要消化历史形成的巨额负数未分配利润；二是公司近年来涉入房地产开发领域，而这又是高负债率、高资金投入的行业。

      在高负债率的背景下，昆百大A的资金紧张问题逐渐显露。2007年末，昆百大A货币资金为2.73亿元，短期借款与一年内到期的长期负债两项合计却高达4.35亿元，面临较大的偿债压力。

      实际上，在上述投资性房地产计量模式转换议案获批的同时，还有《关于处置B座新纪元酒店18-27楼资产的议案》同时获昆百大A股东大会通过，而该议案便是迅速回笼资金的紧急运作。

      据介绍，昆百大A拟对其新纪元酒店18-27楼资产以售后返租方式进行处置。具体而言，将该楼宇资产分割为若干销售单位，出售给投资者，再由公司按一定的租金水平返租经营，并由新纪元酒店统一经营管理；该部分资产处置预计可以回笼资金1.8亿元，将作为商业零售业和房地产发展的补充资金。

      与售后返租能够迅速回笼资金不同，昆百大A转换投资性房地产计量模式并不能直接融入真金白银，但可以极大改善公司资产负债率等财务指标，从而为进一步的融资运作或保持目前的贷款水平打下基础。

      根据昆百大A2008年一季度末的资产负债情况，在不考虑其他因素的情况下，投资性房地产计量模式转换为公允价值模式后，其资产负债率将降低为77.66%，比一季度末的90.56%减少12.9个百分点。

      分配谜局

      同时，转换投资性房地产计量模式之后，昆百大A将摆脱巨额负数未分配利润的局面，使未来的利润分配成为可能。

      2008年一季度末，昆百大A未分配利润为-5411万元，按此计算，转换计量模式之后，其未分配利润将变为3.71亿元。不过，这种巨额的“账面”未分配利润是否可以分配，于理于规都值得探讨。