中国土地市场化进程的时空特征分析

      文章编号：1007-7588(2007)01-0043-05

      1 引言

      在当前工业化、城镇化的快速发展阶段，农地资源的过度损失以及建设用地的低效利用已日益成为整个社会经济可持续发展的瓶颈制约[1,2]。据统计，1986年～2002年，每年约有16.84×10[4]hm[2]的耕地转变为非农利用；根据有关部门对北京等31个国内特大城市占地规模的分析，1995年这些城市的用地增长弹性系数已达2.29[3]，城市用地增长不仅明显高于人口增长，也大大超出了美国(1.58)、印度(1.62)和南美(1.25)等地的水平[4]。

      究竟如何优化配置土地资源，提高土地利用效率？从已有的经验来看，通过引入市场机制无疑是一条有效的途径。自1987年深圳市探索性地引入土地有偿使用制度以来，随着土地市场化程度的逐步提升，其对土地配置效率乃至国民经济发展都产生了明显的促进作用[5]。根据黄贤金等人的新近研究，假设从1987年开始没有实施土地出让制度，2004年的GDP总量将比目前的实际值减少3.8%①。可见，土地市场的发展对于我国可持续发展目标的实现具有重要的意义。本文旨在通过系统评价和分析我国的土地市场化程度及其时空变化特征，以便更好地理解不同阶段、不同地区土地资源的配置状况，掌握未来我国土地市场的发展方向，并期望为政府通过土地市场参与宏观调控提供决策依据。

      2 土地市场化程度的评价

      在经典的西方经济理论中，市场被界定为一种制度或机制，通过这种制度或机制可以集合特定商品、服务以及资源的买方（需求方）和卖方（供给方）[6]。从这一概念来看，土地市场显然是一种特定的商品市场。人们进入土地市场，无非是为了寻找到一个双方都能够接受的价格以使交易成功[7]。因此，对于土地市场化程度的衡量可以从土地市场交易的角度展开。从我国的实际来看，土地市场是一个较为复杂的概念。经过近20年的渐进改革，我国的土地市场已初步形成为一个“三级层次结构”，包括农地征购市场、土地一级市场和土地二级市场[8]。一般而言，由于农地征购市场属于政府行为，因此本文仅通过分析土地一、二级市场的市场化程度来反映土地市场化进程。

      2.1 评价模型的设定

      对于土地市场化程度的衡量，主要参考曲福田等人的分析思路[9]。其中土地一级市场由于涉及到计划和市场两种配置方式，因此对其主要是从土地交易结构方面来反映市场化程度；而土地二级市场由于是土地使用者之间的自由交易，相对接近于完全的市场化机制，因此对其主要是从土地市场的活跃程度来反映市场化进程。总的测算模型：

      

      2.2 数据来源与权重确定

      上述测定我国土地市场化程度的模型中所需的二级市场土地交易以及土地划拨、协议、招标、拍卖、挂牌出让的地块数据主要取自1999年～2003年的《国土资源统计年报》。其中二级市场土地交易数据为年报中的土地使用权流转数据，具体为土地转让、出租和抵押的地块数总和。之所以选择1999年以来的数据考察土地市场化进程，一是由于我国实施城市土地有偿使用制度以来，土地的市场化改革经历了多次政策波动，直到1998年以后才进入了一个持续、稳定的发展阶段；二是考虑到相关统计数据的一致性和收集便利等方面的因素和条件。

      在权重的确定方面，由于普遍认为土地二级市场是一个相对完善的市场，因此其权重可直接赋值为1；对于土地一级市场上各种出让方式的市场化权重，这里主要依据其出让价格与正常市场价格的相对值来确定。具体地，考虑到划拨是一种典型的土地资源计划配置方式，且基本为无偿获取，因此在评价土地市场化程度时定义其权重为0。另外，根据对近年来全国土地市场交易情况的分析，以协议方式出让土地的平均价格约为正常市场价格的20%左右；招标、拍卖和挂牌的价格则与正常市场价格相近。因此，这里定义协议出让的权重为0.2，而招标、拍卖、挂牌出让的权重为1。

      2.3 评价结果

      根据前面的方法，我们分别测算了1999年～2003年全国和各省区（港、澳、台地区由于缺乏相关数据未测算）的土地市场化程度值。具体如表1所示。为便于后面的具体分析，表中也分别列出了各年东、中、西部地区的土地市场化程度值以及1999年～2003年5年间全国、各省区和东、中、西部地区土地市场化程度的平均值。

      

      3 土地市场化进程的时序特征分析

      从上述土地市场化程度的评价结果中不难发现，除了小部分省区（如河北、吉林、山东等）的土地市场化程度出现波动外，近年来全国的土地市场化进程表现为显著的快速发展态势（图1）。从1999年的75.39%上升至2003年的89.98%，增幅高达近20%。不仅如此，根据图1所示的变化趋势还可以判断出，上述增幅呈递增态势：前两年的年均增速为4%左右，而后两年的这一增速则提高到了5%以上。对此，我们还初步拟合出一条反映土地市场化程度(LM)随不同年份(Y)而变化的最佳曲线（如下式）。显然，从这一三次曲线的变化规律不难推算出，未来我国的土地市场化进程仍将呈现不断加快的发展势头。