土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。土地增值税实行的是四级超率累进税率，开征土地增值税有利于进一步改革和完善税制，增强国家对房地产市场的调控力度，有利于抑制炒买炒卖土地投机获取暴利的非正常生产经营行为和规范国家参与土地增值收益的分配方式，增加国家财政收入。因此对有些单位拥有的存量土地资产，如想通过出售变现的话，过高的税收将抑制其出售目的的实现。因此，通过合理的纳税筹划来达到收益、资金流入的最大化是可行的。 我们来假设一个例子进行比较说明：假设A公司拥有一块30亩的闲置土地，目前市场价格为每亩30万元，账面成本为每亩20万元，准备对其进行投资利用，现有几种方案可供选择： 一、直接将其出售给土地需方B公司 30亩土地出售收入900万元，土地账面成本600万元。 土地出售需要计缴营业税(5％)为：900万×5％=45万元 城建税(7％)为：45万元×7％=3.15万元 教育附加费(4％)：45万元×4％=1.8万元 印花税(0.05％)：900万×0.05％=0.45万元 则出售业务扣除项目金额为： 600+45+3.15+1.8+0.45=650.4万元 增值额为： 900-650.4=249.6万元 因249.6万元占扣除项目金额650.4万元的比例在50％以内，故适用30％的土地增值税税率，即须计缴土地增值税为： 249.6万元×30%=74.88万元 计缴33％的企业所得税为： (900-650.4-74.86)×33％=57.6576万元 此笔业务累计产生现金流入： 900-45-3.15-1.8-0.45-74.88-57.6576×717.0624万元 净收益： 900-600-45-3.15-1.8-0.45-74.88-57.6576×117.0624万元 缴纳税款： 45+3.15+1.8+0.45+74.88+57.6576=182.9376万元。 二、以土地作为出资和C公司联营成立A+C公司，然后再转让其在联营公司中的权益 土地增值税暂行条例中关于以房地产进行投资、联营的征免税问题是这样规定的：对于以房地产进行投资联营的，投资联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。 因此，以土地作为出资额和C公司联营成立A+C公司，无须缴纳土地增值税，联营公司成立后再将其在联营公司中享有的权益份额转让，比如转让给c公司，转让额为900万元，此时因属股权转让，也和土地增值税无关。 在此项业务中仅须在成立联营公司时和转让其在联营公司中权益时按合同标的额计缴印花税，共需计缴印花税： 900×0.05％×2=0.9万元 计缴企业所得税： (900-600-0.9)×33％=98.703万元 此笔业务累计产生现金流入： 900-0.9-98.703=800.397万元 净收益：200.397万元 缴纳税款：0.9+98.703=99.603万元。 三、利用税收政策，加大扣除项目金额 在实际操作中，也有的地方税务机关允许在转让土地使用权时以评估价作为扣除项目金额(笔者私下认为此操作有违税法的本意，在增值税暂行条例中关于计算扣除项目金额中允许扣除“旧房及建筑物的评估价格”，其本意指在转让旧房及建筑物时允许按市场价格作为扣除项目金额，即“转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本乘以成新度折扣率后的价格”(评估价格)，此评估价格需经当地税务机关确认。在此我们仍假设条件如上直接出售业务，另外针对此项业务我们假设每亩土地评估增值5万元，共计评估增加值150万元，计缴企业所得税150×33%=49.5万元，则共计增加扣除项目金额150+49.5=199.5万元，出售业务需计缴营业税(5％)为：900万×5％=45万元。 城建税(7％)为：45万元×7％=3.15万元 教育附加费(4％)：45万元×4％=1.8万元 印花税(0.05％)：900万×0.05％=0.45万元 则扣除项目金额合计为： 600+199.5+45+3.15+1.8+0.45=849.9万元 出售业务增值额为： 900-849.9=50.1万元， 占扣除项目金额的比例在50%以内，适用30％的土地增值税税率，计算须计缴土地增值税为：50.1×30％=15.03万元， 企业所得税(900-849.9-15.03)×33％=11.5731万元， 此笔业务共计产生现金流入： 900-49.5-45-3.15-1.8-0.45-15.03-11.5731=773.4969万元， 净收益： 900-600-199.5-45-3.15-1.8-0.45-15.03-11.5731=23.4969万元，
