一、利用房产税的征税范围进行筹划 政策依据：按照《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。意味着，在这范围之外的房产不用征收房产税。税法规定，房产税的征税对象是房屋。企业自用房产依照房产原值一次减除10％～30％后的余值按1.2％的税率计算缴纳。房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。因此，对于自用房产应纳房产税的筹划应当紧密围绕房产原值的会计核算进行，只要在会计核算中尽量把未纳入房产税征税范围的围墙、烟囱、水塔、变电塔、室外游泳池、地窖、池、窑、罐等建筑单独记账，就可把那些本不用缴的房产税省下来。 具体案例：华美公司在某内陆省份某中等城市兴建工业园，工业园区计划除建造厂房、办公用房外，还包括厂区围墙、烟囱、水塔、变电塔、停车场，游泳池等建筑物，预计工程造价40000万元人民币，其中厂房、办公用房工程造价为25000万元，其他建筑设施造价为15000万元。如果将这40000万元都有作为房产原值的话，华美公司从工业园建成后的次月起就应缴纳房产税，每年需缴纳房产税(该省扣除比例为30%)=336[40000×(1-30％)×1.2%]万元。如果公司经过筹划，把除厂房、办公用房外的建筑设施，如停车场、游泳池等设施都建成露天的，并且把这些独立建筑物的造价同厂房、办公用房的造价分开，单独核算，则这部分建筑物的造价不计入房产原值，不用缴纳房产税。边洋，华美公司每年可以少缴纳126[15000×(1-30%)×1.2%]万元的房产税。 注意事项：《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》(财税[2005]181号)，就具备房屋功能的地下建筑的房产税政策作了明确。将原来暂不征税的具备房产功能的地下建筑，从2006年1月1日开始列入了房产税征税范围。 二、通过转换自用地下建筑用途筹划 政策依据：按照《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，房产税依照房产原值一次减除10％至30％后的余值计算缴纳。房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2％；而《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》(财税[2005]181号)对自用地下建筑提出了一个新概念，即“应税房产原值”。具体为：工业用途房产，以房屋原价的50％～60%作为应税房产原值；应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-(10％-30％)]×1.2%；商业和其他用途房产，以房屋原价的70%～80％作为应税房产原值；应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-(10％-30％)]×1.2％。 确定计税房产原值后，地下建筑的房产税计算方法与原计算方法一致。由于自用房产用途不同计税方式有异，人们可以通过转换地下建筑用途，进行相应筹划而节省税收。 具体案例；甲单位有单独A、B两处应税地下建筑设施，其中，A设施现为工业用途房产，房产原值分别为30万元；B设施现用于非工业用途房产，房产原值50万元。同时，该省规定：房产税依照房产原值一次减除30％后的余值计算缴纳；工业用途地下建筑房产可以原价的60％作为应税房产原值；商业和其他用途地下建筑房产可以原价的80％作为应税房产原值。则：工业用途房产应纳房产税的税额1512[30万元×60％×(1-30%)×1.2％]元；非工业用途房产应纳房产税的税额3360[50万元×80％×(1-30％)×1.2％]元，合计应纳房产税4872元。 假设上述两处应税地下建筑设施均可以用于工业或非工业用途，如果该单位进行税收筹划，将B设施现用于工业用途房产，A设施改作非工业用途房产。那工业用途房产应纳房产税的税额2520[50万元×60％×(1-30%)×1.2%]元；非工业用途房产应纳房产税的税额2016[30万元×80％×(1-30％)×1.2%]元，合计应纳房产税4536元，与筹划前相比节税336[4872-4536]元。 注意事项：1.财税[2005]181号调整的征税对象是指独立建立的地下建筑，对于非独立的与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。 2.财税[2005]181号规定了出租的地下建筑，必须按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。这点与原来的政策规定和税务部门实际的执行情况也是相同的。 三、通过租赁和仓储计税方法差异筹划 政策依据：房产税有从价计征与从租计征两种方式。这两种方式适用不同的计税依据和税率。对仓储，从价计征按房产原值一次减除10％至30％后的余值为计税依据，税率1.2%；对租赁，从租计征以房产租金收入为计税依据，税率12％。对于房产拥有者，或租或仓储，具体可通过下列公式确定：假设某企业的房产原值为Y，收取年租金Z，所在地规定“从价计征”房产税时的减除比例为A(A代表10％-30%中任何数据)，那么从价计征应缴房产税Y×(1-A)×1.2%；从租计征则应缴房产税Z×12％。当Z×12％＞Y×(1-A)×1.2%，亦即Y÷Z＜10÷(1-A)时，选择从价计征合算；反之，选择从租计征合算；如果Y÷Z=10+(1-A)时，则租赁或仓储在房产税筹划上没有了多大意义，纳税人仅就其他相关因素考虑就行了。
