随着浦东的开发与开放，这块世人瞩目的热土正日益显示出蓬勃的生机和强大的活力，她带动了华东地区经济腾飞，成为上海经济发展的一个新的增长点和改革开放的综合试验区。它的效益也逐渐地辐射到长江流域腹地。然而就在这片炙手可热的“黄金宝地上”，“地价”却成了开发商的争议的热点，有“地价昂贵”论，有“补地价不利于投资开发”，有“市场竞争决定论”等等，众说纷纭，他们的共同特点，就是没有充分认识法律对地价的调整规范作用。 一、社会主义市场经济条件下决定地价的因素 土地是不可再生的自然资源，土地经济学告诉我们，土地的价格不仅要受到社会因素、经济因素、行政因素、政策因素等影响，同时还要受到区域因素的直接影响。一般说，城市土地也是商品，但其价格的形成与一般商品不同。在我国具体的历史条件下，土地这种价格的形成，基于以下几方面的原则：一是所有权与使用权相对分离的原则，即土地归国家所有，永远不变；二是竞争的原则，就是在土地市场的交易中，存在激烈的竞争，这不仅是价格的竞争，而且还是投资环境的全方位竞争；三是依法管理的原则，就是说，土地的交易必须依法进行，土地的开发使用也必须依法予以保障。浦东新区实行了“高投入、低地价”。依法保护了投资者的利益，这充分表明法律对地价的规范作用。 二、浦东新区“地价”的特点 在浦东新区大约520平方公里土地上，由于江河海滩以及原来工业基础不平衡等原因，形成目前的地价也有明显的差别。第一，浦东新区东与西南与北之间的地价级差大。为全国地价之最，名列世界前茅的南京东路外滩一江之隔；陆家嘴地区是一级地区，东临大海，土地尚待开发；长江流沙还正在日积月累进行造地运动；北端黄浦江沿岸工业基础较好，地价相对高一点；南部则相反，钱塘江沿岸地价更低，所以，地区投资基础不平衡。第二，从地理位置看，如严桥、花木等地区的地理位置比较优越，内销商品房一般售价可达每平方米3400—3800元人民币，利润率为54%—80%，这是十分可观的；第三，其有联动性，即浦东位于长江口，同时受到宁波、海门，南北两翼方面的竞争，同时还受镇江、扬州南京等长江沿岸城市的竞争，这种联动性，是一种相互影响的，彼此互为竞争的对手与伙伴的关系，浦东地价定位过高，或偏低，不仅影响国家在上海地区的利益，还影响相邻地区的发展。 三、必须加强对浦东新区地价的法律规范 一个宏伟的社会经济发展计划和现代化城市的形态规划的绘定，必然会影响该地区地价的大幅度上扬，尤其是浦东新区作为21世纪上海国际经济、贸易、金融中心的重要组成部分，将要建设成为一个具有合理的发展布局，先进的综合交通网络；完善的城市基础设施；便捷的通讯信息经济以及良好的自然生态环境的现代化城市，这种“惜土如金”的区域发展计划势必促使浦东地价的上扬。但是，浦东新区为加快开发开放步伐，采取了多项招商引资措施，在依靠市场机制的同时，还大力依据法律保护投资者的合法权益，努力控制地价的上涨。例如浦东陆家嘴金融贸易开发区加快推出了一级市场土地，来压抑二级市场的价格上扬。1992年推出一级市场39块，平均楼面地价不超过300美元／平方米。这样使陆家嘴地区与外滩一江之隔，共同规划建成的金融、贸易为主的CBD地区（中央商务区）其地价也是相对优惠的。从而吸引大批开发商和金融实业家。目前，该地区已有58幢现代化的高层综合楼、写字楼、商品楼相继竣工，1997年预计将达80幢左右。 从目前本人实际工作中来看，浦东新区地价的法律调整，应着重注意以下几个方面： （一）依法管好地价，依法促进土地开发。 目前，我国土地管理法规制度正在不断健全完善，浦东新区的土地管理也严格遵照国家的有关法规和新区的特殊政策，采取了土地预征，委托国营开发公司成片开发，补地价，收购微利房等调控措施，加强了房地产开发管理，使新区的国有土地逐步纳入“按规定，带项目，批土地”有偿使用的规范轨道，据资料表明，新区已预征土地150平方公里，累计批租土地39.2平方公里，补地价追回土地收益10亿元人民币，以浦东新区土地价格分析，无论是由政府出让的一级市场价格，还是市国营开发公司转让的二级市场，价格还是比较符合浦东经济发展的趋势。 （二）积极稳妥实施“补地价”制。 从1990年9月市政府颁布《上海市浦东新区土地管理若干规定》实行了土地有偿使用后。1993年1、2月新区管委会制定了《浦东新区内销商品房补地价实施意见》规定实行“补地价”，其理由：一是加快土地有偿使用制度改革，逐步扩大土地有偿使用范围。使浦东新区的内销商品房率先在全市纳入有偿使用的轨道。二是土地开发中的政策性调价。三是从管理上，由于受各种利益机制的驱动，乡、村、队集体经济组织，擅自提高补偿标准，甚至自定地价。四是为了使新区的地价更趋科学、合理。浦东新区开始制订基准地价的调研工作。基准地价的确定、调整、公布，政府可以直接掌握地产市场价格水平，以及不同用途，不同等级的地产价格变化情况，进而可以根据地产价格的变化适时地利用规划和计划手段，宏观配置城市土地，并制定相关政策，控制地价变化和土地收益分配，以达到总量和结构上保持供求的平衡，促使地产市场的健康发展。 （三）依法规范投资者在“地价”问题上的行为。 按照《中华人民共和国城镇国有土地转让条例》土地使用出让合同签约后60天之内必须支付全部出让金，否则作违约处理。然而，少数开发商为了得到分期付款的优惠，往往借口这样那样的困难，拖欠批租土地租金，以延缓付款期限，从中谋取“优惠地价”。少则几十万多则几百万，几千万，延缓半年付款就等于优惠了地价5%，延缓一年付款就等于优惠了地价10%。我们的法律应该有对策制约措施，鼓励履约付清，实行违约补利。 综上所述，浦东是21世纪新上海的象征，新区的潜在发展因素对地价的影响起着决定性的作用。我们要依据市场规律，同时也要运用法律机制进行规范，进一步促进浦东的开发开放。
