提要 开发模式和规划是开发区最重要的两个方面，海南首创了成片开发模式，并取得了一些经验，但也存在一些问题。本文就海南开发区规划内容和开发区性质两个方面进行了评析。 海南自从1988年建省办大特区以来，拟定了以新区开发促进城市和经济发展的方针，各类开发区在全省得到迅速发展，到1992年底，共有112个开发区（目前，经整顿后不到此数），分布在各市、县。 对于开发区，采取怎样的开发模式和规划至关重要。 一、开发模式 海南的开发区，在开发模式上均采用成片开发，它在规定的区域内，由企业通过受让土地使用权的方式，在一定期限内（一般是70年），按政府批准的规划，进行系统开发，面向市场，自主经营并再行转让土地使用权。 在海南采取成片开发有其客观原因。第一，海南土地辽阔，但基础差，城建资金缺乏，通过成片开发引进国内外资金，是加快大特区建设步伐的重要措施；第二，海南从1988年建省开始，便推行市场经济，成片开发是引入市场经济机制，扩大对外开放的重要标志。 1.成片开发模式的类型 按照政府与企业利益关系的不同，成片开发有三种模式。 一是出让模式，即政府把开发区土地使用权出让给开发区企业，由其进行土地开发。按照开发区企业性质的不同，这种模式又有两种情况，一是外商投资，受让土地使用权，成片开发，可称为外商出让模式；二是内商投资（通常是由当地政府安排直属公司投资），受让土地使用权，成片开发，可称内资出让模式。 外商出让模式最早的是洋浦经济开发区，称为“洋浦模式”。洋浦开发区30平方公里，1992年，海南省政府将27.35 平方公里的土地使用权一次性出让给了熊谷组（香港）有限公司，出让期70年，出让价约1.5万元／亩。熊谷组（香港）有限公司获得土地使用权后，同年9月，与6家大陆、港、台企业在香港签约，组成洋浦土地开发有限公司。该公司将在15年内投资180亿港币，进行土地开发，包括基础设施和公建配套设施建设， 以形成工业用地和其它建设用地条件。 土地开发的同时， 该公司将承担1184亿港币的工业项目招商工作，将土地分地块转让、出租给业主，或入股，或自营。洋浦将形成一个拥有40万人口，以先进工业为主导，第三产业相应发展的外向型经济开发区。目前，洋浦已投入30亿港元和5亿多人民币用于基础设施建设，18平方公里的土地已平整。 内资出让模式最为普遍，比较突出的是海口的几大开发区。海甸岛东部开发区，面积6.5平方公里，1988年成立，由中国寰岛集团成片开发，到现在，开发区企业已投入10亿元用于基础设施和公建配套设施建设。金盘工业开发区，面积2.8平方公里，1988年成立， 由海南金盘实业股份有限公司成片开发，到现在，开发区企业已投入22.57 亿元用于基础设施和公建配套设施建设。 二是市、县人民政府以土地入股与投资者合作开发，共同分利，称之为合作模式。海南神州半岛开发区，由万宁县政府和中外投资企业共同开发，政府出地，企业出资。加积开发区，由琼海市政府和省建设银行合作开发，现已投入2.1亿多元。亚太塔岭工业开发区， 由定安县政府与亚太集团合作开发。 三是政府出资委托企业进行成片开发，建立基础设施，由政府出让土地，回收投资，企业收取适当利润，称之为委托模式。如三亚的月川、临春、榕根等开发区，其做法是，由市政府与开发区企业签订委托开发协议，由市政府负责成片土地的征用、拆迁、安置、大市政配套建设，开发区企业分期支付征地拆迁安置费和大市政建设费并计入土地开发成本，开发后熟地由市政府统一出让，售后纯利润由政府与企业分成。 2.成片开发模式评析 出让、合作、委托三种成片开发模式，各有特点。在政府收益上，出让模式不需投入建设资金，且收益快、风险小，但往往由于出让地价低，致使土地收益流失；委托模式政府往往要首先投入资金，且回收期长、风险大，但由于是熟地出让，因而收益大；合作模式居于中间。在开发区企业收益上，出让模式需要投入较多资金用于购买土地和进行土地开发，且回收期长、风险大，但收益大；委托模式能获得一定的利润，风险小；合作模式居于中间。在开发区利益上，出让模式由于已完全是一种市场行为、企业行为，因而怎么样处理好政府与企业的关系十分重要；委托模式是由政府按照“五统一”原则进行开发的，因而基本上能确保开发区利益。 总结海南开发区7年的实践，在成片开发模式上也存在一些问题， 需要加以改善。 第一，关于成片开发模式的选择。以上三种成片开发模式，要按不同性质的土地，有区别地采用。对于城市及城市周围价值较高的土地，原则上不宜采取出让或合作模式，而应委托开发，确保土地收益归政府所有。对于偏远地、荒地，则可让境内外客商投资成片开发。洋浦开发区，面积大，位置相当偏，且是荒地，采取外商出让模式是十分正确的。海口新埠岛开发区，采取的是政府直接投资形式，其实这个开发区位置较偏且较荒芜，宜采取出让或合作模式。海口海甸东开发区，采取的是出让模式，其实这个开发区紧连城市中心，如采取委托或合作模式更为有利。 第二，关于征地工作。按照法定程序，在土地一级市场上，应是国家向农民征地，变集体土地为国有土地后，再出让给开发区企业。可实际的情况是，征地工作是由开发区企业组织进行的，只是打土地部门的牌子，农民有事情不能找政府而只得去开发区企业，在这里，土地部门只是起一个中介作用，致使征地工作十分艰难，如海口金盘工业开发区，港澳国际工业开发区。政府应成立一个开发区征地办公室，负责开发区征地工作把企业行为变为政府行为。
