8月5日，风尘仆仆的普洛斯投资管理部高级经理赵明琪终于回到了上海的寓所。为了实现普洛斯“中国成为美国本土以外最大投资地”的战略目标，赵明琪与公司一些人士一直在中国北部某地方秘密筹划一个大的“动作”。目前这个动作已经告一段落。 资本大鳄 据赵明琪透露，普洛斯在全球有81个市场，3700多万平方米的物业，分布在北美、欧洲和亚洲，出租率达95.2%。 普洛斯强大的资金实力来自于旗下的基金。作为REITs（Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金），普洛斯是美国工业房地产领域最大的一家公司。REITs要求基金里85%以上的收入必须来自租金收入，不能依靠出售资产回收，而且每年当期分红。 只有资产有价值，才会有人来投资，这是普洛斯一直坚信的道理。所以，普洛斯的全球扩张完全是以市场和客户为导向，客户在全球任何市场只要有需要，普洛斯就会跟进。 2003年普洛斯携“物流地产”这个新概念登陆中国，在长三角、珠三角和环渤海三大经济产业圈一掷千金，让国内物流业见识了这家号称“国际最大工业地产投资商”和“最大工业地产信托投资资金持有者”的实力。 发展与稳定 2004年4月，普洛斯在上海桃浦的西北物流园投资，取得上海西北物流园物流设施独家开发权，普洛斯西北物流园已成为上海成熟的物流园之一。 2004年5月，普洛斯投资苏州物流园区，总投资3亿美元，初步规划3平方公里。 随后，普洛斯它又把触角伸向了华南。 经过一波三折的土地选址风波，普洛斯终于在2004年12月22日在广州保税物流园正式动工。2005年4月26日，深圳市盐田港集团有限公司与普洛斯签订协议合资开发盐田港普洛斯国际物流园，总投资约为9000万美元，总建筑面积约29万平方米。 与此同时，普洛斯又把眼光投向了渤海湾经济圈。 2005年5月19日，普洛斯于北京市顺义区空港物流园区签订了107835平方米的土地使用权，投资2.98亿元在该地区建设总面积达97547平方米的4个物流配送设施。 随着上海临港项目的开展，2005年9月22日，普洛斯全球首席执行官Jeffrey H.Schwartz宣布，其在上海的临港普洛斯国际物流园正式动工。如今，临港普洛斯国际物流园一期5万平米已经有为国际船运公司服务的礼才物流、百岁物流、DHL等入驻，今年将启动临港国际物流园二期和三期的项目，规划总体面积不低于10万平方米。 对于下一步的选点，普洛斯高级副总裁兼中国区总经理梅志明给出了答案。他宣称，“沿海地区的布局仅仅是大中国规划中前两年的重点，普洛斯目前的投资已延伸至天津、青岛、宁波、大连等沿海港口城市，以及内陆的武汉、成都、重庆等中西部大城市。我们下一步会在这些市场上继续深化，并且着力培养本地团队” 普洛斯如此快速的发展除得益于雄厚的资金储备，还在于普洛斯强大的客户网络和管理系统支撑。 心系客户 “普洛斯的投资不代表投资本身，更多的是考虑市场需求，以及给客户带来的价值。投资物流园区重要一项在于招商能力、客户网络以及管理和服务客户的能力。在美国和欧洲有很多工业房地产的中介公司，比如仲量联行。很多大公司选址都是通过这些中介。但是在中国不同，上海工业房地产中介比较活跃，而中西部地区就比较少。”赵明琪说。 据赵明琪透露，普洛斯通过ProLogis Operation System更好地服务客户，这是一个工具系统，该系统不仅包括网上的，还包括网下的。它囊括了对内部流程和客户服务的管理。 首先，从客户的需求分析和选址开始，有选址的评估，从法律、工程和投资回报上的审慎调查，与当地政府的谈判、客户租赁的谈判，以及设计建造规格的商讨等。 这一切定夺之后，向投资委员会上报投资方案，经投资委员会审核通过后，再进入执行阶段。 这期间要上报所有土地出让和转让手续，还有设计和施工的报批手续，待所有的权证都齐全后，就可以进场施工。 施工过程中有成本控制和预算管理，以及施工建造过程的管理，这都由内部管理信息系统来控制，在前期投资的报告中形成的预算，在后期运作过程中是不允许突破的，这是非常严格的管理和控制的过程。直到物业竣工、验收后，决算的成本和预算成本进行比较。 在物业交付使用后，接下来是客户管理和物业管理，每个客户签的租约都必须进入系统，先期的预算和租约对未来收益要进行比较。 在保证投资安全性上，还需要在投资方面积极主动，在操作方面严格控制。普洛斯一切的活动都是在依靠系统的流程进行的，这期间也配有专业的团队来执行。 其中，普洛斯估价师的估价在浩大的工程背后有着相当的精细和透明。其他专业人员负责整个物流仓储设施作总体的规划，详细描述建筑情况，包括规格、租金、成本的上下浮动等。 目前，普洛斯在全球维护4000多家客户，其中有IT巨子诺基亚、体育用品大亨阿迪达斯、日用消费品之王联合利华等等，它们与普洛斯在不同市场上都有合作伙伴。无论这些新老客户再提出怎样复杂的定制需求，普洛斯都可以从容应对。
