一、引言 我国的物流园区规划和建设尚处于初步探索阶段，物流园区的规划和建设仍然缺乏许多成功的经验和模式可以借鉴。我国从1999年起，一些地区开始规划建设物流园区，2003年全国物流园区规划建设达到了高潮，除了许多省份和经济中心城市积极规划建设物流园区外，还有许多中小城市甚至一些乡镇和街道办事处也要规划建设物流园区。但是，物流园区的规划建设是一项重大的物流基础设施投资项目，需要几千万、上亿元乃至数十亿元的投资，占用大片的规划用地甚至耕地。可是，在这些规划的物流园区中，存在一些仓促上马的物流园区项目，这些项目没有经过详细的市场调研和论证，有些物流园区的规划建设甚至是出于政府的“形象工程”目的或是有“圈地”之嫌，这些物流园区建成后没有良性地运作，也没能产生预期的社会经济效益。2003年初，零点研究集团就国内物流园区的建设及物流企业的需求等问题对全国31个省市的制造、商贸、运输和物流服务共304家企业进行了一项调查，得出的结论是：当前国内物流园区的建设具有一定的泡沫成分，突出表现为部分物流规划单位尤其是地方政府，单纯地为物流而物流，盲目发展物流园区。另据中国仓储协会对我国物流园区的调查报告显示，目前我国的物流园区空置率高达60%，其主要原因表现为物流园区的功能定位不准确，缺乏对客户需求的系统分析。例如，南京王家湾物流中心于1999年投资300多万元建成的信息交易大厅由于缺少客户而停用。物流园区盲目建设的危害已开始呈现，由于一些物流园区的服务功能定位规划不科学，物流园区建成后其运营已举步维艰。上述种种现象表明，探讨科学的物流园区内部功能区域规划显得十分必要。 二、物流园区内部功能区规划建设流程 从目前物流园区的规划建设情况看，物流园区规划建设主要包含三个方面的内容：[1]一是物流园区的布局规划；二是物流园区的信息系统规划；三是物流园区的运作模式规划。其中，物流园区的布局规划包括物流园区的宏观空间布局规划和物流园区内部各功能区的微观布局规划。物流园区的宏观空间布局规划是指对城市区域物流用地进行宏观空间布局，包括区域内物流园区数量确定、物流园区选址确定、物流园区规模确定；物流园区的内部微观布局规划主要是指对园区内部的功能区进行微观设计和定位。相对而言，目前对于物流园区的宏观空间布局规划研究较多，[2]、[3]而对物流园区内部功能区域规划的研究相对较少。本文主要研究物流园区内部功能区域规划建设的思路和方法，希望能为各地的物流园区规划提供一些借鉴。 物流园区内部功能区的规划建设还没有统一的规划框架，从物流园区内部微观规划的现有研究情况看，主要集中于建设方法和运作模式等方面的研究。[4]、[5]由于物流园区内部功能区规划主要是对服务功能的微观设计和定位，因此，规划时首先需要进行客户需求与系统分析，即根据目标需求，结合物流园区辐射区域的实际情况，细分市场，划分功能类型。其次是进行功能定位和功能区域规划，即通过把各个单一的服务功能向物流园区归并和整合后来确定园区的功能区域数目和类型。再次是进行园区功能区域系统布置。最后是对规划方案进行评价。图1给出了物流园区内部功能区的规划流程。
图1 物流园区内部功能区规划建设流程图 三、物流园区内部功能区规划建设步骤 1.客户需求与系统分析 客户需求与系统分析是物流园区进行功能定位和功能区域划分不可缺少的前提条件，其内容主要是通过市场调研，如现场调查、集中访谈、表格问卷调查等方式，摸清主要客户的物流需求，包括物流服务需求功能种类、物流需求量、物流流向等基本数据。在此基础上，对所获取的数据进行相应的系统分析，以便整理出规划所需要的信息。 由于物流园区需要依托一定的市场来规划建设，在物流园区规划建设前期的可行性论证中，其服务对象应已明确，因此，客户需求分析的主要对象应是物流园区物流服务辐射范围内的各类工商企业。在各种调研内容中，物流需求量和流向以及在此基础上的预测数据是确定物流园区规模与建设地点的重要依据，而物流服务需求功能的调查是确定物流园区中所需服务功能区的重要依据。物流服务需求功能的调查可采用表格形式，被调查企业可根据自身的需求在空格中选择。 在选择调查企业对象时，园区辐射范围内的大型制造企业和大型商贸企业将是调研的主要对象。在物流服务需求功能的调查中，可事先设计好各种服务功能，且列出的服务功能应力争全面，并应留有足够的空格以便被调查对象选择或根据自身服务需要进行相应的补充。同时，由于物流园区的建设通常呈现出阶段性的特点，因此，服务功能需求还应区分时间阶段，如近期、中期和远期等。对各种被调查的物流服务功能需求进行汇总后，最后可总结出各阶段物流服务功能设置进程表，其中近期、中期和远期的确定以所有被调查对象中所选最大比例数据为依据。
