1 引言 目前，城市物流园区规划在各地纷纷兴起，其中，除了传统的港口或其他重要枢纽型城市外，很多内陆甚至非中心城市也都在积极规划物流园区。据调查表明，列入各地规划的物流园区（或物流基地、物流中心等）已超过200个，但空置率却高达60%。从已经制定的许多城市物流园区规划中我们可以看到，许多城市物流园区规划中还存在着一些不规范，不明确的地方，物流规划的可操作性比较差，与城市经济发展的客观需求还存在一定的差距。为什么会出现这样的情况呢？到底是规划自身的科学性不够，还是规划主体的根本出发点就存在缺陷呢？笔者认为，城市物流园区不仅仅是一个功能体系，更应该是一个支撑性、服务性的经营体系。物流园区规划目的是为了满足“腹地”范围内全社会对于物流服务的需求，是一种市场行为且必须遵从客观市场规律。因此在其规划当中，首先就应该坚持以市场需求为导向，规划时要注意到物流需求量、需求地点、需求结构、需求时间等具体问题。也正是因为偏离了城市物流的实际需求，才使得当前诸多园区规划成了空中楼阁。 2 城市物流园区是一个支撑性、服务性的经营体系 2.1 城市物流园区的概念分析 城市物流园区在德国叫货运村(freight village)，在日本被称为物流园区(distribution park).关于物流园区的说法和定义都有多种。其中的大多数是从物流园区的空间概念和物流功能上来进行描述，认为物流园区就是各种物流设施和物流企业在空间上集中布局的场所。国家发展和改革委，员会综合运输研究所副所长汪鸣对物流园区内涵的界定是：物流园区是对物流节点进行相对集中建设与发展的具有经济开发性质的城市物流功能区域；同时，也是依据相关物流服务设施进行的降低物流成本，提高物流运作效率和改善企业服务有关的流通加工、原材料采购和便于与消费直接联系的生产等活动的，具有产业发展性质的经济功能区。 从空间上来说，物流园区只是众多物流企业的聚集地，并不是提供物流服务的经营主体，但是从宏观上来看，物流园区作为城市物流体系中的一个重要节点，又是一个满足城市物流需求，为城市经济发展提供支撑的功能体系。相对普通经营主体而言，城市物流园区的组织体系较为松散，园区中的各个物流企业可以自主运营，但是从目前较为成功的物流园区开发及管理实践来看，物流园区都不应该仅仅只是一个功能体系，而必须具备一个经营体系应有的功能。 2.2 物流园区的经营管理模式分析 物流园区的职能分为两大方面，一是代表政府发挥管理职能，二是物流服务职能。物流园区作为一个特殊的组织，其管理模式可以有五种类型：管理委员会制、股份公司制、业主委员会制、协会制和房东制，这几种模式很大程度上是园区投资主体决定的。笔者认为，作为经营单位的城市物流园区必须按照市场规律运作，公司化运行。因为物流园区是在市场经济条件下产生的，园区服务的对象是物流市场需求，园区自身的管理应该遵循市场规律，而在市场条件下，最有效的运行模式就是公司化运营。即实现政企分开，把园区建设目标纳入公司发展战略，明确决策、管理、监督等各项职能，按照责权利相结合的原则确定各部门的目标与职责，只有这样才符合市场经济客观规律的要求。政府所扮演的角色是适当的参与决策，并为物流园区的发展提供一切可能的软环境。 2.3 城市物流园区是服务性、支撑性的经营体系 物流产业的性质问题一直是业界争论的焦点，有人认为其应该属于流通产业，也有人基于物流为生产和流通提供支撑的考虑，认为其应该属于现代服务业。实质上现代物流产业的发展使得它已经渗透到产业链的各个环节，很难用具体的产业门类来界定。但是物流产业的主体功能是明确的，那就是为其他产业提供前后端的运输、储存、配送及相关支撑，形成完整的产业链。物流园区作为城市物流服务能力的载体，其功能定位应该是相当明晰的，那就是通过对城市物流服务能力的整合和提高，为其所在地的产业发展提供支撑。 总之，物流园区从根本上来说是支撑性、服务性的经营体系。在市场经济条件下，任何一种经济行为都必须遵循市场规律。物流园区规划首先是一个市场行为而不是公益事业，因此，发展物流园区，科学的市场需求分析是十分重要的，物流园区的决策应当以市场需求为依据。我们在进行物流园区规划时，也必须坚持以市场需求为导向。 3 城市物流园区规划必须以市场需求为导向 物流园区是一个支撑性、服务性的经营体系，这决定了我们在进行物流园区规划时，必须对其所在地的市场需求进行深入细致的调研。任何市场行为都是因为有其需求才有存在价值，物流园区的规划必须是建立在当地产业发展具备一定规模，或者对未来产业发展加速度有着清醒认识的基础上。而园区具体功能的设置，也要取决于当地产业发展带来的物流需求。 3.1 城市物流园区规划的误区 物流园区存在的基础是城市物流需求，而城市物流需求主要体现在哪里，如何满足客户需求，如何根据实际客户需求进行园区的功能设计是物流园区规划的首要工作。然而目前很多城市在进行物流园区规划的时候并没有意识到这一点。具体表现为：
