1853年上海小刀会起义爆发后，大量难民为躲避战乱，逃入租界，冲破了租界“华洋分居”的局面，并使“华洋杂居”得以合法化。租界当局和上海地方当局在认可“华洋杂居”的现实状况之时，删除了《土地章程》中一些不合时宜的条款。新修改的规定使外国人租赁土地的“永租原则”进一步得到了巩固，外国承租人实际上完全拥有了土地的支配权。从此，房地产可以进入市场，可以自由议价、自由买卖了。于是，一些外商便利用华人避居租界、租界住房租地日趋紧张的有利时机，搭起了大量简单粗糙的房屋，高价出租给华人，牟取暴利。另一些外商则乘机进行土地投机，哄抬地价，大肆敛财。而华人为避居租界，逃避战乱，不得不租用外商临时建造的简陋房屋。大量华人的移居，使这些永租土地以新的土地关系取代了传统的土地关系，大片农田迅速转化为城市土地，为上海房地产业市场的形成奠定了基础。而外国人在租界大量永租土地的同时，也开始运用西方资本主义的房地产经营体制，进行土地租赁的买卖，把其中许多土地租给华人，促成了房地产业的发展。总之，小刀会起义促成了近代租界房地产业的初步形成。而近代房地产业也为租界市政建设开辟了财源，并且吸收了外国和中国内地的大量资金，成为上海经济发展的一个重要原因。
