我国的开发区都是载体型开发区，即开发主体不直接参与市场活动，其主要功能是建设一流的载体，并通过一流的服务吸引投资者入区发展，形成开发区的市场主体——区内企业。我国开发区的上述特点，决定了载体开发是开发区园区运作的重要内容。 开发区载体开发的产品，主要是区内的基础设施和适于项目建设的平整土地（可能包括已建好的标准厂房）。在正常市场状况下，开发区载体开发产品属于工业房地产的范畴，它的市场供求具有以下特点： 一、供给方面 1、产品不可分割。载体开发产品特别是市政类基础设施，如热力厂、污水处理厂以及相应的管线等，具有不可分割性，区内的基础设施必须相配套，才能形成投资吸引力。如开发区基础设施建设的“九通一平”（其中“九通”即通市政道路、雨水、污水、自来水、燃气、电力、热力、电信和有线电视管线，“一平”即土地平整），就具有不可分割性，缺少其中任何一项都不能构成载体开发的“产成品”。 2、生产周期长，资金投入大。由于载体开发产品具有不可分割性，加上我国开发区在起步阶段基础设施水平普遍较低，开发区载体开发产品往往生产周期长、资金投入大，在开发初期会面临开发资金筹集和投资回收等方面的困难。 二、需求方面 载体开发产品的需求者是入区项目的投资者，他们不是房地产开发商，而是载体开发产品的最终使用者。他们购买区内土地及基础设施的目的，不是针对这些土地和设施本身的再开发和经营，而是为了在土地上建设具体的项目，从事生产经营活动。因此，载体开发产品必须是“产成品”，才会有市场需求，“中间产品”或“半成品”是不会有市场需求的，如果开发区没有成熟的项目用地，以及与之相配套的完善的基础设施，项目投资者便不会作出入区投资的决定。 土地开发和基础设施建设资金的筹集与融通，是决定开发区载体开发成效的关键环节。在实践中，我国开发区载体开发的资金，除了可以来自土地转让收入和政府返还的财政收入外，还可以采取以下几种筹集方式： （一）政府投入 开发区载体开发的目的是为投资者创造良好的投资硬环境，政府投入开发建设资金是最直接和最有效的办法之一。政府投资具有远大于私人投资的“乘数”效应，它能够大大提高社会积累水平，促进整个国民经济的增长。在开发区优惠政策日渐弱化的今天，单凭开发区有限的可支配财力，很难建设成为具有招大商能力的新区，势必影响所在区域经济的发展。国内许多开发区依靠政府投入迅速崛起，如山东省德州开发区第一年市政府就投入7000万元进行基础设施建设，东营开发区的基础设施建设市政府两年投入近1.5亿元。 （二）政府引导各职能部门“先垫后偿” 各开发区所在城市政府借助行政职能，把开发区的基础设施建设纳入城市的基本建设总体规划，按照“谁对口谁承建，谁投资谁受益”的原则，引导市直各职能部门垫资进行开发区基础设施建设，工程竣工后，用到位的土地出让金结算，或从以后的收益中收回投资。实践证明，这种“先垫后偿”的方式也是加速开发区基础设施建设最直接和最有效的办法之一。河北省廊坊开发区就因采取“先垫后偿”方式进行基础设施建设而获成功，开发区建区伊始，廊坊市委、市政府即决定充分发挥市直各部门的作用，加快开发区的载体开发进程，一期工程所需资金，全部由市建委、交通局、邮电局和供电局组织投入，并负责施工建设，工程竣工后，开发区用到位的土地出让金进行了结算偿还。 （三）开发区管委会以开发建设总公司名义向银行贷款 由所在城市政府出面与银行协调寻求大企业进行担保，或以开发区土地做抵押，以开发建设总公司的名义向政策性银行或商业银行贷款，筹集区内基本建设资金。“负债开发”是开发区建设的压力，也是建设的动力。这种筹融资方式虽然在实施过程中有一定风险，但也不失为符合开发区发展方向和趋势的切实可行之路。在实践中，这种筹融资方式通常与土地转让收入和政府返还的财政收入相结合，实现“借贷开发，滚动发展”。天津经济技术开发区的载体开发，就是这种开发模式的典型代表。最初，开发区投资开发总公司作为开发主体，以“开发一片，建成一片，收益一片”为开发建设原则，以3.2亿元的国家贷款为启动资金，开发建设了3平方公里的起步工业区和1.2平方公里的生活区，即“借贷开发”。之后，随着招商引资的成功，入区项目不断建成投产，并形成税收，开发区管委会将财政返还的资金拨付总公司用于区内的土地征用开发和基础设施建设，实现了土地转让收入和财政收入的捆绑使用，即“滚动发展”。通过这种开发模式，在1984～1999年间，总公司累计完成土地开发和基础设施建设投资40亿元，共开发土地24平方公里，并建成了一整套高水平的基础设施。 （四）开发区管委会发行建设债券 开发区管委会通过发行建设债券，可以吸引社会闲散资金投入区内载体开发。管委会可以委托所在城市计委（发改委）向上级有关部门申请发行建设债券，批准后，一方面委托金融机构向社会公开发行，一方面争取银行支持，由专业银行统一认购。采取这种筹融资方式，开发区可以广泛筹集社会各界资金，但是由于发行建设债券有一定的条件和数额比例限制，因此具体实施起来可能比较困难。
