在全国乃至全球的园区发展方兴未艾之时，人们对园区开发能否成为一门产业、如何实行产业化运作、如何实现可持续发展等问题仍存有疑虑，为此探讨一下园区开发的产业化问题是大有裨益的。 一、园区开发业的产生和发展 所谓园区开发，就是聚集资源集中开发某一特定区域。资本、技术、管理、人才及政策等资源的有限性决定了选点开发，以点带面这一发展模式的实用性和有效性。园区的名目也因各自发展主题不同而被分别称之为特区、开发区、试验区、工业区、出口加工区、农业园、投资区、港区（自由港）、科技园、创业园（孵化器）、保税区、旅游度假区等。 经济园区的产生可以追溯到早期自由资本主义时代，是对当时刚刚兴起的自由贸易原则的一种实验或实践。公认的人类历史上第一个经济园区，就是1574年建立于意大利热那亚湾的雷格亨自由港。从那时起，自由港、自由贸易区等多种形式的园区在世界各地时有出现。 园区业的蓬勃发展是20世纪下半叶以来科技革命与新经济兴起的结果，同时也是科技革命与新经济迅猛发展的助推器。如美国的“硅谷”、128公路高技术带、北卡罗来纳三角研究公园等350多个科技园区，都相继创办于这一时期并成了信息技术革命的摇篮和引领全球新经济发展的火车头。英国也创办了剑桥科学园、苏格兰硅谷等园区。日本建有筑波科学城、九州硅岛和众多的技术城。韩国建有大田、大德、大丘、光州等科学园区。新加坡建有裕廊工业区、新加坡科学园等。我国台湾则先后创办了新竹科学园、台南科学园、南港软件园等，有专家估计，全球仅以科技为主题的园区如今就达5000多个。 中国园区业的产生和发展则是与改革开放紧密联系在一起的。招商局在我国首开园区开发之先河，于1979年在蛇口率先独资创办出口工业区。尔后国内相继出现了经济特区、经济技术开发区、保税区、实验区、高新技术开发区等多种形式的园区，并在20世纪90年代初期，随着上海浦东的开发，全国上下掀起了一股“园区”开发热。据不完全统计，迄今全国大小各类园区已超过3000个，其中1/3左右由企业主导开发。 从管控主体看，我国园区可分为3种类型：一是政企合一型，特点是园区管控者兼具管理者与开发商的双重功能，园区管委会与开发公司两块牌子一套班子或交叉兼职，如早期的蛇口工业区、宁波开发区等，如今仍有部分地方自办开发区采用此模式；二是政府主导型，即由作为政府派出机构的管委会或管理局来主导园区的开发并负责对园区进行统一管理。它是我国目前园区的主要类型，如各地大多数经济技术开发区、高新区、保税区等；三是企业主导型，即由一家企业或设立一个企业来全面承担园区的综合开发与管理。作为园区开发与管理主体的企业就是园区发展商。这种模式由招商局首创于蛇口工业区，再移植于其赤湾港区、漳州开发区。继蛇口之后的深圳南油、华侨城及上海的张江高科、陆家嘴、外高桥、金桥、漕河泾等均属于这一类型园区。本文主要探讨的就是第三种类型的园区及在此基础上形成的一门新兴产业——园区开发业。 二、园区开发业的商业及盈利模型 园区开发作为一门产业，必有其商业和盈利模型。商业模型也就是投入产出模型，其成立的基础是从事这一产业能以收入抵偿支出；盈利模型也就是成本效益模型，其建立的条件则是上述抵偿之后能有剩余从而形成投资回报。那么园区开发业的商业与盈利模型怎样呢？ 从投入看，园区发展商的资本来源和构成有4种类型：一是政府独资型，即由政府投资组建国有独资公司来全面负责园区的开发和管理，如上海市政府投资组建的张江高科技园区开发公司、漕河泾新兴技术开发区联合发展有限公司等；二是企业独资型，如招商局独资设立的蛇口工业区有限公司；三是合资型，包括政企合资、企企合资、中外合资等，如负责南油片区开发的深圳南油集团就是由广东南服总、光大集团和深圳市投资管理公司合资创办的，天安数码城有限公司是由深圳泰然和香港天安合资的；四是上市公司型，如张江高科技园区开发公司与久事公司联合发起设立的上市公司“张江高科”等。 从产出看，作为园区开发主体的园区发展商，其核心业务包括：园区土地的综合开发、园区服务、园区管理及园区孵化等，其主要“生产过程”就是将“生地”变成具备通平条件及投资、营商、居住环境的“熟地”和厂房、写字楼、商铺、住宅、酒店公寓等物业。这样，园区发展商就一方面通过自身的“生产”活动来“制造”并向市场提供其核心产品和服务；另一方面通过招商引资、产业孵化等“经营”活动来为其产品和服务创造有效需求。而熟地租售收入、物业租售收入和各种配套服务收入就构成了园区发展商的主营业务收入。 从成本看，园区土地的开发费用首先包括：征地、拆迁和平整（挖方、填方）等直接耗费（记作P1），其次包括管网、道路、绿化、公建等非经营性配套投入（记作P2），再次包括：供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视网等经营性配套设施建设费用（记作P3）。因此土地的综合开发成本有3种核算方法：“大成本”＝P1+P2+P3；“中成本”＝P1+P2；“小成本”＝P1。园区开发作为一门产业，一般宜以“中成本”核算法为主，这样不仅回收了土地的直接开发成本，也回收了发展商对非经营性市政设施的投入。而经营性的基础设施，由于能通过自身的经营活动来自我补偿并盈利，均可由园区相关企业按商业化模式去经营，这样也就衍生出了园区产业的重要支系——园区服务业。 从效益看，园区发展商的盈利即主要来自于其“熟地”租售收入与上述成本的差额，在此基础上又进一步形成和增加了物业租售效益及各种配套服务业的效益。随着园区土地资源的逐步耗尽，为实现可持续发展，园区发展商必须一方面对既有土地实行集约化开发和经营；另一方面寻求新的土地资源，如扩大园区范围或走出去圈地；再就是利用土地开发所完成的“原始资本积累”去从事投资业或其他实业，从而实现“产业转型”。
