中图分类号：F293.2 文献标识码：A 文章编号：1000-8462(2003)02-0251-04 1 建立城市整体动态地价体系是新经济的需要 1.1 城市间竞争时代的来临 伴随着经济全球化和投资自由化的浪潮，世界经济发展的潮流正逐渐从传统的物本经济时代向以人才为中心的人本经济时代转变，与之相对应的是城市间竞争时代的来临。 在以物质生产、流通和消费为主要特征的物本经济时代，由于地理交通对物流的限制，城市拥有相对固定的辖区和经济势力范围，城市间的竞争由于不属于同一个供需圈而淡化。而随着完全开放型的知识经济时代的来临，每个城市面对的不再是自己独有的辖区和领域，而是整个知识世界。作为知识产生和繁殖发育温床的城市文明，其竞争将首次被引入同一供需圈中，对人才的争夺成为城市间竞争的焦点。城市的主要职能，也将逐渐由对物的服务转为对人的服务。涵盖精神生产和消费的文明成为城市发展的主要动力源泉，同时也是城市在知识经济时代作为一个竞争基本单元的主要内涵。 1.2 地价体系作为城市主要经济杠杆面临新的挑战 城市间竞争时代的来临，要求城市必须是一个富有活力的整体，能够及时地针对形势的变化作出相应的职能转变。可以预见，未来的城市建设将进入一个不断进行自我整理的新阶段。新的城市规划、城建目标的实施将改变原有的地价分布格局。土地的价值还将随着社会观念、人们消费趣向的改变以及新兴产业的崛起而不断变化。因此，作为城市主要经济杠杆的地价体系将面临新的挑战。 新的形势要求地价体系必须能动态地跟踪和反映城市经济走向的快速变化。并以此为杠杆，带动相应的产业调整，以形成与新的经济发展要求相适应的城市布局。在实施新的产业政策和决定资本的流向方面，地价体系同样应该表现出相当的弹性，以发挥积极的导向作用。 硅谷的崛起和信息产业的繁荣，显示了资金向信息领域聚集的惊人速度。与之形成强烈反差的是作为金融业基石的房地产业的反应严重滞后。传统的物本经济时代的地价理论使投资者押宝于所谓的黄金地段房地产的永续增值性，造成了资金流向的不平衡，一方面市中心的地价呈现出盲目脱离实际价值的畸高，另一方面城市公共设施及生态环境等服务于人本经济时代的要素的价值被严重低估。 1.3 传统地价体系已不适应新形势的要求 目前的传统地价体系是基于以传统地价理论为基础的市场分析，并以评估者主观判断为依据的估算体系。它的主要特点是以现状为主要考察对象，并以土地价值在一定时期内的相对稳定作为其基本假设，因此是相对静态的。这种传统的估算体系在地价的各主要影响要素相对稳定的物本经济时代，其评估的结果还是基本符合实际的，并且起到了简化分析的作用。但随着新经济时代的来临，它已经不再适用于快速变化的形势，同时其原有的一些缺陷也日益凸显。 众所周知，在很多情况下市场并非准确地反映了实际的价值，有时是由于炒作，有时则由于整个市场处于不知情者占主导的状态[1]。当不确切的价值判断信息扩散开来，并形成气候时，由于水涨船高的效应，标定地价与土地实际价值的巨大落差往往就导致金融危机的产生。因此，过分看重市场信息的传统地价估算体系在预防金融危机方面是非常被动的。 传统地价测算体系的另一个主要弊端在于估价往往以现状作为判断的基础，评估出来的主要是现状地价。而对作为一个动态整体的城市的未来发展，以及将造成的土地未来价值的变化则缺乏相应的分析和反映。因此地价的测算表现为滞后，而非作为城市经济杠杆所要求的超前。 2 建立城市整体动态地价体系的初步构思 2.1 地价是一个动态的概念 要建立适应新经济的城市整体动态地价体系，首先必须明确地价是一个动态的概念——即随着时间的推移，由于城市的自我整理，城市的地价分布格局是不断变化的。 在快速发展演变的新经济背景下，宗地未来所能够带来的土地收益是不稳定的和难以预测的，而不是象传统的地价理论所假设的地价是一定时期内可预期的收入贴现后之和。因此，在某个时刻根据当时的市场信息，采用传统估价理论和方法评估出的某宗地的标定地价，只是该宗地在该估价时点的名义地价。它所代表的，只是当时的市场行情，并不代表土地未来收益的购买价格。 正因为土地未来收益具有极大的不确定性，才构成了地产投资的巨大风险。而如何规避这一风险正是建立城市整体动态地价体系的一个主要出发点。 2.2 建立城市整体地价总量储备金 既然使得每宗地的未来土地收益具有极大不确定性的主要原因是由于城市的内部整理，那么如果将所有的宗地地价加总起来，得到一个城市整体地价总量，就可以中和各宗地的不确定因素。 根据这一概念，可以建立城市整体地价总量储备金。首先，确定一个初始时点，评估出城市所有宗地在该时点的名义地价，建立专门的数据库按宗地予以登记。这样，我们就有了一个虚拟的地价银行，并可以统计出一个初始城市整体地价总量。用每宗地的宗地名义地价除以初始城市整体地价总量，就可以得到它在初始城市整体地价总量中所占的份额。 然后不妨用一个假设来简化分析：假定在初始时点之后的某个特定时点，所有宗地都同时进行了交易。这时，如果用每宗土地的新成交价作为新名义地价替换原来登记值，就会得到一个新的城市整体地价总量。 同时规定：新的成交金额直接由买方存入城市整体地价总量储备金，每宗地产的卖方按下列公式计算其销售收入，并由城市整体地价储备金予以支付。则：
