自去年下半年以来，岛内经济频繁出现问题，企业财务危机不断，银行呆账、坏账猛增，尤其是台湾房地产业连续8年萧条， 于今仍无复苏迹象，使一直处于亚洲金融危机阴影之下不景气的台湾经济雪上加霜。为挽救营建业，避免扩及相关行业及金融业，稳住动荡不安的经济形势，台湾当局于1998年底宣布推行“振兴建筑投资业措施”，其中尤以释出1500亿元（台币，以下同）邮政储金低利房屋贷款措施令人注目，力度之大、动作之猛历年少见，在岛内引起轩然大波。岛内房市到底出了什么问题，台湾当局所采取的相关措施效果如何？现谨对此做一粗浅分析。 一、房地产市场供过于求 从目前台湾经济领域诸多行业来看，问题较严重的就是营建业，岛内不动产贷款金额占整个金融机构贷款比重高达四五成，营建业在银行的逾期放款比率已超过4.95%，直逼5%的警戒线， 已经严重危及到金融业，这些问题企业一旦连续倒闭，势必会酿成台湾的经济危机，亚洲金融风暴随时可能进一步演变为台湾金融风暴。 近几年，台湾房地产市场超量供给非常严重。据“营建署”及“行政院主计处”统计，1997年的住宅存量为661.68万套（一般以标准房，即室内实际面积约100平米计算），相对于家庭户数618.51万户， 整整多出43万套，显然供大于求（注：台湾《工商时报》1999年1月2日。）。当然这是官方对外公布的统计数字，媒体一般认为不止如此。岛内余房总量虽然缺乏公认的、准确的统计数据，不过有学者推估岛内广义上的余屋约有百万套，估计积压的资金在3万亿元左右。 据有关统计数字，从1991年到1997年底，台湾地区完工的住宅数量高达154万多套， 平均一年22万套，而岛内一年的新增户数不过15万户，一年足足多出7 万套房屋的供给量。就连“营建署长”林益厚也不得不承认：“六、七年下来多出40余万套，加上原先的67万套，台湾的空屋量有近百万户，绝不是危言耸听”（注：台湾《光华》杂志1999年第3期。）。 其中仅营建业上市上柜公司待售的成品中余房所占压的资金就有492.43亿元（注：台湾《卓越杂志》1999年第1期第134页。），几乎是所有北台湾建筑公司整年市场可供量的一半。在需求面上，不但如上述房屋库存总量超过了家庭总数，且家庭户数、人口一般较为稳定，长期保持在一定水平；而房屋却是无节制地越盖越多，大大超过前者的增长速度。据台“营建署”统计，台湾每年住宅的有效需求约为12万套（注：台湾《工商时报》1999年1月2日。），同时全台主要城市每年待售的成品房总量约为22万套。况且全台自有住宅率已达八成以上，市场容量已很有限，从而使台湾房市供需严重失衡。 从1998年10月起，岛内刮起企业倒闭风潮，多数都与房地产业者转投资失利有关。两个月间，风暴持续扩大，34 家上市营建商公司中有3家暂停交易，27家创下历史新低价位， 同时建筑类股指数比前年重挫46%（注：台湾《光华》杂志1999年第3期。）。各地建筑业者频频向台当局告急。这些经营不佳的企业一旦惨遭淘汰，他们手中的余房，必会不计血本地大量释出，其占压银行的贷款势必成为坏账，届时台湾房地产价格崩盘则在所难免。 二、造成房市供需失衡的原因 为什么岛内有如此庞大的空余房却无法满足广大的无住房民众的需求？为何大量闲置房，竟然可以和大量的无自有住宅民众同时并行不悖？据《联合报》1999年1月初进行的民意调查发现， 对于岛内空房难以消化的问题，有四成八的民众觉得房价太高是主因，二成五认为建商过度兴建负有责任，加之多数建商不能适度降价，另有9 %民众觉得是购房贷款不够优惠所致。岛内余屋过剩，做为财经当局的“经建会”也认为，与有关政策不当、执行不力有关。 （一）政策失误 近年来房地产业的问题，从主观因素上说是由于台湾当局整体住宅政策及房地产、金融政策的缺失造成的。 一是容积率政策执行不当。按台湾“城市计划法”施行细则第30条第2款规定，城市计划范围内土地，视实际发展情形划定为住宅、 商业及工业等使用分区；负责拟定城市计划的县市政府，应依该区容纳人口、每人平均居住的楼地板面积、公共设施水准，于城市计划内规定平均容积率。容积率是依每公顷居住人口密度分为住宅区、商业区、市镇计划区、乡镇计划区四级，并依公共设施用地比值订定不同比容积率。实施容积率管制对于基建规划、提高住宅品质是一种管理手段，有其必要性。在1989、1990年间，台湾当局准备全面实施容积率管制，但在建商压力下暂缓。建商主要担心容积率实施后，建筑面积会缩水，使土地成本上升。因在未实施容积率管制前， 临大马路的建筑物一般总会有800%至1000%的容积率可用，但在管制之后可能只剩300%至500%了；尤其临30米宽马路的建筑物，容积将减少一半；临50米宽的更将缩水三分之二的容积（注：台湾《经济日报》1999年3月21日。）。 建商开始在这一政策实施前抢建，兴起一股快建、多建的风潮，导致房屋建筑面积陡然剧增。在未计划实行容积率管制的1991年前，平均每一年核发建造执照户不过9万多户；但自要实施容积率的消息曝光后， 从 1992 年到1994年，每一年核发建造执照的户数都超过21万户（注：台湾《工商时报》1999年1月17日。）。 正是由于台湾当局的容积率政策的执行过程中出现反复，结果导致全面实施容积率管制喊了十多年，每一次都在建商压力下暂缓实施，尽管到1997年底，实施容积管制约达八成，但在抢建风潮下已经没有任何意义。
