关于香港特区政府房屋政策的几点思考

      特区政府自成立起就非常重视房屋政策，更把协助市民自置居所列为最优先处理的工作。首任行政长官董建华先生在特区政府成立庆典上明确指出未来政府将满足居民急切的住房需求，为居民提供合适的负担得起的住房。去年10月的施政报告上，董特首提出从1999-2000年度起，特区政府保证每年建造不少于85,000个住宅单位（包括50,000个公营住房和35,000个私营住房），使香港在2007年底实现70%自置居所的目标。

      但是，1997年底，一场酝酿已久的金融风暴终于在东南亚及东亚地区全面爆发，香港受到了沉重打击，15年来首次出现经济倒退，今年首季GDP负增长2.8%，失业率达4%，5月份又升至4.8%，仍有上升趋势。资产价格更是江河日下，至8月初，恒性指数跌破7,000点，倒退至5年前的水平，比一年前下降超过10000点，跌幅大于50%。地产价格一泻千里，下跌5成仍没有回升的希望。港人饱受失业、财富骤减的困扰。

      在香港被卷入金融风暴之后，随着经济的恶化，政府的房屋政策似乎越来越脱离了原来目标，不断出台新措施救市。如取消压抑楼价的措施，延长楼花预售期、取消楼花买卖限制，取消物业放款四成上限指引，增加首次置业贷款名额，甚至暂停卖地9个月。虽然政府屡次出招挽救楼市，但香港的地产始终在低位徘徊，甚至屡创新低。政府频繁出招，仍阻挡不住楼市下滑的趋势，人们开始对特区政府房地产政策进行反思。

      反思一：为什么特区政府近期的措施没有效果？

      原因是多方面的。主要原因是东亚和东南亚地区整体经济不景气，香港受到金融风暴打击的程度大大超过人们原来的预期。香港失业严重，人们财富缩水，当然不敢轻易花一大笔去购置物业。但是，以过去二十年的趋势来看，香港的房地产价格总是不断趋升，尽管其中有几次低潮。但是楼价下跌高峰的二、三成后就会回稳，然后缓慢上升。香港人多地少，经济增长和人口增长都较快，人们都有较强的置业需求，因而房价上升是长期的趋势。为何这次下跌五成仍没有完全站稳？而且政府推出的不少利好措施对楼市的刺激，也只是昙花一现，很快就消失了？

      首先，我们看看85,000对市场意味着什么。下表是过去几年香港房屋的供应情况

      

      上表显示，香港近年来的房屋供应每年不超过5万个。到1997年9月底，香港的永久房屋存量为204.9万套，公营房屋94.5万套，私营110万套。同期人口623万，大约192.2万个家庭，基本上房屋短缺问题不存在。房屋数量已超过家庭数量，两者之差就是第二居所和空置房屋，一定程度上反映了投资和投机的需求。考虑内地移民增加，以家庭户数年增长3.5%计算，大约到2005年才能达到增长85,000户。85,000个供应大大超过近年的房屋供应，完全能满足未来几年的房屋自住需求。政府也说明，制定计划时已预留多了6%的需求量。至于投机投资需求，政府保证85,000个的供应，使供应弹性为0，市场失去预期因素，投机机会大大减少。过去香港的楼价高企，除自住外，这两个也是重要的需求因素。由于政府保证将来有充足的供应量，人们理性地预期未来的供应量完全可以满足需要，住房价格不会有很大上升空间，所以这两个都不强，因而低位鲜有人入市。

      其次，从简单的经济学理论可知，在数量和价格两个变量中，有市场影响力的经济主体只能控制其中之一，另外一个必须由市场决定，不可能两者都控制。事实正是如此。政府在制定每年房屋供应量不少于85,000个的目标后，价格只能由市场需求决定。政府对需求的影响不大。政府既要扩大供应量，就不能对价格有过多的影响，否则就会出现效率的损失。因此在数量不调整的情况下，政府企图托市的措施必然是无效的。

      由此可见，85,000个单位的政府承诺象达摩克利斯剑，使香港房地产不可能重现过去港英政府高地价政策下的火热景象。因而政府的救市措施屡屡无效后，要求政府取消这项政策的呼声越来越高。

      反思二：有没有必要坚持年供应量不少于85,000个单位的政策？

      根据香港土地制度，香港土地的最终业权属政府所有，政府对土地供给和用途有决定力量。过去港英政府实行高地价政策，房屋供不应求，带动了香港房地产业的长期繁荣。港英政府采取高地价政策的主要表现在于，在预测到房地产业将要复苏时，有意不增加土地供应量，使供求矛盾加剧，房价狂升，发展商对土地的需求进一步增加时，政府才推出土地，以获得最大的收入（注：《香港房地产发展与管理》甘长求著中华书局 1992年。）。政府垄断了土地供应，由于视卖地收入为财政收入的重要来源，所以政府采取了利润最大化的垄断厂商做法，抬高了地价，减少了供应量。特区政府保证每年供应量不少于85,000个单位的政策，也就是重拾港英政府的高地价政策。

      其实，人们对高地价政策一直褒贬不一，但是有两点大家比较统一，就是房地产业是除政府外，高地价政策的最大受益者，需置业的普通老百姓和原来没有厂房、办公室、商场的工商业是最大的受害者。高地价政策对香港经济发展曾作出较大贡献。如卖地的巨额收入使政府有能力进行大规模基础设施建设，推行某些福利政策等；同时高地价政策客观上促进了香港经济在70年代始由制造业为主转向服务型经济。但是，高地价加剧了通货膨胀，大大增加了工商业投资和创业（包括外资和本地资本）的成本，尤其是增加了厂房等不动产的固定成本，在等额投资下，不利于经营；同时又助长了房地产业过度发展，社会资源配置过度集中于房地产业，减少了对工商业的投资。香港经历了70、80年代经济多元化之后，服务业急剧膨胀，现在制造业占GDP的比重更是从80年代二成多减少到不到一成。随着香港服务型经济受到的竞争越来越激烈和“知识经济”时代的来临，高地价政策对香港增强竞争力和进行经济的结构新一轮调整的阻碍作用越来越明显。在最近的国际竞争力排名中，如97年8月世界经济论坛公布的“世界竞争力排名”和98年瑞士国际管理学院公布的“竞争力排名”，香港都落后于其亚太区的最接近对手新加坡。特首在首份施政报告上指出要把香港经济引向“高增值”，同时推出各项鼓励高附加值产品和高科技的措施，显示了香港政府推进香港战后第三次经济转型的意图。在这种背景下，政府执行中性的房地产政策，对促使资源从房地产业向高附加值的制造业转移、降低制造业的成本、提高竞争力有很大意义。所以特区政府85,000的政策并非光是解决港人的民生问题，对香港经济转型也具有重要的作用。从这个角度来讲，政府应该坚持原来的政策，不应为眼前的困难放弃了长远的目标。房地产业对香港经济有牵一发而动全身的地位，正是多年来畸形发展的结果。目前香港的困境，一定程度上是过去房地产长期繁荣的苦果。香港目前经济虽处于衰退期，但已显现出曙光。上市公司业绩中，地产股大幅下滑，但是制造业公司的业绩下降幅度较小，有的还不降反升。传统工业的附加值不断增加，高科技产业也有一定发展。制造业厂商中一部分开始放弃传统的OEM模式，从事附加值较高的创新的产品生产；不少留学归来的人才看重香港的自由经济体系和临近内地的优势，利用自己的科技力量在香港创业。所以，这次经济衰退，既是挑战，同时也是一次机遇，由于房地产业的萧条，可以迫使社会资源转移到制造业来，有利于香港长期的经济*