近年来，城市居民的收入差距日趋扩大，已引起了人们强烈的反响和热切的关注。目前，诱发收入差距扩大的因素很多，既有劳动因素也有非劳动因素，既有市场因素也有非市场因素，既有历史遗留的问题也有转型期双轨制的碰撞等等。其中，住房制度改革滞后导致住宅福利规模的扩大（注：本文中的住房福利为住房补贴和自有住宅转移租金之和，与以往对住宅补贴和自有住宅转移租金的估算所不同的是，本文引用的是建设部公布各样本城市市场商品房的售价，并以此推算出住宅市场上低租金与市场租金、公房售价与商品房售价的差异。），是一不可忽略的重要因素。 本文根据1995年中国社会科学院经济研究所收入分配与改革课题组的数据，并参考国家统计局和建设部的有关数据，对城市租售房市场多种租金和售房价格差异进行估算比较，分析价格差引发的城市居民住宅福利规模扩大，并进一步探讨其对我国城市居民收入分配的影响。 一、住宅多种价格的形成与福利规模的扩大 在市场经济国家，住宅作为一种商品，其交换形式无非有两种：买卖和租赁，其交换价格则表现为租金和售房款。租金是以分期支付的形式获得住宅的使用权；而售房款则是一次性支付巨额款项获得住宅的所有权。因此，租金与售价都不过是住房价格的不同表现形式。一个国家的经济发展决定了人们的收入水平，而居民的消费水平又反过来引导着住宅市场的供给与需求，两者的相互制约形成了合理的住房市场价格体系。 然而，中国经济正处于从计划经济走向市场经济的“转型期”，尽管多年的住房体制改革，已使住宅的生产、流通、消费等环节发生了很大变化。但是，城市中以单位建房、买房、分房为主的、旧式住宅供给和分配体制，并没有根本性的改变，住宅供给与消费上的“双轨制”，不可避免地导致了住宅市场价格的混乱，其不良影响也是显而易见的。 中国城市的租房市场巨大，在许多大、中城市70%至80%的住房都是出租的公房。庞大的租房市场是多年来住宅福利制度，即由国家和企业统一建造、实物分配的结果。邓小平同志1980年提出住房制度改革的设想，并于1988年在全国城市分期分批实施。但十几年过去了，改革的进展却不尽人意。本课题组的抽样调查表明，截至1995年，样本城市住房租金的平均水平依然很低，大批存量公有住宅仍继续在“低租金”的旧体制中徘徊。在大量新增的住宅中，尽管房地产开发商提供商品住宅的比重不断上升，单位建房日趋下降（见表1）， 但由于提租改革并没有切断职工住宅与企业的脐带关系，单位建房、买房和分房的供给体制还没有根本性变化，因此，在商品住宅市场上，单位仍是大买主（见表2）。大量的新建住宅，通过单位非市场化的中介与交易， 不断地向旧福利体制回归。 表1中国城市住宅开发投资（1991—1995） 单位：亿元 年份19911992 1993 1994 1995 住宅开发投资总额 523 750 1750 2487 2993 房地产开发商投资 180(34) 331(44) 839(47) 1089(44) 1757(58) 单位和个人投资 343(66) 419(56) 911(53) 1399(56) 1236(42) 资料来源：建设部统计资料汇编。 注①在单位和个人住宅开发投资中，个人住宅开发投资所占比重在 5%左右。 ②括号内为该项投资占总投资的比例（%）。 表2 1991—1995年城市商品住宅住宅销售情况 单位：万平方米（%） 年份1991 1992 1993 商品住宅销售面积 2745.17 3812.216035.19 个人购买 926.55(34) 1456.01(38)2943.39(48.8) 单位购买 1818.62(66) 2356.2(62) 3091.8(51.2) 年份 1994 1995 商品住宅销售面积 6118.03 6615.01 个人购买 3344.53(54.7) 3511.71(53.1) 单位购买 2773.5(45.3) 3103.3(46.9) 资料来源：建设部统计资料汇编。 注①括号内为该项投资占总投资的比例（%）。 1.低租金形成暗补的规模有增无减。在存量和新增出租住宅的生产和消费中，公房低租金在我国租房市场上仍占据主导地位，它与商品房市场租金的差额形成住宅补贴。而这种补贴，正随着人们居住条件的改善、住宅造价的不断提高呈现出增长的趋势。与其他市场经济国家不同，中国的住宅补贴是政府和单位通过一次性住宅投资积累形成的，属典型的社会福利“暗补”。根据居民享有公有住房的面积和现行低租金与市场租金与市场租金之差来估算住宅暗补的规模，即 居民享有暗补的金额＝住宅使用面积×（市场租金－现行低租金） 每平方米暗补的金额＝每平方米市场租金－每平方米现行低租金 由于在我国还没有形成真正的住宅市场，住宅供给双轨制的存在无法形成真实反映供求关系的市场租金。本文选用样本城市的平衡商品住宅售价，折算出可参照的市场租金，其计算方法是：根据住宅售价与分期支付房租收入流现值相等的原理，将样本城市每平方米商品住宅售价，按使用寿命50年，年息8%折算出建筑面积平方米的月租金， 再根据国家规定的建筑面积与使用面积0.75的折换率，得出各类住房每平方米使用面积的月租金（结果见表3）。
