按照“九五”计划，到2000年我国城镇居民人均居住面积将提高到9平方米。国家在“九五”期间将大力发展住宅建设， 使之成为国民经济新的增长点，并已成为人们的共识。时至今日，尽管“以房地产业作为新一轮国民经济发展成长点的战略”提出已经一年多，我国房地产市场仍未见大的转机，商品房销售不畅。1996 年， 全国商品房销售面积7900万平方米，空置面积6624万平方米，空置率（商品房空置面积与当年竣工面积之比）达48.6%，比1991年上升近20个百分点；其中，住宅商品房销售面积6,898万平方米，空置住宅面积近5334.6万平方米， 空置率达43.6%，比1991年上升19个百分点。造成这种状况的原因显然不是商品房供过于求。尽管近年来我国城镇居民住宅条件有了较大的改善，到1996年，人均居住面积已经达到8.5平方米。但是，住房问题， 仍然是影响我国城镇居民生活水平提高的关键问题。其一，就我国住宅现状而言，目前全国仍有331万缺房户，其中，75 万户为人均居住面积不足4平方米的特困户，涉及的住房困难人口1125万人，特困人口255万人。与此同时，尚有2706万平方米建筑面积的城市危房亟待改造，45%城镇住宅无相应的配套设施。其二，就国际比较而言，目前我国城镇居民在衣、食方面已基本与发达国家接轨，生活质量指标已达到或基本达到发达国家的衣、食水平，但我国城镇居民住宅水平却仍处于低收入国家的水平，远远落后于发达国家人均30平方米～40平方米的居住水平。我国的几个主要大城市与其他国际大都市相比，也望尘莫及。住宅问题今后仍将是困扰我国城镇居民的大问题。我国住房消费为何热不起来？影响我国房地产市场发展的症结何在？ 一、近期城镇住房消费热不起来的原因 目前，我国房地产业出现了一方面广大居民缺房、等房、盼房，另一方面商品房屋空置、滞销的怪现象，究其原因是多方面的。 （一）从供应方面看，建筑成本大，商品房价格高，地理位置差，物业管理跟不上等等，是阻碍房地产市场发展的客观原因。 1.商品房开发税费增多，建筑成本增大，造价提高。1992 年下半年至1993年上半年，我国经济再次出现“过热”，各地区盲目投资建设，大搞开发区和房地产开发，各行政主管部门也趁机向房地产业伸手捞好处，各种合理的、不合理的税费、摊派迅速增加。尽管经过三年多的锲而不舍的紧缩银根、压缩贷款等治乱降温，国民经济已成功地实现“软着陆”，但附加在房地产开发上的各种“管理费”并没有真正减少。例如广州市目前仍有近60个部门及单位参与房地产业的管理，征收的各种税费达87种，其中开发商负担60多项，购房者负担10多项，征收的金额约占开发总成本的25%～30%，加上地皮价格，相当于住宅开发成本的近50%，使商品房成本造价连年提高。1996年，全国每平方米建筑面积造价高达1111元，比1991年提高了1.7倍，平均每年递增22.2%； 其中，商品住宅单位建筑面积造价由391元提高到976元，提高了1.5倍，平均每年提高20.1%，远远高于同期零售物价年均递增12%的水平。 2.售价过高，已基本接近发达国家的房地产价格水平。 各种费用的分摊和转移，使商品房价格不断提高。1991年，全国商品房（含安居工程商品房）平均每建筑平方米售价786.2元，1996年提高到1805.8元，预计1997年商品房每平方米平均售价将接近2000元；商品住宅单位建筑面积售价由756.2元提高到1996年的1604.6元，与1991年相比， 平均每年分别递增18.2%和16.2%，大大高于同期投资品价格年均增长9.5 %和国民经济（GDP）年均递增10.1%的速度。目前， 我国房地产价格较高，在部分城市已基本接近世界发达国家房地产价格水平。例如：北京市近年来，商品房售价平均每年以30%以上的速度递增，到1996年底，二环以内售价为每平方米8000元～10,000元，三、四环之间平均每平方米售价4500元～6500元，五环附近为3000元／平方米左右，远郊区县每平方米商品房售价也在2500元左右。这样高的售价，不仅对长期低工资、低收入水平的中国居民，就是对发达国家的来华商人来说，也仍显偏高。 3.部分商品房地理位置差，交通困难，生活不便。 商品房是一种特殊商品，它的特殊性在于其不可移动性、永久性和大宗性。商品房的永久性和大宗性，决定了这种特殊商品开发的超前性。但是，部分开发商或过于注重商品房开发中的超前、高档，或为了降低成本造价，将部分商品房建在城乡结合部或郊区。在目前公共交通依然是广大城镇居民的主要交通方式、交通问题远远没有解决的情况下，交通不便、市政基础建设落后、配套设施缺乏等等成为与之伴生的难题，供水、供电、供气（暖气、煤气）、入学入托、看病购物等诸难再次加剧，影响了商品房的销售。例如，到1996年底，北京市215万平方米商品房空置面积，180万平方米空置商品住宅，多位于三环乃至四环之外的远郊地区。 4.售后服务差，物业管理跟不上。目前， 我国的物业管理水平还相当落后。大部分地区的物业管理仍停留在“谁开发建房谁管理”和“政府直接管理”阶段，尚没有形成企业化、专业化、社会化的物业管理体制，更没有引进竞争机制，形成“谁管得好谁管理”的商品经济下的物业管理体制。部分开发商只顾建房、卖房，不重视售后服务和物业管理，造成部分客户买房后虽解决了无房问题，却带来了新的生活困难，更谈不上物业的保值、增值，使买者有较大的后顾之忧，制约了商品房的销售。例如：在深圳市，人们宁肯出高于一般价格20%～40%（即每平方米多出1000元～2000元）的价格，购买物业管理较好的住宅。部分居民甚至卖掉管理差的，转而购买管理好的物业。因此，在万科集团创出物业管理名牌后，部分开发商愿意出高价挂靠万科物业管理名牌。可见，售后服务和物业管理的落后状况，严重约束了商品房的销售。
