竞争机制是市场经济的重要特征，没有市场竞争，就没有优胜劣汰，市场优化配置，资源的作用就难以发挥。在中国地产市场中如何引入竞争机制，使政府宏观调控与市场机制协调运作，共同引导地产市场健康发展，是学术界和政府管理部门十分关注的一个重要课题。 一、现阶段中国地产市场的特征 中国土地的公有制性质和土地本身的特性决定了地产市场具有以下特征： 第一，中国地产市场具有不完全性。《中华人民共和国宪法》规定：城镇土地所有权属于国家所有。因此，城市的土地，无论是生产、经营用地，还是生活、办公用地；无论是城市的道路、公园用地，还是宗教团体所使用的土地，无一例外属于国家所有。除国家依法征收农村集体所有的土地，而发生土地所有权转移外，进入市场流通的仅仅是国有土地使用权。 第二，中国的地产市场是具有垄断性的非完全竞争市场。在中国，土地作为一种特殊商品在市场中流通，土地供给的数量、使用性质、交换的主体、交换的价格等都要受到国家的垄断和计划的管理。如国家通过制订基准地价和税收标准，有效地调控市场地价水平；通过制订土地利用规划、计划，可以限制土地市场投放量、土地利用结构以及土地流转方式等。因此，中国的土地市场具有国家垄断性和非完全竞争性。 第三，中国的地产市场是多层次的、国家宏观调控与市场机制相结合的统一市场。目前中国城镇国有土地市场主要由一级市场和二级市场组成。一级市场指土地使用权出让市场，这一级市场的交易客体是城市土地使用权，它在市场中居于基础地位，国家必须高度控制。所谓控制是指土地使用权的供给方是唯一的，必须由代表国家主管土地的机构负责对一级市场进行有效管理。二级市场是指土地使用权转让、出租、抵押等市场，它是土地使用权在用地者之间进行横向流动的市场。二级市场依赖于一级市场而存在，但更为活跃，并直接关系到土地资源的重新配置。一级市场和二级市场的特点决定了中国的地产市场是国家宏观调控与市场机制相结合的统一市场。 根据中国地产市场的特征，探讨如何更有效地引入竞争，重点是如何在土地供应和流转中实行公平竞争。但是，目前的土地供给范围、方式和用地主体行为，尚难形成公平的竞争环境。 二、现阶段中国地产市场的竞争环境 1、土地供给“双轨制”在执行中未经严格界定， 不利于公平竞争。 在中国一级市场的供给原则是：经营性用地采取有偿出让方式，而城市道路、公园、绿地、政府机构、公益事业用地仍采用行政划拨方式。但目前由于各种原因，绝大多数城市某些经营性项目用地仍然享受行政划拨。非经营性项目用地过多和部分经营性用地采用行政划拨方式，竞争机制难以发挥作用，使城市土地不能及时进入市场参加与流通，与其它生产要素的优化组合和高效使用更无从实现。据国家土地局对部分城市用地调查结果推算：中国城市工业用地约3%—5%处于闲置状态，约40%处于低效利用状态。与经济发达国家相比，中国城市工业用地比重一般要高出1倍多，同等工业企业规模占地高出1—2倍，而工业、 住宅以外的其它用地，比重则高出2—3倍，市场竞争机制的缺乏，造成非经营性单位占地过多，土地资源浪费。 2、在一级市场中，有偿出让方式单一， 拍卖和招标方式比重过低。 据统计，目前，在城市建设用地供应总量中，通过有偿出让供应的土地约占10%，而在出让的土地中采取拍卖和招标方式的比重则更低。众所周知，拍卖和招标的市场化、公开化程度高于协议出让，容易接受社会监督，有利于防止徇私舞弊。而协议出让在地块选择、规划要求、价格形式、付款方式等等方面随意性和盲目性大。出让机构的能动作用很差。据有关专家对43个大中城市的调查，协议、招标、拍卖三种方式的价格之比为1∶3∶11.6，可见三种出让方式形成的价格差距较大。协议出让方式比重过大，既不利于竞争机制的引入，又助长了土地收益的流失，不利于增加政府的财政收入。 3、用地主体行为不规范，导致非公平竞争。 市场运行规则要参与市场活动的用地主体首先必须是独立的利益主体，各主体间应该是平等的，它们共同遵守市场进入规划和市场竞争规则，机会均等地按照统一的市场价格取得土地使用权，公平地承担社会税赋。然而，目前中国地产市场中并未杜绝违反市场运行规则的现象，如：在用地主体中存在特殊的利益集团，要么同政府部门存在着千丝万缕的联系，要么是由某些特殊阶层人员创办的企业。这些用地主体可享有用地方面的优惠，可以更低的价格获得更好的地块，同时还可以比其它企业承担更少的社会税赋，这必然导致市场主体在非平等的基础上难以公平竞争。 4、二级市场中占地主体情况差异较大，造成非公平竞争。 由于在二级市场中，原土地资源的非市场化配置，使占有不同土地的企业有不同的边际成本、边际收益及不同的市场机会。占有土地量多、地好的企业可以轻松占有土地产生的超额利润，这在一定程度上掩盖了某些企业的低效益。这种市场主体存在先天性的占地差异与公平竞争的原则相悖。 5、市场缺乏公开性、透明度，不利于公平竞争。 市场交易规则要求，有关市场交易的信息、政策应尽量透明，交易必须公开，除涉及商业秘密之外，一般的交易活动都应在市场上公开进行。然而正如前面所述，目前许多城市的土地还在通过协议方式出让，也就是说是在非公开形式下采取一对一的方式进行，因此，一般交易地价不公开，土地出让市场缺乏社会和群众的监督，很难形成公平竞争。 以上说明，现阶段中国地产市场存在的突出问题是竞争机制难以正常发挥。要改变这种状况，必须从规范政府宏观管理和用地主体行为两个方面入手，政府在运用宏观调控手段管理土地供应时，必须顺应市场体制，用地主体必须通过自律和他律，自觉维护市场规则。
