《中华人民共和国民法典》(以下简称《民法典》)第2章第1节专门规定了不动产登记(以下简称登记)，其中第210条第2款规定了统一登记：“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”在《民法典》引领下，经过十年发展，我国统一登记制度蔚然成型，形成了《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》(以下简称《细则》)《不动产登记规程》(以下简称《规程》)等不同层级规范文件相互配合的体系化布局，并以依申请、审慎审查、物的编成、一体登记作为主要框架性原则。 随着《民法典》的实施，这四个原则在实践发展中衍生出若干新制度，它们不仅具体落实了《民法典》的相关规定，还厘清了理论和实务的一些重要争点，有助于《民法典》的顺利实施，同时又为妥当理解和解决登记纠纷的现实问题提供了方案，兼具公私法融合的意义。目前我国正在制定不动产登记法①，登记制度的这些新发展是该法不可或缺的坚实基础。鉴于此，本文将讨论与这四个原则相关的新制度，分析它们是如何影响《民法典》的实施及相关争议问题的解决。 统一登记的适用范围包括土地、海域及其定着物。为了简便起见，本文以最常见的国有建设用地及建筑物、构筑物及其附属设施为分析对象，并把国有建设用地简称为“土地”，把国有建设用地使用权简称为“地权”，把建筑物、构筑物及其附属设施简称为“房屋”，把房屋所有权简称为“房权”，分析思路和结论可适用于其他不动产。 一、申请的物权行为属性 在通常情况下，当事人的申请启动了登记程序，申请因而是登记程序的龙头。②《民法典》第211条规定：“当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。”在此基础上，登记制度采用依申请原则，《细则》第2条第1款、《规程》第4.2.1条规定，除另有规定外，登记机构应依照当事人的申请进行登记。申请引发了登记机构的受理、审核等后续行为，并限定了这些行为的界限，登记机构只能在申请的内容范围内从事行为，申请因此是程序行为。③此外，申请还会成为产生实体法律效果的物权行为，在公私法均有相应意义。 (一)能成为物权行为的申请 物权行为是法律行为的一种，能成为物权行为的申请首先应是法律行为。在买卖、抵押等依法律行为的不动产物权变动，申请正是法律行为：(1)《不动产登记暂行条例》第14条第1款规定：“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。”在共同申请时，双方需先填写登记申请书，《规程》附录C的申请书样式记载了不动产物权变动及登记的具体形态(如房权转移登记)等内容，以表明双方有不动产物权变动的效果意思，这是典型的法律行为构造。(2)登记制度以《民法典》第143条有关法律行为效力要件为蓝本，从行为能力适格、意思表示真实和内容适法三个角度对申请加以规范，《细则》第11条要求申请人具有完全行为能力，《规程》第5.3.5.1条要求意思表示真实，《规程》附录C要求申请人为申请内容以及材料的真实性、有效性负责。 物权行为与债权行为对称，前者以物权变动为内容，后者则产生债权债务关系。只要申请表明了当事人变动不动产物权的效果意思，同时又没有债权债务内容，就是物权行为，瑞士和奥地利对此提供了比较法经验。④我国也是如此，因为登记服务于不动产物权变动，其基础是双方就物权变动达成的合意，而共同申请表现了该合意。⑤在依法律行为的不动产物权变动，这种认识贯彻在申请的制度设计之中，使申请与物权行为若合符节：(1)物权行为与物权紧密相关，而物权客体特定，故物权行为的标的物应为特定之物；与此相应，《规程》附录C要求申请书必须载明特定不动产状况。(2)物权行为以物权变动为内容，而物权种类和内容由法律规定，故物权行为的内容不能超出法律规定的范围；与此相应，《规程》附录C要求申请书必须列明物权变动形态(如地权设立、房权转让)，由申请人进行勾选。(3)物权行为导致既有的物权被处分，处分人应具备处分权；与此相应，《民法典》第211条、《不动产登记暂行条例》第16条第1款要求申请人应提交不动产权属来源材料、权属证明以证明处分人的处分权。(4)在登记为不动产物权变动的强制要件时，物权行为本身不能直接导致物权变动，故其没有债权行为那般的形式约束力，当事人一方在登记完成前有权撤回意思表示。⑥与此相应，即便双方填写了申请书，一方也可在提交前反悔不予提交；同时《细则》第13条规定，在提交后、登记完成前，全体申请人亦可撤回申请，登记机构终止办理，把申请书等材料退还申请人。⑦ 一言以蔽之，在依法律行为的不动产物权变动，申请既是启动登记的程序行为，同时也是物权行为，通常表现为物权合意，登记制度有关申请的诸多规则落实和细化了《民法典》的相应制度。《中华人民共和国不动产登记法》(征求意见稿)(以下简称《不动产登记法》(征求意见稿))第29条第3款(行为能力)、第31条第1款(共同申请)、第32条第1款(权属证明材料)、第34条(撤回申请)等将上述登记制度规定上升至法律层面，强化了申请的物权行为属性，具有重要意义。 (二)申请之物权行为属性的民法意义 厘清申请的物权行为属性，在民法中有助于佐证并澄清区分原则的内涵。《民法典》第215条规定了该原则：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”学理对该原则有两种解读视角，一是物权行为的视角，另一是非物权行为的视角。在前一视角，买卖合同等原因行为是债权行为，物权行为以物权变动为内容，区分原则因而是指债权行为与物权行为的区分；⑧在后一视角，物权变动与物权行为无关，区分原则是指买卖合同等原因行为的生效要件与物权变动的效果要件的区分。⑨这种不同在比较法上同样存在，德国、瑞士、奥地利等德国法系采用物权行为理论，区分原则是指债权行为与物权行为的区分，前者产生债权债务，后者直指物权变动，在与公示方式结合后产生物权变动的结果。⑩与此不同，《欧洲示范民法典草案》第8编不采用物权行为理论，但强调交付对动产所有权转让的作用，买卖合同和动产所有权转让因此得以区分。(11)
