房地产业属于第三产业的第四个层次。在经济发达的国家和地区，房地产业和重工业等统称为“支柱型产业”。我国的房地产业是在改革开放后，伴随着土地使用制度改革和城镇住房制度改革而产生和发展起来的，而房地产市场又是随着房地产业的发展而创立、起步及发展起来的。由于我国的房地产业是一个新兴的独立产业，房地产市场运行历程还很短，需要正确地认识、科学地洞察和分析它，并不断地去改进它和完善它，从而促进我国房地产市场积极、稳定地发展，更好地推动房地产业，乃至整个社会主义市场经济健康向前发展。 一、房地产市场 市场，是商品交易的场所。房地产市场，狭义地讲，是指房地产权属交换的场所。它同一般的市场的形态上的差异在于这个场所在空间上没固定位置；广义地讲，房地产市场是组织社会房地产经济运行的系统，是房地产经济在流通领域运行的载体，是有形的房地产商品和无形的房地产商品服务的统一体，是有形空间和无形空间的统一体。 房地产业有经济发展“晴雨表”之称，它能综合地反映一个国家或一个地区的经济实力，房地产市场能够很敏锐地反映经济的兴衰。反之，发展房地产业，活跃房地产市场，能够促进经济腾飞，这已被国内外的实践所证实。 房地产市场是市场经济的一个组成部分，它有着独特的功能和作用：（1）房地产市场能刺激和扩大房屋消费，促进房屋生产，加快我国住房商品化进程；（2）房地产市场能促进土地流转合理化，生产力布局科学化；（3）房地产市场通过市场调节，使房地产的生产结构和消费结构趋向合理化；（4）房地产市场能灵敏地反映房地产供求状态，价格变化趋势及人们的消费心理和动态等，为生产者提供信息，为决策者提供依据，使生产能面向和适应市场的需求；（5）房地产市场通过竞争机制的作用，为房地产企业提供良好的外部环境，面对市场竞争，促使企业改善经营管理，提高房屋商品的质量和服务质量，降低生产成本，提高经济效益，以实现资金的良性循环和房屋的扩大再生产，更好地满足人民物质文化生活的需要。 二、我国房地产市场存在的主要问题 我国在长期的计划经济时代中，理论和观念上否认房地产的商品属性，房地产业不被认为是一个独立的产业，因而不存在房地产市场。改革开放后，随着土地使用制度和住房制度改革的不断发展，房地产业才真正成为一个独立的产业迅速发展起来，房地产市场得以培育和不断走向完善。由于我国房地产业起步很晚，发展又极为迅猛，因此房地产市场从培育到走向成熟的过程中，存在着一些具体现实问题，有待于人们去克服解决。问题主要体现在以下几方面： 第一：国家对房地产市场缺乏宏观调控手段，导致房地产市场中的商品房屋相对过剩。 我国自80年代以来，在中国大地上，房地产业开始从沉睡中初醒时，国内外大量的投资者看好中国的房地产市场，认为房地产开发是投机、赚钱的大好时机，在利益的驱使下，很快出现了成千上万的房地产开发公司，巨额的资金无序地流入房地产业。在这股巨大热浪的推动下，很快把我国房地业的发展推向高潮，当时社会经济的三大过热，直接与房地产市场相关的占其二，即房地产过热，开发区过热。房地产市场火爆异常，地价、房价呈直线上升。例如，深圳从1987年以368元（人民币）m[2]的地价拍卖第一块地起，时隔五年，到1992年地价竟上涨三倍多。海南和上海浦东开发区从成立特区后，地价、房价不知涨了多少倍。有多少弄潮儿在这一过程中从不明一文到百万富翁。特别是90—93年，开发商被眼前的火热景象和暴利传闻迷住了眼睛，争相兴建花园别墅和高级公寓。全国各大中城市争相圈地设立开发区，大量的商品楼、写字楼纷纷推向市场，出现一种“过热”、“虚热”的高速发展状况。中国的房地产市场的潜在需求量很大，但潜在需求不等于现实有效需求。房地产业在短期内急剧膨胀的模式，失去社会环境的配合，失去有效市场需求的依托。结果导致大量的商品房、写字楼的积压。据统计，1994年底，我国房地产市场中已累计空置商品房屋3289万m[2]。据国际上的房地产权威人士认为，在发达的市场经济国家，如空置商品房与三年商品房竣工量相比较达到10%，就到了房地产市场的危险警戒线。从目前我国房地产市场的状况分析，空置商品房与三年商品房竣工量相比较已达到9.9%，虽然没有超过发达市场经济国家的警戒线，但不要忘了我国是一个比较落后的发展中国家和房地产市场尚处于初级发展阶段，相对于我国的国情而言，恐怕早已超过我们自己所能承受的警戒线了。 由于推向房地产市场的商品房总量超过了市场的有效需求，使投入房地产业的资金难以进行良性循环，又导致盲目设立的开发区因资金等原因，无法开工建设，土地资源被闲置。造成了资金、资源的巨额浪费，给国家和投资者造成了巨额的经济损失。因商品房滞销，资金难以周转，迫使很多房地产开发公司破产或退出房地产业，使房地产业的发展很快走向“低迷”状况，房地产市场走向疲软。短短七、八年间房地产业出现了“过热”和“低迷”的大起大落的现象，形成了强烈的反差。 纵观我国房地产业的发展过程，可以看出房地产业发展需要本产业发展所必须的自身条件，同时也还需相应的环境条件。单纯地由本产业来推动本产业，必然起落无常，而社会、经济相关环境条件的造就主要靠国家的宏观调控。国家随时掌握房地产起落趋势，及时通过价格、控量等手段，以及其它有关政策措施来实现其调控功能。房地产业才能健康、持续、快速发展，不致于大起大落。面对房地产市场的大起大落，供需严重失衡，是与国家对房地产市场缺乏宏观调控手段直接相关的。
