近日，我国一批二线城市的房地产市场，继一线城市热度高升之后也进入“冰火两重天”中“火”的一侧，且热度直升，热气逼人，地方政府不得已又纷纷采取或准备采取限购、限贷等行政手段给楼市降温，但人民日报等有影响的媒体，基于多年的行政调控经验总结，已明确地对此评价为“治标不治本”之举。人们显然需要追问：什么才是治本之策?从土地制度、住房制度、投融资制度及相关的税收制度等方面的考虑，应当成为研讨的重点。本文主要就商品住房保有环节的房地产税制度建设问题作重点讨论。 一、标本兼治、治本为上：大方向、大道理要管小道理与策略考量 前几年上海、重庆两地试点的房产税，也就是中央三中全会所说的房地产税的改革先行试水，这个举措首先不是政策层面的而是制度建设层面的问题，它涉及的就是房地产业长期健康发展需要匹配一个有效的制度供给，这个制度供给也就是中央特别强调需要打造的长效机制问题。这种长效机制，不可缺少的是在顺应市场经济客观规律的大方向下，掌握好一个必要的基础制度大框架的创新性构建。在此框架下，才能真正掌握好所谓政策调控与政策工具组合问题，达到政策调控应该有的水准。我国前面这些年经历了对于房地产业的多轮政府调控，但实话实说，最为缺失的就是制度供给的创新，在制度供给中怎样攻坚克难这方面的实际创新进步，还明显不足。 房产税既然属于制度建设与创新问题，关于它的争议可想而知，正如习近平总书记所说的，必须“突破利益固化的藩篱”这方面的难度。不同观点的争议后面带有强烈的利益考量，不同的利益诉求表达出来，又往往带有非常鲜明的感情色彩，在网上说到这个事情，很多都是情绪宣泄，但我们特别需要的是推崇理性讨论。 理性讨论里，基本的逻辑是大道理要管小道理。最近我接触到的两个学者观点，是把小道理放在了大道理的前面。第一个有代表性的观点是，中国要把政治体制改革完成以后，再考虑怎样启动房地产税改革的问题，否则这个税不得人心，没法考虑推进改革。但我觉得，从中国渐进改革已经形成的“路径依赖”，以及国际经验来看，比如美国怎样崛起为世界头号强国来做一个理性的考察，这样一个“策略考虑”恰恰说反了。把“美国进步时代的启示”借鉴到中国来说，要考虑的就是对于尚无法正面设计的政治体制改革，可不可以先在大家都无法拒绝的与经济相关的制度规范性和依法治国框架之下的财经制度建设层面，来实际推进涉及公众千家万户的房地产税等改革，如能依法形成制度性的进步，实际上有可能会像美国进步时代那样最终解决与之相关的政治体制改革的任务。对这个顺序如果不做一个务实的处理，那就无法想象在中国已有的渐进改革路径依赖和具体国情制约的情况下，什么时候可以正面讨论做个政治体制改革的方案设计，这件事将遥遥无期，那还怎么样能够顺应实际的矛盾凸显、问题导向的压力去解决问题?那么不论是政治体制改革，还是房地产税改革，以及改革、发展与稳定的结合，就都成了空谈。 还有另外一个也是很有代表性的观点是说，如果当前在房地产“去库存”的情况下正面讨论启动房地产税的立法问题，首先是按照中央的指导路径要解决“立法先行”问题，那么它引出的问题会比解决的问题还多。在“去库存”未完成的大概三年或者再长一点的时间段之内，不能讨论房产税的改革问题。我觉得也是从策略角度切入的反对意见，恰恰忽视了现在房地产市场上的基本事实，就是“冰火两重天”，它给出的重要启示是，在“火”的这一边已经形成如此巨大而明显的社会压力与民众焦虑的情况下，以及“火”还在蔓延，二线城市纷纷跟进“火”的这一边，再像过去那样固守一套做了多少轮的一刀切式的“政策调控”，而在制度建设上无所作为，那还能不能适应这样的问题导向下现实生活中要解决问题的客观需要?仅因为三、四线城市为主的去库存而继续拖延房地产税制度建设的立法过程，我们的大局观和综合配套思维能力是否有点问题了? 简要地说，需要明确如下几个层面的认识。 第一，对于房地产税的大方向，应该坚定地按照党的十八届三中全会全面改革部署文件所表述的，在“税收法定”这样的轨道上立法先行，“加快房地产税立法并适时推进改革”[1]。这个税改大方向其实中央在历次形成的改革权威文件里是一而再、再而三地锁定的。前一段时间，财政部楼继伟部长在成都G20会议上明确表示房地产税义无反顾要推进。在我看来，这个表态与中央高度一致，体现的是改革意识和改革决心，以及参与决策的官员应该有的一种担当。 第二，大方向之下接着需要讨论的就是基本框架。既然是配套改革，那么与房地产税相关的绝不只是此税种概念下的那些具体问题，要把税、费、地租和不动产整个制度框架，通盘考虑，这才可称为一个高水平的配套改革的考虑[2]。这种相关税、费、地租合在一起的制度协调，一定要处理好社会可接受的综合负担怎样整合、怎样尽可能降低，而且其中的不同类型的负担怎样分流归位来理顺相互关系的问题，包括住房的土地使用权在70年到期后怎样按《物权法》已定原则续期的操作问题，这是配套改革中一定要处理好的问题。 第三，设计思路上应掌握的一些具体要点。为适应中国的国情和公众心理，看来不能照搬美国房地产税的普遍征收模式，而是要坚持借鉴日本等经济体的经验，在中国立法过程中“技术路线”的第一大要领，就是坚持做“第一单位”的免税扣除，至于说第一单位是人均多少方平米，还是一个家庭(父母和未成年子女合在一起算)的第一套房，这种技术上的争议其实不是根本问题，但是坚持扣除第一单位应非常明确地在立法上作为一个前提[3]。再往下，技术层面的框架在立法过程中做出一个粗线条勾画之后，设计启动方案时可柔性切入。比如立法上勾画出“第一单位”的扣除，在寻求民意“最大公约数”的情况下，开始执行的时候是一个什么样的操作方案?比如最宽松的考虑，既不是人均多少平方米的扣除，因为这样在家庭成员出现一些特定变故情况下有可能引起税收负担的上升而在公众心理上难以接受；也不一定是所谓第一套房，因为第一套房在中国现实生活中有可能引出为避税的离婚潮；那么是不是可以再宽松些作规定，就是单亲家庭按第一套房作为扣除而免税的第一单位，从第二套房开始征收，双亲家庭则按前两套房做扣除的第一单位，从第三套房开始征收。那么这个矛盾就绕过去了，先把最可以为公众广泛接受的制度框架建立起来，以后的动态优化则可以从容进行。关键是大家要有理性的态度来讨论起步时的最大公约数，这个事情必须做，那么怎样开始让社会可接受地做起来，需要具备可行性。
