把广大劳动群众的消费性居住需求放在首位，对住房供应做分类设计 大约从2003年开始，中国政府几乎每年都要出台对城市房价的调控措施。但是，房价在调控中一路高歌猛进，已经成为严重的民生问题和社会问题，也成为舆论界和研究界关注的热点。 综合十几年来各界的研究、分析、建议，影响房价的因素有：城市人口变化引起的需求变化；土地供应量；货币供应量；银行房贷政策如首付比例、利率、限贷；行业管理政策如限购、限价、限面积、限身份；此外还有市场管理、税收管理等等诸多方面。以上这些，基本属于影响房价的短期因素。 对房价长期走势起决定作用的因素，是相关的制度建设和改革。其中，第一位的是住房制度，其次是土地制度、财税制度、投融资制度、户籍制度等等。 多年来政府的调控，主要围绕短期因素展开，调控的效果不佳，房价甚至越调越高。其原因就在于，没有针对制度建设的缺失，深化改革。 2009年之后的几年间，笔者陆续发表“对我国房地产业的再思考”“我国城镇住房制度改革思路的演变”“解决城市居民住房问题应实行‘三轨制’”“关于保障性住房”等文章，从不同的侧面分析我国城市住房制度存在的问题，提出改革的建议。本文下面的论述，在很大程度上是重复过去的观点，但也有新的分析，对有关方面的批评更加直接一些。 城市住房制度改革历史回顾 上世纪80年代，国务院成立住房制度改革领导小组，在组织各界、各地调研、试点基础上，探讨改革思路，拟定改革方案。经过较长时间探讨，社会各界对住房制度改革形成如下共识：需求侧(存量住房)是“租售并举，提租促售，以售带租，小步快走”；供给侧(新建住房)则是政府建房，合作社建房，私人建房和开发商建房并举。 我理解，租售并举，是要让住房买卖市场和租赁市场共同发展，消费者可以根据市场的租售比价和自己的购买能力，自主选择住房消费方式。政府建房，主要解决最低收入人群的住房保障；住宅合作社作为非盈利经济组织，是普通工薪阶层合作互助解决居住需求的重要渠道；私人建房，主要是小城镇居民用于自住；开发商建房，对应的是高收入人群或富人阶层的居住需求和投资、投机需求。这些改革思路，在国务院上世纪80年代末和90年代初出台的住房制度改革方案中，都有所体现。 按照这些思路，当时的建设部开展了积极探索。例如，在烟台、唐山、蚌埠等城市开展提租促售、租售并举的改革试点，取得成功经验。例如，在全国探索建立和发展住宅合作经济。到上世纪90年代初，全国有5000多个住宅合作社，成立了全国性的协会组织，制定颁发了规范的住宅合作社章程；建设部还出台了城镇合作住宅管理办法，召开了两次全国性的工作会议。一时间，住宅合作经济呈现出广阔的发展前景。 但是，1998年以后全面推行的房改，却偏离了最初的改革思路。只售不租使住房租赁市场至少沉寂了十几年，影响了人们的住房消费观念。住房供应方面，政府长时期缺位；私人建房始终没有得到法律和制度的规范；曾经生机勃勃、欣欣向荣，受到政府大力支持的住宅合作经济，突然间偃旗息鼓，了无声息。结果，开发商成了住宅市场的唯一供应渠道，掌握了最终定价权。由此，产生了五花八门、无奇不有的各种市场乱象和人间百态。各种势力、各类人等，纷纷聚集在开发商周围，分享房价大餐。普通购房者则成了砧板上的鱼，任人宰割。 需要指出的是，开发商的自然垄断地位，并不是开发商自己争来的，而是有关政府部门的制度安排的结果。开发商，作为市场一分子，其经济行为遵循市场规律，在行业内部竞争的巨大压力下，必然追求利润最大化。在巨大的居住性需求和巨大的投资、投机需求的共同作用下，供不应求下，商品房的房价只会一路高涨。后来，有关方面终于认识到，解决城市住房问题，政府不能缺位，应当承担起普通收入人群的廉租房甚至公租房的建设供应责任。 从供方来看，现行土地制度也存在一定的缺陷，一是不允许集体建设用地直接进入市场，即使符合规划，也不能开发商品房，不让农民的宅基地入市交易，结果是进一步强化了开发商的自然垄断地位。二是政府经营土地，导致政府过于依赖土地财政和土地金融。地价高了政府可以多一些收入，但也把房价抬上去了。房价已经成了令政府左右为难的头号难题，一头是群众利益，一头是政府收入，只要现行土地制度不改，这就是一道无解的死题。 总之，现在我国的城市住房市场，是一个没有充分竞争的市场，开发商处于自然垄断地位，这个垄断地位是现行住房制度和土地制度存在的缺陷所导致的，是规则本身出了问题。“不审势即宽严皆误”，如果不从根本上改革现行的住房和土地制度，一味在管理的宽严上下功夫，无异于缘木求鱼，也是自欺欺人。 关键是区分房子的居住功能与投资功能 一方面，住房作为商品，使用价值是供人居住，属于耐用消费品。消费者无论是买房还是租房，都是商品交换行为。另一方面，在市场经济条件下，由于土地有长期升值的趋势，因而房子(实质是土地)又可以成为投资品，既可以投资保值，也可以投机赚钱。 这样，住房市场的购买行为就分为两类，一类是为了消费，另一类是为了投资或投机。社会上的低收入人群(即穷人)和绝大多数中等收入人群，买房或租房的目的是改善居住条件，更好地从事本职工作。而中等收入人群的高端人士和高收入人群(即富人)，在满足居住需求之后，还有较多资金，就会考虑再买更多的房子，但目的已不是消费，而是投资保值。还有的人自己本没有多少钱，但头脑灵活、善于钻营，能够从银行或其他方面借来大量资金，购买大量住宅，转手倒卖赚大钱，这就是投机了。
