从国际比较的视角来总结经验探求规律，是研究分析经济社会发展重大问题的基本方法。目前，学术界关于土地住宅制度的国际比较研究尽管比较多，但大多偏重对某类国家的分析，而联系中国的实际情况，把不同类型的国家放在一起进行比较研究则比较少。有鉴于此，本文重点选择了社会主义国家越南、西方发达市场经济国家美国和东亚新兴市场经济国家典范新加坡这三个国家，进行介绍分析和横向比较，从中得出了一些比较有价值的经验和启示。 一、越南土地住宅制度历史沿革及现状 由于越南与中国同样是共产党领导的社会主义国家，同样人多地少并倚重农业，同样在改革或“革新”中从封闭走向开放、从计划走向市场，一段时期以来国内学术界比较关注越南土地改革的经验做法。在法国殖民统治时期，越南土地私有权得到承认，土地产权多样化，大量土地掌握在少数地主手中。1953年，北越颁布《农田土地改革法》，提出“还田于耕者”的口号，将殖民者、地主及资本家手中的土地分给农民。1957-1958年，北越建立集体土地管理制度。1959年，北越颁布新宪法，提出土地等生产资料所有制的主要形式为：国家所有制(即全民所有制)、合作社所有制(即劳动人民的集体所有制)、劳动者个人所有制和民族资本家所有制(即私有制)。同时，还规定财产征收和国有化在“公共利益”和“适当补偿”的前提下是合宪的，这为下一步推进公有化提供了宪法支持。从20世纪60年代开始推进集体化运动，有95％的农民被纳入合作社。值得注意的是，在北越农村合作社的制度设计里，大约有5％的土地平均分配给了每一户农民，以便农民各自耕种合作社不生产的少量蔬菜瓜果。没想到的是，农民平均年收入的60％—70％都来自对于这5％的土地的精耕细作，仅仅5％自留地的产出居然远远超过95％的合作社土地产出[1]。20世纪70年代末期，越南出现了大规模罢耕集体田地的现象，一些地方开始偷偷搞违法的土地承包。1980年越南修改宪法，规定土地、山林和江河等资源均属全民所有，结束多种所有制并存的混乱局面，统一城乡土地所有制，进而实行“一元”的国家所有制的改革趋向。此外，宪法还允许“个人使用土地”和保护“个人合法所得、存款、房屋及其他财产”。1981年初，越南在农村试点分田承包基础上，允许合作社社员在上缴一定提留之后享有粮食剩余。1986年，越南实施“革新开放”政策，开始推行市场化改革。1987年颁布《土地法》，正式结束集体化的农村土地管理制度。1988年，通过完善生产承包制，把土地的使用权直接赋予农户，农户自主决策、自主经营。1993年，越南实施新的《土地法》，明确规定土地归全民所有、国家统一管理土地、经济高效使用土地、切实保护耕地、鼓励投资土地、土地拥有价值等六个原则及相关具体要求，确认了农民长期使用土地的权利和经济主体的地位，并借此形成了一个初具规模的土地流转交易市场。由于农民对所分土地享有比较充分的使用权，通过自主交换其所分的零散土地，促进了土地的集中使用。2003年，越南对1993年《土地法》进行了修改，确立了土地的“一元”国有制，并规定在土地国有制的前提下，有三种获得土地使用权的途径：国家分配土地(有无偿和有偿两种方式)、租用土地以及国家承认长期稳定使用土地。2006年，越共“十大”明确提出保障土地使用权顺利转化为商品，进一步深化了土地产权制度的市场化改革。 建立社会主义制度后，与中国相类似，越南对城镇居民实行了福利住房制度，主要采取单位实物分房、分地建房和低价租房等方式。随着城镇化的发展和居民生活水平的提高，原有的福利住房制度已难以满足居民日益增长的住房需求。为解决大中城市里的住房问题，越南推进住房商品化改革，逐步取消福利制度，允许房地产企业购地开发商品房。越南房地产市场虽起步较晚，但市场化程度比较高，房地产市场注重追求高利润，发展中高档住房建设，对中低收入群体的需求关注不够。近些年来，越南加大保障性住房规划建设力度，以缓解城镇中低收入群体住房紧张状况。但由于存在资金瓶颈等问题，并没有实现预期目标，目前越南正在致力于通过国内借贷、利用外资和国外借贷等渠道解决融资困难。 从越南土地住宅改革的历史沿革看，“师法中国”、“以华为师”的特点很鲜明。比如，越南的集体化运动、之后的土地承包制改革以及农民拥有长期使用土地的权利等。需要引起重视的是，越南在改革或“革新”实践中，并没有亦步亦趋、“全盘中化”。事实上，与中国的土地住宅改革相比，越南的改革走得更远、更为彻底，同时也带来了一些新的矛盾： 一是放弃了集体土地所有制和集体化的土地管理制度。农村土地管理中的集体制度涉及的利益关系错综复杂，事关农村发展、农业生产、农民增收和基层社会稳定等重大问题。越南在重新分配土地、“去集体化”过程中，遇到了诸如官员贪污腐败、失地农民权益难以保障和贫富差距拉大等问题，不过总的来看，取得的成绩和经验是主要的。而且，根据越南的经验，地方官员的贪腐可以通过加强农民话语权(比如设立农会)、扩大媒体自由度来制衡；失地农民并没有在土地市场化中增加，反而减少了；而贫富悬殊就基尼系数而言，土地市场化程度相对较高的越南要远低于土地市场化受限的中国[1]。 二是实行了土地的“一元”国有制。在中国，城乡二元结构和体制的长期存在，很关键的是土地所有制的城乡二元。客观地说，当前中国农地征用中的种种问题和不公，其根源也在于土地所有制的城乡二元。而越南的经验表明，土地管理制度从城乡二元走向城乡一元，不仅具有理论意义，在实践中也是可行的。当然，这并不是说越南的“一元”国有制是毫无瑕疵的。李昌平[2]到越南实地考察后就认为，在“一元”国有制的框架下，越南的土地事实上是“私有化”了，但并没有所宣传的或所想象的那么美好，比如农民土地虽然可以自主买卖，但农地并不值钱，农民也没有能力维护自己的土地，很容易失去土地；又如没有集体经济以后，农村公共设施没法保证，农民种地越来越不方便，灾害风险越来越高，成本也越来越高了。尽管如此，看问题还是要看主流，存在的问题是可以通过完善制度、加强管理予以逐步解决的。
