中国住房：制度缺陷、行为冲动与市场失衡

       我国计划经济时期的“先生产，后生活”的发展战略以及住房福利制度，引致城镇住房极度短缺。1980年，我国城镇人均住宅面积仅约7.18平方米。自上世纪70年代末起，我国将人民生活改善(包括住房改善)纳入国家发展战略；并通过“对新增住房实行货币化分配、对存量住房进行提租与出售、对住房保障体系进行重构”等，基本建立了新的城镇住房制度框架。这使我国房地产业加速崛起，城镇居民住房得到显著改善。然而，尽管我国房地产业取得了巨大的成绩，但是，1998-2010年，房地产市场出现了比较严重的失衡问题，导致国家社会经济发展的失衡。为此，中央和地方政府出台了一系列调控措施，虽然取得一定的效果，然而，问题并没有得到根本的解决。目前，我国房地产市场供需结构仍然存在阶段性失衡，总体表现为供大于求。主要由于近年来进入房地产行业的资本太多，同时地方政府的土地供应量也较大，在一、二线城市，由于用地较为紧张，房地产市场供需失衡的现象并不明显。但在三、四线城市，由于城市的快速扩张，建设投资力度较大，房地产市场供过于求的失衡现象较为严重。针对这一问题及其形成原因，国内外学者从不同的角度进行研究和解释。但这些研究都存在两个问题：仅仅关注住房制度与住房目标绩效的关系，没有考虑住房相关行为主体的考察和分析；仅就住房谈住房，很少涉及住房的基础和配套制度。

       本文认为，当前住房与房地产问题源于机制问题。制度环境缺失与具体制度安排疏漏，导致住房市场参与个体的预期目标与总体设计目标偏离，导致行为主体博弈局势的行为冲突，从而不采取设计的行为。住房、金融、财税、土地、户籍、收入分配等制度缺陷，导致住房相关参与主体的冲动，地方政府买地、金融机构信贷、开发企业开发、购买者投资、中央政府保增长等冲动，导致大量的资金、资源和要素进入住房领域，住房、土地、金融和宏观经济的失衡，房价、地价、信贷互相推进，导致房地产市场泡沫严重，普通商品房、保障性住房严重不足。

       本文以下部分，首先对新制度经济学的ICP(制度、行为、绩效)的分析框架进行改造，构建“制度体系—行为体系—目标体系”的分析范式，接着构建了住房制度体系、行为体系和目标体系的关系机制，进而重新解释中国住房发展存在的问题，最后提出全面深化住房制度改革的思考和建议。

       一、理论框架：制度体系、多元主体与混合绩效

       (一)制度系统、行为主体与目标绩效的决定及动态变化

       按照新制度经济学理论：制度、主体与绩效的关系同时受制度环境即经济、社会、技术等的影响。在制度环境不变的条件下，制度体系的无序将导致行为的扭曲，行为扭曲将导致目标绩效的失衡；目标绩效失衡将导致制度的调整，进而带来制度的有序、行为的理性、目标绩效的均衡。但是，一旦制度环境发生变化，制度又变得无序，从而引起新一轮的调整，最终制度重新再回到有序。

      

       图1 制度、行为与绩效关系机制

       事实上，从整个社会看，制度作为规范人们行为及相互关系的规则，是一个结构复杂的系统，各构成系统和制度之间存在着层次性和相关性。第一，最基础制度派生次基础制度，次基础制度又派生具体的制度规则。第二，具体制度规则之间相互排斥、耦合或独立。第三，这些基础制度与制度规则以特有的结合方式或构成形式连接在一起，形成一个有机的整体，实现复合功能。但是，当各种制度安排之间存在矛盾和冲突，或者在规范人们行为的地方缺少相应的制度，制度系统会形成漏洞。制度系统会变得无序，功能将削弱。

       与此同时，受制度体系约束的行为主体也是分门别类的。受基础制度派生的各项具体制度对行为主体而言，同时存在着一个制度影响多个主体或多个制度影响一个主体的关系。派生制度对主体行为的影响可用矩阵来表述。行标目是各种现存的派生制度，派生制度的基础度以不造成人们行为的不确定性为原则。列标目为各社会群体，不同群体在一种制度下应当有不同的行为反应。矩阵中的元素为零或者非零。零元素表明一定制度对一定群体的行为不构成直接约束。非零元素为一定制度下一定群体的行为空间。

       在系统化的制度规则约束下，各行为主体以自身收益最大化为目标函数，参与主体之间的多重博弈，在产出行为主体的个体目标的同时，形成总体目标多重制度绩效，这些制度绩效之间也会相互影响。主体博弈行为对制度绩效的影响也可用矩阵来表述：行标目为各社会群体，列标目是多重的目标绩效。矩阵中的元素为零或者非零。零元素表明一定行为对一定绩效的行为不构成直接影响，非零元素为一定行为对绩效产生直接的影响。

       (二)住房制度系统、主体行为与目标绩效的决定与传导机制

       基于长短结合的总体发展目标，住房制度的绩效目标应是：“增进居民住有所居，带动经济持续增长”。实现上述目标，需要借助市场与政府两个途径，利用三个市场：住房市场、住房金融市场，住房用地市场；构建三个保障：保障性住房、保障性用地、保障性住房金融产品。