在我国于历史新起点上推进全面改革的新阶段，对于房地产税的改革方向应当充分肯定，因为它对应于中国税制中直接税比重过低，地方税体系不成型，国民经济中房地产调控需体现治本水准，收入分配需有效抑制差距扩大和税制改革应推进法治化、民主化制度建设这五个突出问题，将产生不可忽视的正面效应。本文在论述房地产税改革必要性之后，对中国房地产税费的基本现状作出概括，然后讨论我国当前房地产税费方面存在的主要问题，简评沪渝两地房产税改革试点，然后提出房地产税改革的目标、基本原则与相关建议。研究认为，我国房地产税改革在大方向下的路径选择，应注重加快立法，同时继续积极把握渐进推动；改革要领上，应注重特定国情与制约条件之下的“调节高端”、更加开明的理性讨论和给社会公众吃“定心丸”。文章还从房地产税、费、租如何协调、不同环节的税种如何协调、不同环节的税负水平以及推动改革的配套措施等方面做了研究和意见阐述。 一、房地产税改革的必要性分析 (一)中国税制改革面临的突出问题呼唤改革。 在中国经济社会转轨过程中，推进国家治理的现代化，必须打造现代财政制度和现代税收体系，税制改革是无可回避的重大任务，而且会带来一系列正面效应。 我国税改面临需解决的问题中至少包括：第一，中国直接税比重偏低的问题已经不容轻视，而房产税改革是渐进提升直接税比重和相关的配套改革的一部分，可以优化税制的发展建设。第二，中国市场经济所需的分税分级财政体制在1994年框架建立后，至今还有十分艰巨的深化改革任务，主要是由于省以下的分税制改革一直没有到位。如果要把改革推进到省以下分税制的贯彻落实，就不可能绕过地方税体系建设问题，这也需要房产税制度建设作为重要组成部分。第三，还有公众高度关注的房地产调控问题：为体现出“调控管理”的治本水准，制度建设是不可忽视和回避的，而使保有环节的税收成型并与土地开发、房产交易环节的税费合理协调，是制度建设的关键。第四，对于收入差距扩大的调节，势必要求与财产配置的调节联动，中央决策层2013年以国务院批复的形式对三部委在收入分配方面如何优化和改革提出了指导意见。该意见在针对收入分配矛盾凸显方面的制度建设中，也包括房产税改革。第五，现代国家治理的基础性制度建设涉及推进法治化、民主化进程，而与不动产及民生息息相关的房地产税制度建设，具有在法治化框架下于基层社区、辖区层面由直接关系居民切身利益而生发纳税—用税的公众参与、民主决策的制度建设特点，是一项大大有利于培养和提升公民意识与民主法治素养的“民主税”。 1.直接税比重偏低，与我国低收入阶层的“税收痛苦”有关。当前，中国税制结构中直接税比重偏低、间接税偏高的问题已经不容轻视。在早些时候，公民的纳税人意识尚没有上升到一定水平，对于税收负担问题大都浑然不觉。近年来，民众在纳税人意识方面有了显著提升，例如听到说馒头里还有税、月饼里还有税，民间的怨气很大。尽管目前中国的宏观税负绝非高得离谱，大体维持在发展中国家的平均水平，明显低于发达国家，但这并不能够否定中国民众感受到的“税收痛苦”问题。这种痛苦最主要的来源之一其实就是间接税。在间接税为主的税制框架下，给国库做主要贡献的群体是中国消费大众，而消费大众的主要构成部分是低中收入阶层。在恩格尔系数还很高(较大部分收入用于满足基本生活需要)的情况下，低中收入阶层让渡了他们的物质利益，这是生存资料层面上的让渡，也是痛苦程度很高的让渡，所以相关的税收痛苦的问题其实是无可回避的。房地产税改革是渐进提升直接税比重和相关的配套改革的一部分，可以优化中国税制的发展建设，从总体上减少中低收入者的“税收痛苦”。 2.党的十八大明确要求构建地方税体系。目前，我国的地方税体系远未成型。十八大已经明确要求在加快财税体制改革的前提下构建地方税体系。从全局范围来看，如果没有像样的地方税体系，那么中国要建立和市场经济匹配的分税制财税体制就是一句空话。1994年建立的税制框架运行和演变至今，从中央到以省为代表的地方之间分税制的维系，主要是靠共享税的“一刀切”，它规范了诸如从北京、上海到西藏、青海的发达或欠发达的各地“一视同仁”的规范化税收分享标准：在主要税种上，增值税75％归中央，25％归地方；营业税名义上全归地方(金融机构的营业税则按照隶属关系划分)。这种共享税为主的框架，还是维系了分税分级的基本规范性，但省以下的规范性则严重缺失。我们把各个省级行政区的省以下体制列出一览表，发现即使是发达地区，也没有真正进入分税制状态，总体情况是五花八门、复杂易变、讨价还价色彩仍很浓厚的分成制和包干制。这几年批评之声不绝于耳的地方基层财政困难，地方天文数字的隐性负债，还有大家不断抨击的短期行为非常明显的地方土地财政倾向，其中确实有体制原因，但并非是1994年分税制改革造成的，以这些问题为由指责分税制，是把板子打错了地方，因为省以下的各层级间财政体制安排迄今为止并没有真正落实分税制。正是省以下的财政体制仍然在延续着种种规范性极差的分成制和包干制，才和种种因素一道导致了基层财政困难、地方隐性负债和土地财政等不良问题。解决这个问题，出路就是使省以下的财政体制实际贯彻分税制。可以论证，今后我国实际贯彻分税制的前提是财政层级结构扁平化。1994年以来的实践已充分表明，五个财政层级的分税制无解，但如果通过省直管县和乡镇综合改革，把财政实体层级扁平化到中央、省、市县三级，无解就会变成有解，山重水复就会变成柳暗花明。要在这三个层级里推行分税制，在现阶段一定要抓住不放的就是十八大提出的构建地方税体系，使地方税基的合理化、主体财源支柱税种的建设步入正轨，而这与最适合地方掌握的不动产税或房产税有着紧密联系。
