基于利润空间模型的保障房政策建议　　

      住房制度改革发展至今，我国基本构建了住房供应体系，初步形成了由“廉租房、经济适用房、政策性租赁房、住房公积金”组成的住房保障框架。北京市为了解决中低收入家庭住房困难问题，响应国务院号召颁布了保障性住房相关条例，至今确立了以廉租房、公共租赁房、经济适用房、限价房为主题，配合定向安置房、危旧房和棚户区改造为辅助形式的保障性住房制度体系。这一体系旨在对不同收入家庭实行不同的住房保障政策，最低收入家庭租赁有政府和单位提供的廉租房；中低收入家庭购买经济适用房；其他收入高的家庭购买商品住房。看似严丝合缝的保障房制度体系中仍有大量中低收入者住房问题悬而未决，必须承认我国的住房保障实施现状与中央政府设计思路有较大差距。

      本文根据以上问题展开，首先从供需关系分析北京市住房市场的现状及存在问题，主要从住房需求、居民真实购房能力、平均房价、居民收入房价比、收入分配差距等方面分析北京地区保障房实施过程中存在的矛盾与难点。其次通过利润空间模型，参考政策目标模拟住房供需曲线、预估政策性住房收益群体，由此分析保障性住房的供应政策。

      一、北京市住房市场现状

      北京作为首都城市也是住房政策试点城市，房地产市场具有很强的代表性，所以研究北京市住房体系对我国其他城市有重要意义。这里从住房需求、居民购买力、房价收入比、分层收入状况分析住房市场存在的问题。

      1.北京市住房情况

      北京市2011年常住人口为2018.6万人，其中户籍户数为503.1万户，户籍人口为1277.9万人[1]。根据对5000户城镇居民家庭居住情况进行调查，除私房与商品房之外，还有18.6%户籍人口以租赁公房或私房为主，也就是说仅按照北京户籍户数计算，住房需求量为93.57万套。2005年至2011年户籍人口住房情况如图1所示。

      

      图1 北京市住房情况

      数据来源：北京历年统计年鉴与市政网站整理。下同。

      如图1所示北京市户籍人口的住房需求趋于稳定，非自有住房率略有下降趋势，说明住房问题没有长效解决。

      2.北京市住房供应

      住房供应主要有住宅商品房和保障房两种。2011年北京市商品房竣工面积为1316.1万平方米，保障性安居工程的竣工面积为513.8万平方米，其中经济适用房113.7万平方米、限价房155.7万平方米、公租房83.4万平方米、定向安置房161万平方米[2]。按照城镇居民人均住房面积29.4平方米、平均每户家庭人口2.7人计算，2011年北京市共供给住房约能满足23.05万户家庭的住房需求。由此可见北京市房屋供给量不足为需求的1/4，房屋供给缺口至少75万套，这并不包含暂住人口的需求。此处数据根据平均家庭人数与人均住宅面积计算，事实上房屋供给的套数肯定小于23万户，因为按照此方法核算每套面积应为79.38平方米，但事实上商品房的供应并不完全如此，很多商品房单套面积远远大于此，所以住房供应比例肯定小于1/4。

      按照北京市现有人口及居住水平、非自有房屋居住比例等因素估算出区域内房屋需求面积差额，根据分析数据可知北京市住房缺口很大，其中保障房数量只占其中很少一部分，虽然保障性住房供应逐年增加，但从住宅市场的整体看看却仍处于下降趋势，这主要源于政府对房地产的调控以及保障房对商品房市场的挤出效应。

      据相关数据显示，北京市暂住人口为825.8万人，约占北京市户籍人口的65%，这部分住房需求浮动较大，但住房需求的数量也是不可忽略的[3]。同时截止到2013年8月26日，北京保障性住房共通过35.72万户，其中经济适用房备案通过95183户(占26.64%)、限价商品住房备案通过197040户(占55.15%)、廉租房备案通过27904户(占7.81%)、公共租赁住房备案通过37122户(占10.39%)。由此可见近年来保障性住房总量覆盖北京市7.1%的家庭，这与北京市中低人口收入人口比例差距较大，即北京市的住宅市场供需不平衡，住房供应压力大。

      面对解决中低收入人群住房问题的巨大压力，北京市政府文件规定，北京市住宅供地50%以上用来建设保障性住房，商品房用地必须配建30%以上的保障性住房。2013年全市计划建设筹集各类保障性住房16万套，其中公共租赁住房3万套，其他经适、限价及用于旧城区人口疏解、棚户区改造等安置用房13万套；全年竣工交用各类保障房7万套，由此可见政府加大保障性住房建设。假如2013年政府能够完成计划内容，假设房屋无差异，住房供给总量最高将达到23.3万套，其中商品房占比70%，保障性住房7万套，占30%。按照政府预期与实际缺口来看，政府最短需要3.5年时间即可满足住房需求，但事实上恐怕不行。政府政策的目标是增加房屋供给、降低房价，但市场反应与政府预期相差较大，这主要源于保障性住房对住宅商品房存在挤出效应。加之政府对商品房的调控政策，一方面会引发商品房住宅供应数量下降，另一方面由于商品房价格的上涨、保障房供给不足会扩大“夹心层”。其次是以上数据为核算北京市暂时居住的居民，但事实上北京市很多商品房被外来居住人口购买，且这一比例越大，政府完成政策目标的时间越长。

      3.北京市居民的购买能力

      居民的购买力水平也是安居的重要影响因素，下面就从北京市房价水平与居民实际购买力两方面分析房产市场的供应现状。首先，北京市的住宅销售市场需求旺盛，销售价格持续上涨，如图2所示。