当前，我国社会经济发展中面临的新问题与新矛盾，需要在全面深化改革中予以解决。房产税改革成为其中的重要一环，它所引发的争论不仅局限于财税领域，更是涉及社会管理方式的转变。《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出“加快房地产税立法并适时推进改革”，凸显出这项改革的必要性和迫切性。 一、房产税改革的基本原则 推进房产税改革应当坚持以下基本原则： 第一，社会矛盾最小化原则。我国现实的社会矛盾源于利益格局不平衡，现有利益格局的形成源于两个方面： 一方面，流量层面的收入分配问题。原因有四个：一是“分配不公”，即现实中不规范的收入分配秩序；二是市场主体所拥有的资源禀赋条件不同所必然产生的收入差距；三是部分行业垄断所导致的收入分配不公；四是土地、国有资源和国有资产的非正常处置。另一方面，存量层面的财富分配问题。这是收入分配问题在存量领域的延伸。财富分配不平衡的问题日渐突出，部分人拥有了较多财富，房产是其中的重要形式。 一旦房产税改革继续推进，课税对象的范围和免征额设定都会影响到不同阶层群体的利益，由此可能引发的社会矛盾更加多元、宽泛。例如，一旦采用全覆盖方案，相当比例的人民群众都会受到影响。另外，房产税须采取与增值税等大为不同的征管模式，广大人民群众会直接面对税务机关，直接使得税收负担显性化。 当前是一个特殊的社会转型期，社会各领域都不可避免地积累了一些矛盾，甚至激化引发群体性事件。为了顺利推进房产税改革，须坚持社会矛盾最小化原则，我们不主张采用过激的改革措施而将过多的利益相关者“赶入”房产税税基，避免与其他领域社会矛盾叠加，防止现行利益格局受到过于剧烈的冲击而激化社会矛盾。这不仅是房产税改革的基本逻辑，也应是我国全面深化改革的基本准则。 第二，稳定税负原则。这包括两层含义：一是稳定宏观税负。十八届三中全会作出了“稳定税负”的重要部署。同时，需要求得税制结构优化，在推进房产税改革的同时，推进增值税等间接税改革。因此，房产税改革不宜“一蹴而就”，需要给其他税制改革留出充分的时间和空间。可以说，两方面改革并行不悖、相得益彰。二是房地产领域的现有税负水平至少要保持稳定。这要求将现有房地产开发、交易、保有环节的税费进行归类、清理、整合，将之平移至房产税制度。对开发、交易环节实行轻税，提高保有环节税负。 第三，调控房地产市场原则。推进房产税改革应考虑到广大人民群众的正常投资需求，对房地产投机行为有所抑制，应促进房地产投机者形成一个正常的投资预期，加速投资者释放过多的存量住房，以增加住房供给水平，助推房价回归正常区间。 第四，兼顾不同类型房产的原则。如果我们将房产税改革之前的已建成住房称为“旧房”，之后的新建住房称为“新房”，如何处理“旧房”和“新房”的关系也成为一个需要考虑的重要问题。 “旧房”又可分成若干种类型，例如经济适用房、限价房、“房改”房等。一旦推动房产税改革，如果对不同类型房产不加区别，势必会引起重复征税(费)的问题，需要在改革中予以充分考虑。 第五，转变社会管理方式原则。我国传统社会管理方式通常是“以单位管人”，随着经济主体多元化的趋势愈加明显，这种管理方式已经难以适应社会管理的需要。很多情况下，主管部门发现，如果一旦某些人脱离了单位约束，就难以对该群体实施有效管理。 推进房产税改革中，我们会发现，传统税收管理模式根植于传统社会管理方式，是社会管理方式在税收领域的延伸，它具有“间接+截流”的特征，以发票管理和源泉代扣代缴为主要手段，以企事业单位的现金流为征税客体，税务机关与自然人之间的联系呈现割裂状态。如果顺利推进房产税改革，就必须建立起税务机关直接面向自然人纳税人的征管机制，这不得不说是税收管理模式乃至社会管理方式的重大变革。 第六，增值共享原则。很多情况下，居民住房价值的增值得益于国家提供的公共服务。例如，某个地区由于修建地铁、改善了附近的文化体育设施，使得本地区内房价迅速上涨；再例如，某个地区由于引入了优质的教育、卫生资源，也导致房价猛涨，等等。所以说，从因果关系上来说，房产价值的增值是需要在国家与房产所有者之间分享的，推进房产税改革是一个较为理想的增值共享方式。 二、可选择的三种方案 从国外经验来看，房产税具有一定程度的“受益税”特征，该税应归属于地方税，因此，应在中央主导下，由地方政府参与设计本辖区的房产税改革方案。从我国房产税试点的实践来看，根据课税对象的范围，可将房产税改革分成增量方案、“增量+高档存量”方案以及全覆盖方案等三种。 (一)增量方案 此方案以房产税改革方案施行之日作为分界时点，该时点之前的存量个人住房不纳入税基，而该时点之后进入交易环节的个人住房纳入税基，课征房产税。 “上海试点方案”即属于此种类型。《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》(沪府发[2011]3号)明确规定，征收对象包括指本《暂行办法》施行之日起本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房)和非本市居民家庭在本市新购的住房。
