目前，我国各省市都在积极开展新型农村社区建设的探索和实践，建设新型农村社区要求农民集中居住，这必然涉及宅基地的退出和补偿。农村宅基地退出问题是目前农村土地研究的热点和难点之一，涉及土地管理法规、土地产权等多方面。农村宅基地退出问题是新农村建设能否成功的关键，解决宅基地退出问题成为建设农村、发展农村的迫切需要。建立农村宅基地退出与补偿机制，以补偿为引力引导农民自愿退出宅基地是新农村建设的突破口。 一、宅基地退出与补偿模式 宅基地退出补偿方式可以分为：实物补偿、货币补偿、建设性补偿等。实物补偿是指通过住房安置的方式，对退出宅基地的农民进行补偿；货币补偿顾名思义是指以现金的形式对自愿退出农村宅基地的农民进行补偿；建设性补偿作为一种辅助性补偿是指通过乡村规划和基础设施建设的完善，对农民自愿退出旧宅基地进行补偿。目前，已有很多省市建立了自己相应的宅基地退出模式，取得了很多成功的经验。比如上海宅基地置换模式、浙江嘉兴“两分两换”模式、天津“宅基地换房”模式等。这些不同的模式给其他省市提供了经验，有很好的借鉴作用，也为农村宅基地退出提供了更多的选择。 1.上海的宅基地置换模式 上海的宅基地置换方式分为货币置换与非货币置换。其中货币置换是指农民将宅基地使用权有偿出让给农村集体经济组织，原宅基地由农民自行或由所在集体经济组织退耕复垦，或由原集体经济组织用于批租等经营；非货币置换指住房或宅基地置换，农民宅基地出让后，可以置换相应的住宅面积，或者换取相应的宅基地由农民自行建房。这些住房和宅基地主要集中在政府规划的城镇或中心村。 2.浙江嘉兴的“两分两换”模式 2008年嘉兴探索出“两分两换”模式。所谓“两分两换”，是指将宅基地与承包地分开，搬迁与土地流转分开；以承包地换股、换租、换保障，推进集约经营，转换生产方式；以宅基地换钱、换房、换地方，推进集中居住，转换生活方式。 其具体的程序是由政府投资成立国有投资开发公司，银行融资取得足够的贷款后，在安置区域建设大片住宅公寓。农民以其宅基地换取一套住宅，然后政府将农民的宅基地收归国有并复垦为耕地，这些耕地将为城市换来一定比例的建设用地指标。[1]这部分新增建设用地的出让收入大部分将用来偿还银行贷款。 3.天津的“宅基地换房”模式 天津的“宅基地换房”具体程序是：首先统一规划建设一批现代化的新型小城镇，农民以其宅基地按一定标准无偿换取小城镇中的一套住宅，集中居住；然后由区统一组织在原有村庄范围内对土地进行复耕(这部分土地相当于农民还迁住房占地面积大小)，实现占补平衡。[2]然后将节约下来的土地整合后再“招”、”拍”、“挂”出售，用土地收益弥补小城镇建设资金缺口，部分用于商业开发。 二、农村宅基地退出与补偿中存在的问题 1.宅基地产权不完整，流转和退出受阻 宅基地是农民最重要的生活资料，是农民最重要、最值钱的财产。但目前农村宅基地产权不完整，流转和退出受阻。原因是我国法律禁止宅基地使用权自由流转，也禁止单独对农村宅基地使用权进行出卖、出租、抵押、赠与等流转行为。对宅基地上的房屋采用房地一体的原则，即“房随地走，地随房走”。2007年颁布的《中华人民共和国物权法》首次以基本法形式确立了宅基地使用权的用益物权性质，规定“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施”，但没有说明宅基地使用权人是否有收益权。同时对流转做了严格的限制性规定“农村宅基地只能在村集体内部流转，而不能转让给集体经济组织以外的居民、单位”，也不能进行抵押。由此可见，目前在法律层面上还没有放开对宅基地流转、转让和出租的约束。法律赋予农村宅基地的用益物权不能得到充分的实现。 2.宅基地退出缺乏正确的引导措施，农民“被上楼”现象严重 部分地方政府宅基地退出动机不纯，一味追求建设用地指标。由此导致的结果是部分地区的集中上楼引发了一定的社会矛盾，农民“被上楼”现象严重。近年来，城乡建设用地增减挂钩、土地换社保、宅基地换住房及集中上楼确实节约了用地，为城市发展腾出了空间，但也使得农民宅基地成为地方政府和房地产商借地生财的对象。部分地区的集中上楼活动在一定程度上侵害了农民宅基地权益，产生了一些新的社会问题。最典型的是暴力拆迁现象层出不穷，群众利用各种手段抗拒拆迁的情况也很多，有些地方因宅基地退出问题甚至爆发了群体性事件。这在一定程度上激化了社会矛盾，不利于社会稳定。 3.地方政府经纪人和服务者的角色之间产生矛盾 在我国，宅基地所有权是由农村集体经济组织享有的，农民拥有宅基地使用权。地方政府在农村宅基地退出过程中原本只有服务的义务，没有收益的权利。但在现实的情况中，地方政府更多的是充当经纪人的角色，其具体表现是“土地财政”，即在引导宅基地退出过程中赚取土地出让收益。目前，“以地生财”成了许多地方政府管理土地的至高准则，土地收入成为地方政府收入的重要来源。[3]在18亿亩耕地红线的制约下，很多地方政府并没有足额的土地可供出让，“城乡建设用地增减挂钩”政策一经出台，立即成为各地破解土地瓶颈的“金钥匙”。通过新型农村社区建设获利的途径是，将集约出来的宅基地复垦，获得城市建设用地指标，政府把城市建设用地指标拿到一级土地市场上进行拍卖，这样“一进一出”之间地方政府就获得了巨大的收益，而享有宅基地使用权的农民却没有享受到土地出让带来的利益，没有得到合理的补偿，这样势必会带来一些矛盾。
