一 引言 第二次世界大战结束后，欧洲主要国家开始大规模建设公共住房，许多国家拥有相当数量的公共住房。自20世纪70年代以来，各国住房政策相继发生了变化，公共住房数量快速下降，导致公共住房供求失衡加剧，几乎每一个国家的公共住房需求都非常强烈且规模庞大[1]。能否公平、合理地分配有限的公共住房资源取决于两项政策设计，即资格标准与分配政策。因此，许多发达国家纷纷出台了一系列较为完善的公共住房配置准则及退出措施。梳理、归纳国外公共住房配置准则及退出管理中的实践经验，对推进我国公共住房合理、公平配置具有较为重要的借鉴意义。 二 公共住房配置准则类型及运用流程 1.公共住房配置准则的类型 在住房实践中，公共住房合理、公平分配面临着一系列问题，例如，哪些家庭可以入住公共住房？如何申请？谁将优先得到公共住房？等等。因此，公共住房分配政策也必须由一系列准则构成，具体而言，国外公共住房配置准则可划分为四种类型[2]。 第一，资格准则，即哪些家庭具备申请公共住房的资格。许多国家要求申请人必须满足年龄、收入等条件才具备申请资格。例如，大多数国家规定要求申请人至少年满18岁，除瑞典、丹麦等少数国家所有阶层居民均可申请公共住房外，大多数国家仅限最低收入家庭申请。 第二，选择准则，即申请家庭具有居住哪一类住房的权利。为保证将较为稀缺的、较大的住房分配给规模大的低收入家庭，选择分配对象时常采用房间数与家庭人口数的比率指标，有些国家还运用收入租金比指标将最低租金住房分配给最低收入家庭。建立在收入、租金基础上的选择准则旨在提高承租人的住房可支付能力，减少政府的租金补贴。 第三，排序准则，即确定各申请家庭配置住房的顺序。一般情况下，申请分配公共住房的家庭较多，为有序、高效地配置住房，公共住房管理部门要制定相应的规则对申请家庭进行排序，以确定分配住房的先后顺序。 第四，优先准则，即针对申请家庭的特殊情况，如何确定其申请的优先权。为了使一些面临住房窘境、迫切需要住房的特殊群体能较快地获得住房，许多国家也拟定了优先分配公共住房的准则。 在具体的公共住房分配过程中，通常将排序准则与优先准则一起使用，其原因是公共住房作为一种社会安全网络提供给那些最需要住房群体的公共资源，优先准则是确保那些迫切需要住房的家庭处在较为有利位次的必要条件。优先权往往赋予一些较为特殊的群体，如老年人、有子女家庭、无家可归者、刚离开监狱或机构的人、寻求庇护者、关键工人以及那些从邻里重构项目中搬离的家庭。 2.公共住房配置准则的运用流程 公共住房配置的四类准则在住房配置实践中并非单独作用，而是彼此密切联系，相得益彰，共同构成一套完整的公共住房配置准则体系。在配置过程中，四类准则综合运用，共同作用，发挥公共住房政策的效率、公平效应。 第一步，由公共住房申请人提出住房申请，经公共住房部门按资格准则审核，确定申请人是否符合资格条件，符合者成为公共住房候选人(有些国家还要求申请人先注册，审核通过即成为公共住房注册申请人)，否则，不具备享有租住公共住房权利的资格。第二步，公共住房管理部门根据既有公共住房供给结构、空置状况，选择与申请人住房需要相符的可选住房。第三步，按照排序准则、优先准则选择确定住房申请人的等候顺序。第四步，如果有符合申请人需要的可选住房腾退出来，即可将空置出来的住房分配给排序第一的申请人，申请人如果接受分配方案，则可以在要求的期限内搬进所分配住房，否则将住房分配给排序次位的申请人，原第一位申请人重新进入轮候状态。有些国家规定，如果住房申请人多次未接受分配方案，申请人将需要重新注册申请或直接失去公共住房申请资格。 三 公共住房配置准则的内容 1.资格准则 资格准则规定了哪些群体具有居住公共住房的资格，其主要依据是居民收入，这也是居民能否入住公共住房最基本的决定因素[3]。除瑞典、丹麦等少数国家外，世界上许多国家采用收入资格准则严格限制家庭获得公共住房的居住权[4]。 资格准则主要包括两个层面，即国家层面和地方层面。一般地，中央政府确定住房资格较为一般、宽泛的原则，较为详细的资格标准则由地方政府或社会房东制定。例如，在美国，地方公共住房机构在联邦政府指导意见下制定本地区的住房配置政策[5]；在英国，地方当局和住房协会在国家立法和指南的范围内确定所辖区域内公共住房的分配政策[6]。资格准则在不同国家、同一国家的不同地区存在着显著的差异。 国家层面的资格标准主要依据家庭总收入确定，总收入除工资外还包括各类补贴、福利、家庭投资利息等。例如，澳大利亚核算公共住房申请人收入时要计算家庭成员(18岁及以上成员)的工资、退休金或福利、大多数政府津贴、投资利息、子女抚养费和赡养费等；爱尔兰计算家庭总收入时要求包括所有18岁及以上成员的收入总和，但要扣除所得税、一般社会收费、政府津贴、教育奖助金、养老金、社会保险等(表1)。
