中图分类号：TU984 文献标识码：A 文章编号：1009－6000(2013)11－0057－09 0 引言 我国改革开放以来的城市增长形成了大量的住房需求。在城市住房市场化改革与城市化发展的双重影响下，“土地”与“资本”以及“人口”逐步成为我国大城市住房发展的核心约束条件。住房发展约束的影响集中表现为两个方面：其一是形成了大规模的刚性住房需求；其二是土地要素影响下有限的有效供给和收入差异化影响下有限的“有效需求”。这两者在大城市层面的叠合将极有可能引起供给结构失衡、住房价格上涨、土地资源低效利用等问题。 从2002年开始，在我国宏观经济偏热，流动性过剩等外部要素的推动下，大量城市资产快速增值，仅1998年至2003年，全国商品房平均销售价格就总计上涨了18％，而上海、江苏、浙江等东部沿海地区大城市分别上涨65％、52％和64％(李慧莲，2005)。我国城市住宅价格的高速增长已经难以用经济基本面和住宅价格的历史信息来解释(沈悦，刘洪玉，2004)。在经济增长过程中，上述要素的循次互动便形成了住房发展中的“经济学悖论”(杜莉，姚毓春，2002)，即大城市的住房价格与住房需求呈现出同步快速上涨的局面。 在快速城市化进程与市场化改革构成的复杂住房发展环境中，大城市的住房建设牵扯到地方政府、开发商等多方主体的利益。地方城市层面的住房行动将直接主导住房发展的具体特征与绩效。因此，本文将从住房发展的核心约束、地方住房建设主体行动、住房发展政策启示三个方面讨论住房发展特征，在此基础上提出新时期构建“多层次”住房供应体系的政策建议。 1 城市住房发展中的结构性约束 1.1 快速城市化背景下的住房发展特征 1.1.1 快速城市化进程推升城市住房需求 工业化以及由工业化带来的城市化是住房需求的主要来源，快速城市化推动下的人口集聚是产生城市住房问题的根本动因(董黎明，2001)。改革开放以来，我国城镇居民的住房需求基本与城市化发展保持同步快速增长。根据第五、第六次全国人口普查数据，我国城市化水平从2000年的36.09％上升至2010年的49.68％。城市化水平提高与居民住房条件的改善两者直接引发了高涨的住房需求。1999年至2006年间我国大城市人均住房面积有了快速增长。期间全国35个大中城市的人均住房面积平均增长率高达50％。而且城市住房的需求将伴随收入增长而高速增长，呈现极大的刚性特征(刘洪玉，任荣荣，2007)(图1)。 与此同时，改革开放以来人们收入的提高与社会观念的变化推动了城镇家庭结构的变化，家庭规划日趋“核心化”(王跃生，2006)。我国城市家庭户均人数从改革开放之初至今经历了持续下降的发展过程，户均人口从2000年的3.03人降低到2013年的2.71人。这一过程与快速城市化相重叠，形成了大规模的城市新增家庭户并相应地放大了住房需求。 此外，我国非均衡的城市化进程也是住房问题不可忽视的诱因。“外源性”需求加剧了都市区中心城市的住房供需矛盾，推动了环渤海、长三角、珠三角、厦漳泉等都市区内的中心城市住房价格的超速增长。根据北京市国土资源与房地产管理局网站的统计数据，2006年北京市1/3以上的新建商品住房卖给了非北京户籍的城市居民，其中中心区高档商品房占50％以上。厦门市政府官方网站的统计数据也显示，2005与2006年商品住房销售中外地购房者的比重分别达到46.3％与45.2％①。
1.1.2 城市住房可支付性的降低 作为推进经济增长的重要产业部门，房地产的发展与商品化住房的建设极大地改变了我国城市住房的占用方式(tenure composition)，形成了以“购买商品房”和“租赁商品房”为主的住房供应结构。以上海为例，从2000年至2010年，上海城镇家庭自建房住户的比重从2000年的26.6％降低至2010年的12.1％。购买商品房比重从9.9％提升至31.2％，租用其他商品房比重从5.6％提升至37.5％。作为商品化供给的结果，住房价格的高企将推动城市不动产的增值，进而降低城市住房的可支付性。 但住房的可支付性并非一直处于下降过程，而是在宏观政策影响下经历了由上升到下降的过程。1998年至2002年间随着商品住房开发规模的扩大，住房金融服务的推出，家庭收入的增长，使得住房可支付性有了较大程度的提高。但是2002年以后，在流动性剩余与人口集聚共同作用下，供不应求的市场预期和投资性需求推高了价格。然而，在2005年之后的一系列政策影响下，住房供给开始转向“普通”商品住房。到2007年，城市住房的可支付性出现了升高的趋势(图2)。新调整的住房政策已经开始作用与住房发展，开始影响到住房价格走势与居民的实际住房支付能力。但金融危机背景下大规模投资导致的资产价格上涨又在一定程度上影响住房可支付性。这也表明，在市场经济下，提高城市住房可支付性是一个系统工程，需要多个方面的协调。
