一、引言 无论是在传统的计划经济体制下还是在市场经济体制转型过程中，城镇居民住房问题一直存在，只不过在不同时期中的表现形式有所差异而已。在计划经济体制下，大多数城镇居民并不拥有住房的私有产权，人们通常从工作单位或相关部门获得住房的使用权。在这种体制下，社会缺乏对住房投资的积极性，从而降低了住房的供给总量，也不利于城镇居民居住条件的改善。为改变这种状况，城镇居民住房分配体制历经了从提高租金到住房产权私有化的漫长过程[1]。从上个世纪90年代后期开始的城镇居民住房产权私有化改革和房地产市场的发展以及在宏观经济政策上将房地产作为拉动经济增长的重要动力来源，城镇居民居住条件总体上获得了较大幅度的改善，城镇人均住房建筑面积从1990年的13.7平方米①上升到2010年的31.6平方米②。 而另一方面，城镇住房分配体制的改变也在较大程度上改变了住房在不同人群中的分布特征。其中最为突出的特征可能表现为，居民住房条件的差异与居民收入水平之间的联系表现得更加密切。在我国经济体制转型过程中，诸多生产要素和生活资料的分配逐渐从政府主导的实物分配形式转向以市场为基础的货币分配。这种分配形式的转变，在城镇居民住房分配中表现得尤其突出。上个世纪90年代中后期，随着国有经济体制改革的推进，原来依附于国有经济的福利分房体制被逐渐放弃，住房分配逐渐由货币化、市场化所主导。更为重要的是，制度上逐渐确立了居民对于住房的私有产权，既有的公有产权存量住房也通过各种形式被私有化。值得注意的是，住房大规模的私有化过程发生在改革开放近20年之后。在我国经济体制转型过程中，居民收入差距不断扩大，这就意味着，人们对于住房支付能力的差异性也是在逐渐扩大的。在住房私有化以及房地产市场逐渐形成发育的过程中，居民之间的收入水平差异将转化为对于包括住房在内的各种财产占有的差异。同时，城镇住房制度改革在较大程度上顾及了既有住房分配体制所形成的利益分配格局。在城镇住房私有化改革过程中，大量公有住房被以严重低于市场价格的成本价、房改价出售。在原有住房分配体制中能够占有较多住房的人群，在这一过程中也通常以较低的价格“购买”更多的住房③。由此可见，城镇住房分配体制的改变以及房地产市场的发展，从直观的意义来看，很可能加剧城镇住房在不同人群间分布的不均等性，并且强化居住条件与居民收入水平之间的关联性，特别是房地产被认为是重要的资产保值增值手段。陈彦斌和邱哲圣(2011)的描述性结果表明，富裕家庭中房产价值在净财产总值中所占份额相对较高[2]。一些对居民财产分布特征的研究文献表明，房产价值具有较为严重的不均等性，甚至高于居民财产净值的不均等程度(李实等，2005；梁运文等，2010)[3][4]。 一些研究注意到住房分配体制改革所导致的住房或住房资产分布的不均等以及由此所造成的社会分化，如李实和罗楚亮(2008)[5]、刘望保等(2010)[6]、胡蓉(2012)[7]、何晓斌和夏凡(2012)[8]等，而社会学领域的一些研究更进一步强调了住房分配体制变迁对于权利配置的影响。本文将基于部分省份1986－2009年城镇住户调查数据，对城镇居民住房分布不均等性的长期变化特征进行描述性分析，并讨论这种不均等变化与经济转型、住房产权改变等之间的关联性。 二、描述性分析 本文所使用数据来自于1986－2009年期间15个省份④的城镇住户调查资料。由于现有的住户调查对于流动人口缺乏有效的覆盖，因此本文的讨论只能局限于城镇居民内部，不能讨论进入城镇中的流动人口以及集体户的住房状况，对这两类人群住房状况的考察将具有十分重要的意义⑤。本部分首先结合住户调查数据，描述住房状况及其不均等性的总体变化特征。
图1 人均居住面积增长(平方米) 不可否认，城镇人均居住条件自改革开放以来总体上获得了极大的改善。图1给出了根据《中国统计年鉴》和本文所使用样本数据中计算得到的人均居住条件变化。从统计年鉴公布的数据来看，城镇人均住房建筑面积从1978年的6.7平方米上升到了2010年的31.6平方米⑥。根据本文所使用的城镇住户调查数据，在1986年到2009年期间，城镇人均居住面积⑦从13.5平方米上升到了29.7平方米。如果从城镇居民所拥有的住房面积来看⑧，随时间的上升趋势表现得更加明显。按照本文所给定的计算口径，1986年人均拥有住房只有3.3平方米，而2009年则上升至32平方米，增长近10倍。从图1可以看出，人均拥有住房的急剧上升主要发生1994年以来的时期，大体为中国城镇住房体制加速改革时期。
图2 住房产权结构变化 住房分配体制变迁主要表现为住房产权结构的改变。公有产权住房比重不断下降，私有产权住房比重不断上升⑨。这一特征突出表现在图2中。从图2可以看出，1992年以前，公有住房的比重大体上维持在80％左右，私有住房比重通常不到20％。1992年到2002年期间，公有住房比重大幅度下降，从77.2％下降到13.5％；而私有住房比重大幅度上升，从22.7％上升至84.2％。2002年以后，公有住房比重下降、私有住房比重上升的趋势仍在持续，但变化趋势已经不再明显，总体而言，住房产权构成基本稳定。私有住房已经达到90％以上，2009年达92％，而私有产权比重则只有6.4％。住房产权结构的阶段性变化与住房分配体制改革的阶段性特征不无关联。
