从制度经济学的视角来看，任何制度(包括现行宅基地使用权制度)的主要作用是试图为相关主体提供一个稳定的利益结构以减少利益关系的不确定性，虽然这种力图建构的利益结构不一定是稳定的、有效的。毫无疑问，全国各地广泛存在的宅基地使用权隐形流转的情况，清晰地表明现行宅基地使用权制度确实存在着一些问题。那么，究竟是什么原因导致实践中宅基地使用权隐形流转呢？本文试图运用制度经济学的理论知识对此作一些分析。 一、宅基地使用权隐形流转的现实考察 1.隐形流转的概况 受经济利益、城乡居民利益互补等因素的共同驱使，在全国各地，尤其是大中城市城乡结合部，或是在交通便利、工业基础条件优越、风景秀丽的区域，宅基地流转活动空前活跃，且流转规模不断扩大。 我国现行法律及政策是禁止宅基地使用权自由流转的，所以宅基地使用权的交易只能游离在正式制度安排之外。一个巨大的隐形流转市场已经悄然形成，且规模日益扩大。 浙江省丽水市政协调研组于2009年4月9日发布的报告显示：通过对云和、缙云县15个行政村开展抽样调查统计，发现农民私下流转宅基地的就有8个村，占53.3%(丽水市政协调研组，2009)。上海市南汇区惠南镇城南村在近15年的时间里，有8成的宅基地被转卖给了外来人员居住。据湖北省国土厅调查，该省荆州市自2003年以来，农村宅基地出租、转让的户数占总户数的29%。即使在祖国南端三亚市的东岸、海螺、月川、临春、鹿回头等城乡结合部，农民出租房屋也在20%以上，近郊农村房屋出租更为普遍，有些村达85%以上(中央党校地厅级班(第52期)农村改革发展支部第三课题小组，2009)。 在2007年各地商品房价格飞涨之后，价格低廉的“小产权”房大量出现，成为一个引人关注的现象。以北京为例，目前“小产权”房项目约占市场总量18%，95%分布在京郊区县(王小乔，2007)。据悉，2007年深圳市国土局所做的住宅调查显示，深圳有城中村农民房或其他私人自建房超过35万栋，总建筑面积约1.2亿平方米，占全市住房总量的49%(陈小瑛，2009)。如果说是10多年前各地“小产权”房还只是星星之火的话，那么如今的“小产权”房已在全国各地遍地开花，呈现出燎原之势。应当说，全国各地的“小产权”房所占用之土地除了集体建设用地之外，有相当一部分是由农民的宅基地构成的，尤其是所谓的“城中村”，大量的宅基地使用权通过“小产权”房的形式进行隐形的流转。 2.隐形流转的特点 从各地宅基地使用权隐形流转的实际来看，其主要特点表现如下： (1)区域差异明显。就宅基地使用权的隐形流转而言，宅基地本身的地域状况、城市功能辐射程度、生态景观等诸多因素直接影响该区域宅基地使用权隐形流转的活跃程度及流转价格等。一般而言，“城中村”、城市近郊等交通便利、基础设施健全及风景秀丽的区域，其宅基地使用权流转活跃程度及流转价格要远远高于城市远郊或基础设施落后的区域。而对于偏远落后的广大农村地区而言，由于其大多具有相对封闭性，人口流动较少，因而从现有公开的资料来看，宅基地使用权的隐形流转鲜有发生。如有学者通过对广西3个农村村庄的调研，发现86.1%的受访农户表示近5年来村里没有转让宅基地的现象；仅有15户表示存在转让的现象，占5%，其中14户农户回答转让均是转给本村村民(孟勤国，2009)。 (2)流转方式多样。从实践来看，宅基地使用权隐形流转的方式主要包括以下几种： 第一，以房屋买卖实现宅基地使用权的流转。如部分进城创业或务工人员，通过自己的努力已经在城里购买了商品房而不愿返回农村居住的农民，其往往会选择将农村的房屋转让给其他人，包括有些愿意住在农村的城市离退休人员或经常到农村休闲的城市居民等等。这些通过房屋买卖的方式转移宅基地的使用权，是利用了我国《物权法》规定不动产转移时适用的“地随房走”的原则。虽然形式上有一定的合理性，但是实际上违反了国家法律对宅基地使用权的禁止交易规定，因而不具有合法性，并且造成集体土地资源的流失等后果。上述之“小产权“房的交易亦属此类。 第二，以房屋出租实现宅基地使用权的流转。这是最普遍的一种流转形式。从公开的资料来看，宅基地使用权人通过对宅基地之上修建的房屋部分或整体出租的方式来达到变相的宅基地使用权流转。此类形式多发生在城乡结合部、都市村庄、城市郊区、县城和中心集镇等经济活动较为活跃的地方。 第三，以房屋赠与实现宅基地使用权的流转。现实中，有部分使用权人因迁出本集体经济组织而将房屋赠与给本村亲属或者非本村的其他人员。对于前者，因为违反了宅基地“一户一宅”的基本原则，即便受赠人为本集体经济组织成员，也不能受到法律的保护；对于后者，则由于直接违反了宅基地使用权的身份性特征也应被归于宅基地使用权隐形流转方式之一。 3.隐形流转的弊端 宅基地使用权的隐形流转，虽然从一个侧面反映了我国宅基地使用权制度确实存在一定的问题，但不可否认的是，它在一定程度上也是宅基地使用权人力图突破现有制度安排以寻求自身利益最大化的理性抉择。然而，现行宅基地使用权制度存在困境的事实并不能为宅基地使用权的隐形流转提供正当性基础。因为，宅基地使用权的隐形流转存在着一系列的弊端。
