国外住房租赁管理经验及对我国的启示

      高企的房价及房价收入比使国内一、二线城市内中低收入阶层的购房可能性被大大压缩。即使对收入较高的年轻白领阶层而言，拥有自有住房的能力也被大大降低。在房地产泡沫时期，消费者超过其合理承受能力而购买高价住房，成为地地道道的“房奴”的原因，除了担心房价上涨的恐慌性心理外，未能建立有效的住房租赁体系也是一个重要因素。当前快速上涨的房屋租金又使得大量中低收入阶层和新进入社会的年轻人群经济负担加大。因此，在“后高房价时代”借鉴国外特别是其大都市住房租赁管理体系的经验，构建适合我国国情的住房租赁管理体系具有十分重大的现实意义。

      一、主要国家及国际大都市住房租赁现状

      (一)租赁住房比例高，自有住房比率相对较低

      除一些前社会主义国家外，绝大部分国家的住房自有率低于80%。从表1可以看到，在纽约、伦敦、东京等国际大都市，由于房价高昂，居民租赁住房比例较其所在国平均水平明显偏高。如纽约市的房屋结构中，总租赁房套数接近住房存量的三分之二，这与全美国近69%自有率形成强烈反差。而且，尽管各国政府都以提高本国居民的自有住房比率为重要的政策目标，这些国际大都市的自有住房比率近10年来没有明显提高，东京的住房自有率1995-2003年只是从39.6%上升至44.8%，纽约和伦敦的住房自有率则没有明显变化。如伦敦的住房自有率1991年以来一直保持在58%上下一个百分点。

      

      国外住房租赁还有一些比较明显的特征。如，在年龄结构上，年轻人拥有自有住房的比例低，租住住房的比例高于年龄较大的群体。如德国租赁住房率为58%，但年轻人中“租房族”的比例高达77%。图1反映了从1993/94到2006/07财年十多年时间内按年龄划分的英国租赁私人住房的比例，可以清楚地看到，35岁以下年轻人中，20～24岁组、25～29岁组及30～34岁组三个群体年龄越低租房率越高，而且相差的水平在几倍之巨。在族裔结构上，少数族群的住房自有率低，租房率高。表2则反映了美国的这一情况。

      

      图1 从1993/94到2006/07财年按年龄划分的英国租赁私人住房的比例[1]

      

      (二)住房租赁来源多元化，社会和私人出租都占重要比例

      在国际大都市及其所在国家，住房租赁的供应方除了政府部门提供的保障性住房来源外，私人部门提供的租赁住房也是重要的组成部分，并发挥着越来越重要的作用。表3反映了西欧在1990年代初期租赁中私人租赁和社会租赁的结构。

      英国1997-2009年自有住房、不同来源租赁住房的结构发生了比较明显的变化，私人租赁占比有了比较明显的上升。2009年第二季度，英国自有住宅的数量为1750万套，比1997年二季度增长了130万套，但社会租赁住房从1997年二季度的530万套下降到2009年二季度的450万套，而私人租赁住房则从1997年二季度的240万套上升到2009年二季度的380万套[3]。伦敦住房租赁结构的变化更加显著，私人出租部分1991年为13%，到2008年上升到了19%，相反社会出租部分由1991年的29%下降到2008年的24%。

      

      不同性质的租赁来源在住房租赁市场中发挥不同的作用，私人租赁可以满足多样化的市场需求，特别在满足高端客户需求上有其不可或缺的作用。在德国，占全部住房58%的住房租赁市场的出租住房中，98%左右为私房。其中占比最多的是自然人私人出租住房和合作社出租住房，分别占66%和22%，另外8%为基金或保险公司出租住房，3%为专业建房公司出租住房。在全部出租住房中，仅有1%～2%为政府公房出租[4]。

      (三)政府重视，法律规范调控，租赁市场规范有序

      国际大都市市政当局及所在国政府都将居民住房问题作为施政重点，在政府换届选举中，解决居民住房问题方案也往往成为候选人争取选民支持的重要政策纲领。由于住房租赁的重要性，因此在国家及都市政府层面，一般都会以法律及行政的方式对住房租赁市场加以规范和引导。

      表4反映了纽约市在租赁管制下租赁住房的数量。不同类型的租赁住房体现了不同的立法内容。