在农民工市民化的过程中，最重要且难度最大的是农民工在城镇的住房问题。当前房价远远超出农民工的购买能力，且通常人们认为城镇住房还受到耕地总量的硬性约束。我们通过对国外经验和对国内城乡居住用地的分析，发现解决农民工住房问题与保障耕地之间不仅不矛盾，而且相辅相成。只要坚持农民工市民化的方针，实现生活空间置换，我国耕地总量会不降反增。以此为理论前提，我们建议通过扩大城镇居住用地供给、抑制投机、实行以宅基地抵偿部分房价、完善公租房等政策手段，解决现有2.6亿务工人口及未来更多进城人口的住房问题。 一、住房问题是农民工市民化的核心和关键 十八大报告明确提出“有序推进农业转移人口市民化”。形象地说，就是要将广大农民工从“候鸟”变成“留鸟”，彻底在城镇定居。这是直接针对我国“半城镇化”模式弊端开出的一剂良药，如能顺利实施，不仅对拉动内需、推动经济持续增长产生重要作用，而且可以在未来数10年内深刻改变社会结构和社会面貌，使我国进入到新的文明形式和达到更高的文明水平。同时，农民工市民化也是贯彻以人为本的科学发展观的重要体现。我国农民工及家庭人口已达约2.6亿人，他们事实上已在城镇长期工作和生活，却一直受到排斥、歧视，骨肉亲情长期隔断，丧失高层次的发展机会。现在提出农民工市民化，给农民工及家庭以平等的市民待遇，正是顺应形势、以人为本的集中体现。 (一)农民工需要怎样的住房 目前农民工在城镇的居住条件，可以用“恶劣”来作为概括。除了极少数进城经商的农民工在城镇购买了住房之外，绝大部分农民工在城镇都没有自己的住房。农民工的居住方式基本是两种，一种是租住民房，包括城中村房、车库、楼梯间、地下室等；另一种是住集体宿舍，包括工厂宿舍、简易工棚、打烊后的门店内等。两种居住方式的比例因所在城镇的产业状况、房屋分布状况而差异很大，如城区以租住民房为主，而工业园区、建筑工地则以集体宿舍为主。不过，像最近引起关注的郑州农民工数九寒天露宿立交桥下的也只是极少数，他们在立交桥下不仅是为了居住，更是为了能够随时找到卸货的活计，这是一种特殊情况。 住房是家庭生活的主要空间，是人类自身生存、繁衍、享受生活的物质基础。对农民工来说，住房面积并不重要，只要它能承载家庭生活的起码需要就可以，哪怕它只是鸽子笼一样的只有十几个平方的单间平房，但是临时工棚是不可以的，几个人一间的集体宿舍也是不可以的。不管这种住房多么残破和拥挤，它是进城农民最具体的家的概念，是他们避风的港湾。农民工要求的住房也不一定必须拥有产权，然而，在可预期的将来必须能够稳定、持续地居住，如目前这样“打一枪换一个地方”、随时可能被房东赶走肯定也是不行的。 如果要想让大量的、主流的农民工群体能够在城镇长期稳定居住，大部分人拥有自己的住房成为一种必然的选择。我们在“理想的定居生活应包括的条件”调查时，高达66.7%的农民工选择“应拥有自己的住房”，而选择“租房就挺好”和“住宿舍就行”的加起来也不过8.7%。有学者提出“买不如租”，认为农民工可以通过租房的形式实现定居，这种提法既不符合农民工的意愿，也不符合经济规律。房价可以视作未来全部租金的当期折现，如果预期在未来生命周期内可以持续稳定居住，那么对当前房价也是可以承受的。租得起就应该买得起，不管这种购买行为是否真的会实际发生。再考虑到东方民族对住房自有与生俱来的深厚情结，农民工购房成为一个不可回避的问题。如果漠视、否认这一问题，农民工市民化将会成为一句空话。 (二)城镇房价与农民工承受力的尖锐矛盾 一方面是广大农民工居住条件恶劣、极度渴望拥有城镇住房，另一方面是我国长期以来城镇房价的持续大幅上涨，两者构成了十分尖锐的矛盾。 房价收入比是国际上用于考察居民购房能力的最重要指标，通常认为在4-6倍比较合理，超过六倍则视为缺乏购房能力。利用这一指标对我国农民工的城镇购房能力进行考察，一套90平方米住房的价格已达到农民工年家庭收入的20倍，超出其购买能力两倍以上。我们的调查显示能够承受这一价格的农民工只占总数的1.2%，主要是那些进城经商且已积累多年的农民工，其他农民工群体均严重缺乏承受能力。在现有房价水平下，无论采取什么手段都难以实现农民工的住房梦，如推广小户型、按揭贷款等手段，均难以弥合农民工支付能力与房价之间的巨大鸿沟。大多数农民工甚至对购买城镇住房想都不敢想。 (三)住房问题在农民工市民化中的地位 农民工市民化、从“候鸟”转化为“留鸟”，需要多方面的条件，我们对此开展了问卷调查和深入访谈。根据主观重要性、原发性和难度性原则，我们筛选出住房、户口和社会保障为农民工市民化的三个基本要素。只有同时具备这三个要素，才可能实现农民工从“候鸟”到“留鸟”的转化。 在住房、户口和社会保障三个要素中，住房无疑是难度最大的一个。从认识上说，目前人们对农民工的户口和社会保障问题已经基本达成共识，十八大报告已经提出“加快改革户籍制度，努力实现城镇公共服务常住人口全覆盖”。从政策实践来说，户籍制度改革正在加速，附着在户籍上的一些公共服务功能正在剥离，如义务教育阶段农民工随迁子女进入公办学校就读的比例已经达到80%，各省区异地中考和高考的方案陆续出台。农民工社会保障也取得突破性进展，有关部门已经制订方案，农民工社会保险全覆盖、跨省可接续指日可待。社会保险实际是农民工的集体互保，由于大多数农民工尚在劳动红利期，在现收现付制下农民工入保对缓解城镇社保收支缺口还是有利的，因此不存在什么难度，只是个技术问题。
