长期以来，农村宅基地作为农民“居者有其屋”的基本场所和安身立命的重要保障，以“一户一宅、无偿分配、长期使用、依法继承”的方式在自然村(后来扩大到行政村、目前部分跨村)安置调剂。农村宅基地使用权流转除了国家征用置换、农民自然继承以及地方政府行政推动的宅基地和住房置换等情形外，市场化流转从未开禁过。然而，事实上农村宅基地使用权的其他流转行为却普遍存在，[1]只是由于这些流转行为不符合现行法律法规，往往采取“隐性操作”、“地下交易”，由此构成农村宅基地使用权流转的“隐性市场”①。[2]不少学者从宏观定性方面进行了诱因分析，(赵之枫；韩世远，吕军书)对此进行了相关研究，[3][4][5]也对隐性流转的原因进行了一些探讨，但是，缺少专门调研与分析，更缺少对宅基地隐性交易的类型、规模、特征等基本情况的深入调研。本文基于浙江、江苏、广东、湖北、四川、重庆6省(市)农户问卷调查，以期为探明当前农村宅基地使用权隐性流转的规模结构、影响因素和规制对策提供实证依据。 一、农村宅基地使用权隐性流转的主要表现形态及其规模结构 随着改革开放的不断深入，市场经济有如人体毛细血管渗透到经济建设的各个领域和城乡社会的各个角落，以至于农村宅基地这块净地也不例外。根据《土地管理法》，“一户农民只能拥有一处宅基地，村民出卖、出租房屋后再申请宅基地的，不予批准”和“一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”等规定，农民宅基地使用权的合法流转仅限于对经审批所得宅基地流转给本村符合宅基地申请条件的村民，其他除国家依法征用置换外的宅基地流转都可以界定为隐性流转。同时，农民宅基地流转面积仅限于一户一宅且不得超过省、自治区、直辖市规定标准的使用面积，如果存在超面积占用宅基地，不论何种原因仍可界定为隐性流转。现实中，除了以上两种宅基地隐性流转外，还存在宅基地的长期出售、私下买卖以及联合开发等形式，这些流转行为完全违反《土地管理法》、《合同法》等法律法规，例如，私下买卖宅基地和住房，以租代售②“小产权房”以及宅基地联合开发后以租代售给城镇居民。归类上述各种宅基地隐性流转情形，农村宅基地隐性流转的形式主要有：一户多宅、少批多建、违法出售、触法联建等。为了据实分析上述隐性流转形态的规模结构，笔者在全国抽取6省(市)，并把广东、江苏、浙江作为“东部地区”、湖北作为“中部地区”、四川、重庆作为“西部地区”，进行对比研究。再采用区域生产总值为抽样指标，③分别在每省(市)抽取2个县(市、区)(其中在湖北抽取4个县(市、区))、每县(市、区)3个乡镇(街道)、每乡镇(街道)3个村(社区)、每个村10个农户，进行问卷调查，获得有效问卷1010份，受访者平均年龄为45.5岁、平均学龄为8.6年、家庭平均人口为4.0人、平均劳力2.8人、平均耕地3.5亩。各类宅基地使用权隐性流转的规模结构和表现特征分述于下。 1.一户多宅：法律框架下的隐性占有 1996年国家《土地管理法》就权威地界定了农村居民“一户一宅”的产权制度，但是，据1010户农户问卷调查显示，一个农户拥有两宅及两宅以上的比例为18.5%，其中一户两宅以上的比例为1.4%(见表1)。而不少农户的一户多宅在法律框架之下的私人占有，这种事实之上的私人产权又如何在现实约束之下利用名义公有资源呢？[6]一是法律承认农村居民的房屋可以合法继承，由于“地随房走”，也合法继承了宅基地。这类由法定继承而产生的合法流转占“一户多宅”农户的42.3%。二是部分农民建新未拆旧房、另向村民购买宅基地、另购新农居点、未批先建以及其他原因所产生的一户多宅，共占57.7%，这几类一户多宅现象属于典型的私有产权突破现实约束条件后对公共资源的隐性占有。其中，建新未拆旧房、另向村民购买宅基地、未批先建3种行为共占38.6%，是农民在乡村熟人社会弱约束下对公共资源的自发占有，明显违反了《土地管理法》中关于宅基地分配的规定。在一些经济较发达的城郊或镇郊农村，在利益诱导下，农民通过建新不拆旧、高价收购宅基地或住房等手段获得两处及以上的宅基地，为租售给外来务工人员或城里人创造条件，也为获得征迁补偿预先投资。其中，东部地区建新未拆旧房和另向村民购买宅基地分别占该地区一户多宅受访人数的26.2%和19.7%，均高于中西部地区的同类指标(见表1)。
2.少批多占：事实产权行为下的隐性占用 客观地讲，由于农民集消费者和生产者于一身的特殊身份，他们除了满足自身居住和基本生活消费用房外，需要一定面积的辅助性用房用于农副产品加工、饲养家禽家畜和蚕茧等，其宅基地超出一定面积，具有相对合理性。但是，许多农户借此扩占农用地，势必形成隐性占用。调查也显示，在1010个农户中，70.1%的农户建有辅房，平均辅房面积33.6
(见表3)。房前后的70.4%农户的建房面积超出宅基地审批面积，平均为36.5
，如果加上院子及林盘，平均每户超出144.8
。实践中，这类隐性占用已成为法不治众的公开行为，而且，由东到西呈梯度上升态势，东、中、西部地区户均违法占用宅基地分别达到87.5
、125.8m
和203.2
。
