中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1002-8102(2012)12-0108-08 四、构建中国住房的三大核心制度体系 实现所有城镇居民“住有所居”的目标，需要针对乐居、康居和安居三大住房供应体系，修正、完善和构建对应的住房核心制度。 (一)建立“政府调节、市场配置”的乐居住房市场制度 1.建立“政府调节、市场配置”的住房体系。第一，供应对象包括两类家庭，即收入中上及高收入家庭和工作年限较短(7年以内)购房的城镇家庭(包括流动和非流动)。第二，住房标准主要是高档商品房，面积限定在1人45平方米以上或三口之家140平方米以上。第三，住房构成是以售为主、租售并举。第四，住房产权归投资者自有。 2.建立“现房销售、临时限价”销售制度。第一，建立现房销售制度。取消预售制，实行工程验收合格、各项权属关系办结后的现房销售制度。第二，建立临时限价机制。制定房价及涨幅与经济社会发展、居民收入的关系标准，根据房价和涨幅超标状况，启动不同的限价措施。第三，允许部分小产权房转让。允许符合城乡发展规划，在完成土地集体所有制向国有制的转变、补交土地出让金后，农民自住房和小产权房自由出售。 3.建立“承租者保护、承租者市民待遇”制度。第一，制定承租者保护制度。实行长期合同制度，规范住房租赁的操作规定，实行租金价格年涨制度。第二，实行承租者市民待遇。签订长期承租合同，有固定职业、有缴税证明的承租者享受社保、教育、医疗、就业的公共待遇。第三，允许小产权房出租。小产权房在土地没有转为国有之前，不得转让，可以合法出租，郊区农民空置的自住房也可以合法出租。 4.构建“累进征税、遏制投机”约束机制。结合“一户一房”的消费政策，构建约束机制。第一，各地根据自身城镇的等级和经济发展水平等，以家庭人口及构成为单位，制定支持、允许、限制消费住房面积和套数标准。第二，建立差别化、累进制的房地产税收制度，对占用更多资源的消费、投资和投机进行经济约束。 5.培育“行业自律、政府合意”监管机制。第一，构建全国一体的房地产信息系统。第二，建立行业自净机制。建立民间信用信息系统，改革质量监理市场制度，完善行业协会自律制度。第三，建立一体化的审批制度。健全信息披露制度，完善房地产行业规则，建立严格的违法及违规惩处制度，完善监管体制。 (二)建立“政府支持、市场配置”的康居住房保障体系 1.建立“轻度保障、申报审核”的保障体系。第一，保障对象主要是两类家庭，即工作一定时间(7年后)和中等收入的城镇家庭(包括流动和非流动)。第二，保障水平是轻度保障，主要提供购租普通商品房的税费优惠、贷款贴息和担保，房价超出承受标准的补贴。第三，保障方法是采取申报与审核相结合的办法，对保障对象保障程度进行调整。 2.建立“租售并举、开放运行”的供应体系。第一，住房构成是租售并举。第二，住房标准是普通商品房。将租售保障房的基准统一。康居的标准：1人30平方米左右，三口之家限定在90平方米左右。总建筑面积不高于140平方米。第三，住房产权归投资者所有。第四，普通商品房可以在市场自由出售、出租、赠与、继承。但出售和出租后，经审核不符合保障对象的，不得再享受住房保障的政策优惠。 3.建立“货币补贴、市场分配”的分配制度。将住房分配量化到工资中，实行货币化分配，同时根据住房价格变化动态调整货币化的额度，中等收入城镇居民和普通居民通过市场购买、自建或租赁普通商品房。 4.建立“政策优惠、人头补贴”的保障制度。康居住房保障体系最重要的保障是，政府对按标准购买普通商品房的保障对象进行金融支持、财政补贴和税费减免。第一，融资支持。公积金贷款、全国住房抵押银行及城市住房储蓄银行对中等收入保障对象购买和自建普通商品房进行低息和无息优惠贷款，政府给予贴息支持。政府建立政策性抵押担保公司对中等收入家庭购房进行担保和保险。政府投资建立政策性金融机构，同时对政策性金融机构进行税费减免。第二，开发支持。允许城乡居民在城乡规划许可的范围内，按照简洁、规范的程序，申请自建房和合作建房，并给予税费减免。第三，租售支持。中等收入、工作时间较长者购买和租赁普通标准商品房给予营业税、契税、土地增值税、个人所得税政策优惠。 5.建立“溢价补贴、随市浮动”的保障机制。制定中等收入家庭最大承受房价的上限标准(通过家庭年收入折算，比如8倍)，当普通商品房价格上涨超过最高线，地方政府对房价高出标准家庭承受能力部分，提供固定比例的保障补贴，补贴资金由土地出让金等财政收入支出。 (三)建立“政府主导、市场参与”的安居住房保障体系 1.建立“梯度保障、动态调整”的保障体系。 (1)根据三个标准，细分三类保障家庭。根据三个主要标准：家庭负担(人均收入)、家庭资产(包括住房)和工作年限(包括外地人口)，限定中等以下收入、住房困难的家庭为保障对象。第一，工作稳定、工作年限较长、收入中等、有一定资产的家庭。第二，工作稳定、工作年限较短、收入中等，没有资产的工薪阶层、个体户、外来移民等家庭。第三，失业、无固定职业或工作不稳定，老弱病残孤，收入较低或无收入的家庭。 (2)针对三类保障家庭，实行中度和完全两级梯度保障。对本地户籍低收入住房困难家庭，根据廉居标准，实施完全保障；对工作稳定、收入中等，但没有资产的家庭，主要是工薪阶层、工作年限较短者以及部分个体户和新移民，根据安居住房标准，提供中度保障；对工作稳定、收入中等、有一定资产的家庭，主要是工薪阶层和工作年限较长者，根据康居住房标准，提供轻度保障。
