住房问题是人类社会一个经久不衰的话题，马克思主义经典作家恩格斯早在1872-1873年就写下了著名的《论住宅问题》一书，提出了资产阶级无法根本解决住房上贫富对立和矛盾的基本观点。随着我国经济体制改革的深入，住房制度也经历了变革。近年来房价一路飙升，让许多城市劳动者望房兴叹，住房问题成为社会关注的焦点和热点之一。如何迅速解决我国的住房难题，不同专家学者提出了不同的解决方案。 党的十七届五中全会以来，胡锦涛总书记多次强调要加强“改革顶层设计”。国家对住房的调控不能仅仅着眼于就房价调控房价，而要有完整的住房政策体系和改革住房体制的“顶层设计”。我们这里提出的未来城市的住房目标模式及其调节措施，是秉承“顶层设计”这一方针和理念的。 基于住房的双重经济性质、房价收入比、平均利润及房价对CPI和GDP影响以及市场的负效应等相关理论，我们的基本政策思路是主张“以市场调节为基础，国家调节为主导”的双重调节机制，构建城市以“公租房为主，商品房和私租房为辅”的新格局，针对动态的不同群体提供不同的住房产品，从而妥善解决住房问题。 一、关于城市居民住房的若干理论 (一)住房的双重经济属性 住房主要是基本生活必需品。吃穿住行用是人类赖以生存和发展的基础，不管穷人富人都离不开住房，人的一生当中至少一半以上的时间是在住房中度过的。“住有所居”自古以来就是人们的美好愿景。唐朝诗人杜甫就写出了“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”的千古名句。中国近代民主革命的先行者孙中山先生曾将民生问题概括为衣、食、住、行四要素。住房是位列民生问题的第三位。 联合国大会1948年的《世界人权宣言》第25条规定，“人人有权享受为维持他本人和家属的健康和福利所需要的生活水准包括食物、衣着、住房、医疗和必要的社会服务”。1996年联合国在伊斯坦布尔召开的第二届人类住区会议上通过的《人居议程》和《伊斯坦布尔人居宣言》提出两大奋斗目标之一也是“人人享有适当住房”。 住房又具有投资品的性质。投资品是指购买后不需要追加新的使用价值，也不需要附加新价值即可择机出售获利(也可能亏损)的商品(孙继伟，2009)。从投资和投资品的概念可以看出，住房具有投资品的属性。住房是一种资产，这种资产可以保留、继承和转让。当人们购买了住房之后，可以用其出租，也可择机出卖，获得收益，但住房又与纯投资品类(如股票、证券等)显然不同。我国目前住房投资性功能的突显，是因为解决老百姓住房问题时过度依赖市场化政策所造成的。 (二)房价收入比 房价收入比是指住房价格与居民家庭年收入之比。国际上通用的房价收入比的计算方式，是以住宅套价的中值，除以家庭年收入的中值。我国采用的是1997年世界银行的定义：平均住房价格与家庭收入平均数之比。 房价收入比指标用来衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平，它直接反映出房价水平与广大居民自住需求相匹配的程度，直接关系到民众的安居乐业。国际上普遍认为，房价收入比合理区间为3～6之间，超过6则说明居民购房的压力比较大。 尽管目前对这一量化指标还存在争议，但世界上许多国家都在使用房价收入比。因为它是一个比较好的综合指标，而且现在还找不出比它更好的指标来代替它。特别是这个计算方法的依据，是住房消费占居民收入的比重应低于30%，这也是世界所公认的合理界限。因此，用房价收入比来衡量居民对房价的合理承受能力是有科学依据的。 (三)不同行业的利润平均化理论 根据政治经济学原理，由于不同行业的资本有机构成是不同的，相同的资本投资在不同行业所获得的利润不同，通过市场竞争，利润低的行业的资本会向利润高的行业流动，而利润高的行业由于资本的流入，造成供过于求，利润则下降。这样，通过市场机制的内在调节，在竞争性领域，不同行业的利润会趋于平均化。如果受政策性或垄断性影响，则这种利润平均化的机制会受到破坏，使资源达不到最优化的目标。因此，房地产行业的利润长期大大超过社会各行业的平均利润，是不利于国民经济按比例地又好又快发展的。 (四)房价变动对CPI和实际GDP的影响 消费者物价指数(CPI)是反映与居民生活有关的产品及劳务价格的物价变动指标，通常作为观察通货膨胀水平的重要指标。国内生产总值是指在一定时期内，一个国家或地区的经济中所生产出的全部最终产品和劳务的价值，有名义国内生产总值和实际国内生产总值之分。相关研究(张延群，2011)表明：“房价上涨对CPI通货膨胀率上升有显著的推动作用，而房价是否上升对实际GDP的影响并不明显。”因此，各地期望利用房价不断升高来拉动GDP的做法，是需要质疑的。 (五)市场的负效应理论 市场机制对资源配置的调节属于一种滞后性调节，必然会造成资源的浪费。如果放任自由市场调节，对于公共物品和准公共物品调节便会失效，不利于社会协调发展与和谐社会的构建。纯粹的市场调节在追求效率和公平两个方面都会出现严重问题。目前我国住房领域出现的问题，很大程度上就是因采取了自由放任的市场化政策所造成的。
