一、中国改革开放以来房地产税改革的简要回顾 中国改革开放以后的房地产税改革始于20世纪80年代中后期。当时的背景是中国经济从计划经济转向有计划的商品经济，需要通过包括房地产税的多种税收调节经济、增加财政收入和配合财政体制改革。 1986年9月15日和1988年9月27日，国务院先后发布《中华人民共和国房产税暂行条例》和《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》，分别自1986年10月1日和1988年11月1日起施行。上述条例仅适用于国营企业、集体企业、私营企业等内资企业和中国公民，不适用于外商投资企业、外国企业和外国公民。外商投资企业、外国企业和外国公民继续按照1951年8月8日政务院公布的《城市房地产税暂行条例》缴纳城市房地产税，外商投资企业和外国企业继续按照各地依法制定的办法缴纳土地使用费；香港、澳门、台湾同胞和华侨投资兴办的企业，香港、澳门、台湾同胞和华侨，参照上述规定办理。 房产税的征税对象为位于城市、县城、建制镇和工矿区的房产，纳税人为房屋的产权所有人或者承典人、代管人、使用人，计税依据分为房产原值一次减除10%～30%以后的余值和房产租金收入两种，税率也相应分为1.2%和12%两种。国家机关、人民团体和军队自用的房产，由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产，宗教寺庙、公园和名胜古迹自用的房产，个人所有非营业用的房产，经财政部门批准的其他房产，可以免征房产税。此外，纳税人纳税确有困难的，可以由省级人民政府确定，定期减征或者免征房产税。 1986年9月17日财政部税务总局发布的《房产税宣传提纲》中说：征收房产税，有利于运用税收经济杠杆促进房屋管理，提高房屋的使用效益，有利于控制固定资产投资规模和配合房产政策的改革，有利于调节收入，并且为实行按照税种划分中央财政收入和地方财政收入分级财政管理体制创造了条件。 城镇土地使用税的征税对象为城市、县城、建制镇和工矿区范围以内的土地；纳税人为在城市、县城、建制镇和工矿区范围以内使用土地的单位和个人；计税依据为纳税人实际占用的应税土地面积；实行有地区差别的幅度税额标准，每平方米应税土地的年税额标准从0.2元～10元不等(经济发达地区的税额标准可以适当提高，经济落后地区的税额标准可以适当降低)。国家机关、人民团体和军队自用的土地，由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地，宗教寺庙、公园和名胜古迹自用的土地，市政街道、广场和绿化地带等公共用地，直接用于农业、林业、牧业和渔业的生产用地，财政部规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地，可以免征城镇土地使用税。经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，自使用的月份起，可以免征城镇土地使用税5年～10年。企业办的学校、医院、托儿所和幼儿园，其用地能与企业其他用地明确区分的，可以比照由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地免征城镇土地使用税。下列土地的征免税由省级税务机关确定：个人所有的居住房屋和院落用地，免税单位职工家属的宿舍用地，民政部门举办的安置残疾人占一定比例的福利工厂用地，集体和个人办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园用地。 城镇土地使用税暂行条例第一条开宗明义：征收城镇土地使用税是为了合理利用城镇土地，调节土地级差收入，提高土地使用效益，加强土地管理。1988年11月6日，国家税务局发布的《城镇土地使用税宣传提纲》中说：开征城镇土地使用税的主要作用是：有利于促进合理、节约使用土地；有利于企业加强经济核算；有利于理顺国家与土地使用者之间的分配关系；有利于促进地方税体系的建立，为实行以分税制为基础的财政体制创造条件。 城市房地产税的征税对象为城市的房产，纳税人包括房屋产权的所有人或者承典人、代管人和使用人。计税依据分为房价和房产租金收入两种，税率也相应分为1.2%和18%两种。新建的房屋，可以从落成的月份起免征城市房地产税3年；翻修房屋超过新建费用50%的，可以从竣工的月份起免征城市房地产税2年(但是此项规定不适用于外商投资企业)；华侨、侨眷用侨汇购买或者建造的房屋，可以从发给产权证之日起免征城市房地产税5年；个人购置的非营业用房产可以暂免征收城市房地产税；其他有特殊情况的房产，经过省级以上人民政府批准，可以减征或者免征城市房地产税。 20世纪90年代初，中国经济从有计划的商品经济转向市场经济，房地产税制度与经济发展不相适应的矛盾日益突出：对内、对外实行两套税制，过于烦琐；税法不统一，税负不公平；城镇土地使用税的法定税额标准一直没有调整，已经明显偏低。因此，1993年12月25日国务院批转的国家税务总局报送的《工商税制改革实施方案》中设计了房地产税改革的主要内容，包括适当提高城镇土地使用税的税额标准，扩大征收范围，适当下放管理权限；取消对外资企业和外国人征收的城市房地产税，统一实行房产税。但是，为了保证主要改革措施的顺利出台，适当减少震动面，上述房地产税改革措施在1994年税制改革中没有出台。 1996年7月3日，根据同年3月17日第八届全国人民代表大会第四次会议批准的《中华人民共和国国民经济和社会发展“九五”计划和2010年远景目标纲要》中提出的调整地方税制结构，健全地方税收体系的要求，国家税务总局印发《全国税收发展“九五”计划和2010年远景目标纲要》，其中提出要修订房产税和城镇土地使用税。 2003年10月14日，中国共产党第十六届中央委员会第三次全体会议通过《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》。决定中提出：实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税(似应为房地产税，下同。——笔者注)，相应取消有关收费。此后，财政部和国家税务总局多次提出研究开征物业税或者改革房地产税制问题。
