保障性住房投融资机制存在的问题 近年来，尽管我国城镇居民总体居住水平大为提高，但由于住房保障投资和融资体系方面存在的问题，导致低收入、甚至中等收入居民的住房问题日益突出。 (一)住房保障体系的问题 1、住房保障体系不健全。1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》提出了清晰而完整的整体住房供应体系和住房保障体系。但一方面，由于财税体制和土地制度的约束，地方政府在建设廉租房和经济适用房方面缺乏积极性。另一方面，保障房尤其是经济适用房制度设计存在严重的问题而饱受诟病。廉租房、经济适用房建设在许多城市进展缓慢甚至停滞。保障性住房占全部住房比例不足10%，绝大多数保障对象处在实际的住房保障体系之外。2003年《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知(国发[2003]18号)》要求“完善住房供应政策，调整住房供应结构，逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房”。以经济适用房为主体的保障体系事实上被废止，但是并没有随即构建新的保障体系。最近两年，各级政府在保障性安居工程建设方面进行了很好的探索，2011年9月30日国务院办公厅发布《关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》，将公租房作为保障房的重要形式，提出2015年城镇家庭保障对象的比例达到20%的目标，但仍约有50%的中等及以下应保家庭没有被合适的住房保障形式覆盖。 2、住房保障模式与住房金融体系不匹配。当前，住房保障金融体系的主体就是公积金制度，这一制度是在借鉴新加坡经验的基础上，适应住房供应体系以经济适用房为主体而设计的。经济适用房类似新加坡的政府建屋局建设的组屋，其可持续运行的模式是：一方面，通过政府建设控制住房价格和建设标准，另一方面通过强制性公积金支持实现住房开发和消费的循环，这是一种政府提供福利、直接干预的准市场体系，需要诸多严格、苛刻的制度和管理条件。目前，一方面，政府已经放弃经济适用房为主体的保障性形式，另一方面，由于没有公积金制度之外的其他保障性住房金融，加上公积金规模小，同时存在许多问题等，所以，保障性住房的融资，事实上主要是通过商业银行信贷实现的。公积金所发挥的投资和融资作用相当有限，仅在住房消费信贷方面，实行商业银行贷款和公积金贷款进行组合。 (二)投资体制存在的问题 无论是在以经济适用房为主体的目标设计下，还是在经济适用房的主体地位被废弃之后，保障性住房的投资体制都没有理顺。保障房投资仍然存在以下问题： 1、政府投资。一方面，政府投资比例过低，另一方面投资隐性化。对于保障房的政府资金投入，目前多数城市主要由中央规定的三部分构成：中央投入当年保障房建设投资总额的10%、当年土地出让金收入的10%和部分公积金增值收益。这些要分别投资于廉租房、公租房、棚户区改造、农村危房改造等，其中一部分还要用于房改补贴，真正作为股权直接用于保障房投资的主要是廉租房。目前各地政府在保障房方面的政府支持，主要体现在土地无偿划拨和税费的减免及返还，这实际上也是政府投资，但其产权主体及股权结构不清，资产被大大低估。 2、社会投资。第一，由于期房制度存在，住房开发主要通过融资实现，开发商自有资金极为有限，缺乏动力直接进行包括保障房在内的投资并持有，乃至进行针对保障对象的出租；第二，由于没有股权投资的制度设计和政策优惠，加上基金等股权投资较为落后，企业、非营利机构和机构投资者对保障房投资(或者商品房投资持有用于对保障对象的出租)积极性不高；第三，由于缺乏相关政策优惠和稳定而持久的盈利模式，开发商不愿意从事廉租房、公租房、经济适用房、限价房和危改房等开发和投资；第四，在住房货币化分配的体制下，职工单位将对职工的住房分配内化在工资中，同时为职工缴纳公积金，因而也已经失去了直接投资的责任和动力。 3、个人投资。面对商品房价格快速地高涨，首先，富裕家庭开始大量投资商品房并按商品房的市场价格向社会出租，在缺乏稳定的制度安排和优惠政策的情况下，他们没有渠道、也没有动力投资保障房；其次，保障家庭尤其是低收入家庭以及中等收入的年轻家庭拥有投资购房的欲望，但购房投资能力相对不足，限价房、经济适用房、棚户区改造房、拆迁安置房数量有限。 4、投资管理。第一，廉租房和公租房虽然都是由政府投资的，但是出资人及其代表主体缺位，产权模糊，出资者、建设者、经营者和管理者的定位不明，责任不清；第二，对于限价房、经济适用房、拆迁安置房、棚户区改造房等有限产权房，政府虽然以土地无偿划拨、基础设施配套、税费优惠等方式进行投入，但其产权模糊，尤其国有产权和股权比例界定不清，资产管理和增益收益的管理不到位。总之，没有建立起清晰而有效的投资管理和资产管理体制。 (三)融资体制存在的问题 目前保障性住房的融资主要是公积金信贷、商业信贷以及两者的组合，债券融资刚刚开始，融资体制和机制存在较大的缺陷和问题。 1、金融工具。从整个金融体系看，目前政策性金融规模狭小，而由于资本市场还不够发达，商业信贷在住房金融体系中处在绝对的垄断地位。第一，在没有政策支持的情况下，认为保障房成本高、违约风险大、盈利低，缺乏信贷动力；第二，目前的公积金由于规模有限，缺乏合理的制度设计等，承担的政策性开发和消费融资的能力也还十分有限；第三，虽然中央决定发行地方政府或企业的保障房建设债券，但如果不就债务偿还、风险担保和保险作出制度性合理安排，证券认购将会受到影响，未来也会出现难以避免的问题；第四，目前对商品房融资的信托已经开始出现，但是针对保障房融资的信托业务并没有开展；第五，虽然针对商品房的上市融资已经有了一定的规模，这些上市公司甚至也承担一定的保障房建设任务，但是完全针对保障房的上市融资还十分缺乏。
