我国房地产经济发展的目标模式是建立以市场机制运行为主、辅以 政府宏观调控与法制监督的成熟的房地产市场经济。房地产市场是否发 育成熟及其成熟度对房地产价格的形式与监控、市场主体的经济行为有 很大的制约作用。因此，客观地分析我国房地产市场的发展现状对于未 来房地产投资、交易与房地产业政策设计有重要的参考作用。 一、房地产市场发育成熟的特征 1、 多级化的有序的市场结构：土地使用权出让市场（一级市场） 、房地产开发市场、房地产次级转让市场等形成的纵横交错的市场网络 及序列结构，使房地产权属在各级市场中能依法自由移转、让渡，房地 产资产价值易于变现，形成市场畅通、交易活跃的局面。 2、 多样化的交易方式：市场的存在为房地产的货币化提供了前提 ，而多样化的交易方式则使房地产的变现能力大大增强，拓展了融资渠 道，降低了投资风险。除了普通的租售方式外，拍卖、抵押、典当、股 份化、证券化、互换等房地产交易方式的出现，既使权利人有多种选择 机会，又能形成多样化的房地产价格序列，便于房地产价格评估与价格 3、市场信息真实、 丰富且沟通便捷：房地产市场信息包括房地产 商品本身的质量及权利限制、区域环境状况及发展前景、政策导向，各 种交易价格的历史积累及横向交流。沟通便捷指市场主体获取市场信息 的成本低、透明度高、准确性强、参考价值大。沟通的便捷度取决于中 介服务的完善度及政府部门的市场管理服务质量。 4、 房地产商品的供求弹性较为明显：供求弹性本质上是一种微观 运行机制，在价值规律的基础作用下，如果房地产商品的供求量对价格 、收入、得率及相关商品价格的变动的反应程度较为敏感，即意味着房 地产市场运行机制是以价格机制为主，政府及投资者据此可以了解公众 对价格等变动的反应程度及承受能力，从而正确决策。 5、房地产法制完备、 政府宏观管理得力：完备的房地产法制可以 保障房地产权利人的合法权益，确保房地产交易的公平与公正；政府有 效的宏观管理既能抑制房地产投机、平抑价格，引导房地产业健康发展 ，又能保障中低收入居民的住房消费水平，弥补市场机制的缺陷。 6、理性的市场主体：消费者（买方）应能识别自己的偏好， 在收 入预算约束下能从市场上自由选择能带来最大效用的房地产商品；供给 者（卖方）应是具有投资硬预算约束的独立和经济实体，依据市场信号 与政策信息诚实合法经营，而不是凭借行政权力或其他非市场手段搞不 正当竞争。 7、开放的市场系统。虽然房地产市场具有强烈的区域性， 但并不 能因之而使房地产市场自我封闭，产生垄断、盲目排外及地方保护主义 。开放的房地产市场系统中，投资者与消费者可自由进出市场，适度竞 二、目前我国房地产市场发育状况评析 1、多级化的有序市场结构已初步形成， 但房地产商品在各级市场 中的流转不规范。 我国土地一级市场由政府垄断，土地使用权可以在各种使用者之间 依法转让、出租、抵押，房产的商品属性已成为人们的共识，已能依法 在开发商与消费者及消费者之间自由流转，这些事实标志着我国房地产 市场的结构框架区基本建立。但市场级别的划分是以交易对象的权利限 制为依据的，因此，不同权利限制的房地产只能在规定级别的市场中存 在，否则，便违反了市场准入规则。我国目前一级市场上的划拨土地使 用权大量加入次级市场、公房转租牟利、部分产权房的流通受阻与提前 进入次级市场等问题，引起了市场运转的混乱，造成了国有收益的流失 当前应该制定国有房地产的市场准入规则：（1 ）评估各类划拨土 地使用权的地租价格（地租在一定年限内的资本化，归国家所有）与资 本价格（归土地投资者所有），采取重新出让收取补交的地价。收取土 地使用费（地租及部分投资折旧、得息）及土地增值税（社会投资回收 ）、折价入股等方式参与交易者的收益分配；（2 ）加强分房的租赁管 理，应允许公房转租，但应经产权人同意，转租增值收益应部分收归国 有；（3）鼓励部分产权房购买者补交购房款，获取完全产权， 依法自 由流通；原产权单位对部分产权房进入市场要严加监控，并按规定参与 部分产权房交易的增值收益分配。 2、已出现多样化的房地产交易方式， 但有的交易方式缺乏法制化 、规范化、程序化管理，同时亟待发展、完善新的交易方式。土地出让 有拍卖、招标及协议等方式，土地使用权转让及房产租售已很普遍，房 地产抵押已是新的热点，甚至典当这种古老的方式也重新出现。多样化 的交易方式使房地产的使用价值及潜在价值在多级化的市场体系中有了 多种实现方式，有利于活跃市场、盘活房地产资金。但有些交易方式缺 乏法律约束，交易缺乏公正、公平。例如：房地产抵押这一在国外非常 普遍的融资方式，在我国则出现了不履行抵押程序，不办理抵押登记、
