保障性住房建设千头万绪，但核心的问题只有两个，第一是融资，第二是分配。这两个问题解决不好，保障房制度不仅无法达到预期目标，还有可能导致市场秩序混乱，引发更大的社会不满。 一、困惑：“租”还是“售” 上述两个问题中，首要的就是融资。据住建部估算，完成今年1000万套保障性住房建设的目标所需资金至少1.3万亿元。其中，中央、省级和市县政府将承担5000多亿元，剩余的8000亿元要通过融资解决。但截至5月底，不少城市实际开工率不到三成，与10月底全面开工的目标相距甚远。其中最主要的问题，就是融资。 任何可行的融资方案，都必须建立在该项投资未来收益基础上，保障房也不例外。没有稳定的回报模式，市场融资就是无源之水。典型的例子就是重庆公租房。根据市政府公布的目标，3年建设4000万平方米，需要至少约1000亿元资金。其中，政府投入300亿元，向金融机构融资700亿元。有人算了一笔账，按照目前重庆市公租房的月租金水平为每平方米10元，4000万平方米公租房假定出租率100％，月租金收入为4亿元，年租金收入为48亿元。而700亿元融资，年息约为6％，每年须支付利息42亿元，加上6亿元的维修费用，48亿元租金收入就分文未剩。 更小范围的实践，也证明了这一点。万科在广州的首个公租房项目万汇楼，投资4824万元，即使扣除其中1500万元的万科“企业公民社会责任”专项经费，按照目前的租金收入扣除管理运营费后的5万元利润计算，投资至少需要57年才可以收回。显然，当其他项目的回报高于这一水平时，公租房就不可能获得融资。 纵观现有的四大保障房模式，以租为主的公租房和廉租房，都不可能创造足够的回报率，因为现在市场的租金，都很难保证收益率大于银行利率，公租房的租金远低于市场租金，就更不可能做到这一点。有人以上海为样本，假设年租金以5.7％增长，内部收益率可以达到接近6％；如果年租金增长7.1％，投资回报率也可以达到7.1％。但这只能是理论。保障房作为公共投资的项目，租金的任何上涨，都必定是非常敏感的。 虽然大规模的公租房建设已在路上，但合理的盈利模式仍然没有找到。这就决定了以“租”为主的保障房模式，从一开始就难以在市场上融资。事实上，公租房现在已经开始变味。重庆最近已经开始允许住满5年的租户可以按照7～8折的市场价格购买。换句话说，公“租”房已经变得越来越像限价房或者经济适用房。 实践表明，作为保障房供给的主流模式，如果想通过市场融资，必定是“可售的”-无论是直接出售，还是变相出售。适合条件的保障房模式只有限价房和经济适用房两种。 但以售为主的保障房模式，却大都存在另一个大问题-分配。由于本质上都是以低于市场的价格供给住宅，市场价格和购买价格之间差额，就形成了巨大的寻租空间。目前的解决办法，是通过限定购房者的资格，排除不符合条件的购房者。但在信息不完备和个人财富快速变动的市场环境下，甄别出合适的候选者，不是完全不可能，但代价必定是极为高昂的。 一直以来，假经济适用房之途，规避土地市场，为特定对象和团体牟利的事件层出不穷。经济适用房不仅没有解决最紧迫的需求，反而成为特定阶层谋利的手段。如果任其蔓延，不仅会冲击房地产市场，导致地方政府收益大规模流失，更有可能引发广泛的不满，使得原本为缓解社会矛盾而设计的保障房制度，对社会稳定构成更大的威胁。 如果说当初经济适用房与商品房市场价格的差异不大时，社会还能容忍一定的寻租，那么在商品房与经济适用房价格落差愈来愈大的今天，继续靠这种方式转移社会财富，就很难被社会完全容忍了。这也是为什么曾流行一时的经济适用房，在商品房价格飙升的今天反而日渐式微的重要原因。事实上，以租为主的保障房(公租房、廉租房)模式今天之所以大行其道，很大程度上，就是为了解决经济适用房的分配难题。 二、对策：先租后售 保障房政策之所以困难，就在于面对“两难”：以“售”为主，虽有利于融资，却不可避免地伴随着巨额财富的转移；以“租”为主，可以避免财富随产权转移，但也导致“租值耗散”，使保障房无法融资。 解决“租售两难”的出路，不是以租代售或以售代租，而是二者的结合——通过“租”来解决分配难题，通过“售”来解决融资难题。具体的建议是-“先租后售”，以时间换空间：按照居民可负担的数额，逐月收取租金，一定时间后(比如十年或十五年)，一次性补齐余款，获得完整产权。 这一方案，实际上就是将经济适用房的分配普惠化——既然我们无法公平地分配经济适用房，为什么不能让所有人都有资格分享这一制度的好处？任何“普惠性”制度的前提，必须是“每个人”都可以负担的。否则，政策就只能惠及特定的人群。 怎样在不低于成本的条件下，做到“人人可以负担”：第一，要限定建设的标准和规模(比如50平方米以下)，以控制总价；第二，实行分期付款。这就是为什么必须“先租后售”。
