随着我国工业化、城市化效应不断释放，房地产作为国民经济中的支柱产业已人所共知。近年来举国关注的房价疯涨、国家对房地产业的宏观调控以及上海和重庆先行进行的房产税试点，使人们对房地产税制改革及其开征越来越关注，它已成为民生与民法研讨中的一个重大课题。本文拟从房地产税所涉及的民生与民法角度出发，在对房地产税制改革中的热点、国际上的一些做法与借鉴的分析中，提出一些观点，以供商榷。 一、困惑中的房产税改革 房产税是以城市、县城、建制镇和工矿区的房屋财产为课税对象，按照房产的计税余值或租金收入向房屋产权所有人征收的一种税。它起源于周代，是个历史悠久的税种。1949年建国伊始，中央政府政务院颁布了《全国税政实施要则》，决定开征房产税，1951年8月正式将其命名为城市房地产税；1973年全国工商税制改革中，并入了工商税；1986年9月15日国务院颁布《中华人民共和国房产税暂行条例》，并于当年10月1日起施行，至此，房产税在全国范围内全面征收；1994年分税制改革后，成为地方税的一个重要税种。应该说，在上世纪80年代，以房屋余值和租金收入为征税对象的房产税政策制定是符合时代背景的，由于当时房地产业的商品化程度低，这种税基较窄的税收方式是符合国情的。然而，随着改革开放的深入，随着经济的发展和社会的进步，特别是1990年代以来房产私有化进程的加快，当时制定的房产税政策在很大程度上已经不能适应房地产市场化、商品化、私有化的演变，这一本应在税收中起着重要作用的财产税，由于征税范围过于狭窄等问题的制约，调节功能难以发挥。特别是近年来，随着房产价格的持续走高，政府在屡次收紧住房信贷政策收效甚微的情况下，试图通过调整房地产税收政策，特别是完善房地产保有环节的税收制度来调控房价走势，在一定程度上已成为主流观点。但是，在现实生活中，房产税改革在理想与现实中的煎熬似乎难以成就所谓“最优选择”，仅就其涉税因素中的争议而言，有以下几点： (一)房地分离，适用不同税率。随着1990年土地出让金制度的实行，土地变得有价了，所以即使房和地分离，销售商品房时土地价值也应包括在内。最早的房屋特别是国有企业，其土地价值并未计入房产中，2010年财税121号文件，明确规定土地价值不能从房产价值中剥离，而应该作为房产价值的一部分，但是对国有企业通过划拨或作价入股等没有花费成本便取得的土地，暂不征税。因为有些大型国有企业一旦征税，负担过重。所以第一步亟待解决的是购买商品房时，因为土地价值剥离出来，从而导致房产税税基越来越少的问题。房地产业已经放开搞活，房和地不可分离是税制改革的大势所趋，于是房和地分别适用房产税和城镇土地使用税两个税种的情况显得很不合理。 (二)“重流转、轻保有”，征税范围过窄。房地产税收主要集中在房地产土地取得、房地产开发和转让环节，而在房地产保有环节的税收却相对较轻。这种状况的存在一方面加重了房地产开发转让环节的经济负担，导致土地价格持续上涨、房地产价格居高不下；另一方面又使得房地产保有环节经济负担相对较轻，房地产投机现象十分严重，从而房地产偏离了其居住的基本功能而是成为了投资升值的工具和载体。 关于征税范围过窄的问题，首先，房产税征税范围有限，它的征收范围是城市、县城、建制镇、工矿区，不包括农村。实际上，2000年以后，中国高速发展的铁路公路建设使得城乡地理位置的差距已经不是制约企业发展的瓶颈了。因此，对坐落在农村和坐落在郊区的企业适用不同的税收政策显得很不公平。其次，即使是城镇和工矿区，房产税也只对经营性房产征收，而不对自用居民住房征收，且只按房产购买原值征收而不对增值部分征收，从而不能有效发挥控制调节作用。再次，房产税的征收也不包括房地产开发企业在建的和没有出售的商品房，于是在房地产价格飞速上涨的情况下，便变相鼓励了房地产开发企业囤房、囤地，鼓励了房地产开发企业减慢工程进度和售房速度以坐等房地产升值的行为。 (三)计税依据难以核准，征管难度大。房产税计税依据是按账面价值征，因此要随会计制度确定，那么不同时期购买的相同房产便会承担不同的税负。从房产税的发展趋势来看，对个人征税已成定局，如果按账面价值计征，那么同一个小区也会出现因为买房时间不同而负担不同税负的情形，于是纳税单位(个人)房产税计税依据难以核准，对征管工作也会带来很多困难。再者，房产税有从价计征和从租计征两种模式。当某一房屋既有自营部分又有出租部分时，出租部分房产的原值在从价计征时如何计算减除，又难以划分清楚。此外，在房产原值核定方面，存在不少私营企业或个人自建的房产，税务机关难以按市场价格去征税，即使有的企业申报房产原值明显偏低，税务机关也无依据进行查证。在房产租赁方面，由于租赁收入税收负担高，催生了一部分房屋出租人偷逃税收的动机，再加上房产租赁交易者行为的不规范性和隐蔽性，租房协议往往签成阴阳合同，其中一份低价合同是专门用来应付税务部门征税的。所以说，两种可供选择的计税依据，导致了按原值计税与按租金计税税负差异较大以及房产原值操作中难以准确把握等问题。 (四)收入规模较小，难以发挥调控作用。随着社会经济的发展，流转税、所得税都会有一个较大幅度的提高，而房产税却不能随着房地产的增值而大规模地增加税收收入。虽然当前的房地产市场价值非常高，但是房产税税收收入规模却很小，2010年全年城镇土地使用税约1000亿，房产税约900亿，两项保有环节的税收总和大概2000亿，规模非常小。反观国外，房地产税占地方税收收入的规模高达70％至80％，甚至有些国家可以达到90％。而我国房产税规模明显过小，这一方面造成了地方政府财力事权不匹配的现象，另一方面较轻的税负也不利于政府对房地产业进行宏观调控。
