美国住房金融市场：运行机制、监管改革及对中国的启示

      2010年12月召开的中央经济工作会议指出，“要加快推进住房保障体系建设，强化政府责任，调动社会各方面力量，加大保障性安居工程建设力度，大力发展公共租赁租房，缓解群众在居住方面遇到的困难。”并首次明确提出“逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系”。这是党中央切实关心住房困难群众和分层次解决城市家庭住房问题的重要举措，而银行是否有持续性的放贷意愿是保证这一举措能否落到实处的关键。

      美国1933年以后逐步建立和完善的“一级市场政府信用增级+二级市场流动补充机制”对我国解决城市中低收入家庭住房问题和促进住房市场进一步发展具有重要的借鉴价值和现实意义。

      一、美国住房金融市场体系与运行机制

      20世纪30年代大危机后，美国逐渐建立起了较为完善的包括住房金融一级市场、二级市场和立法与监管的住房金融运行与调控体系。其中，在一级市场中建立了针对中低收入家庭的政府担保机制，而在二级市场中建立了以“两房”为核心的、通过证券化补充抵押市场流动性的机制。尤其是政府在解决中低收入家庭住房问题中扮演了十分重要的角色。

      (一)一级市场

      美国住房金融一级市场参与者除借款人和开发商外，包括贷款机构、中介机构、政府机构等，形成富有特色的美国住房金融一级市场(见图1)。

      

      图1：住房金融一级市场：参加主体与运行机制

      1.多元化的放款机构

      美国的抵押贷款机构主要包括商业银行、储蓄银行、储蓄贷款协会、抵押公司(或抵押银行)和信用社。这些机构是抵押一级市场最主要的资金供给者。其中，储蓄银行、储蓄贷款协会是传统的抵押贷款机构。但是在20世纪80年代储贷危机之后，抵押贷款市场结构发生了变化，商业银行成为最主要的住房贷款资金供给者。

      在美国金融危机前的抵押贷款市场中，抵押银行发挥了非常重要的作用，其中不乏像countrywide这样的超大型抵押银行①。因规模不同，抵押贷款机构在一级市场中的作用和业务形式有明显差异。小型贷款机构的主要作用是签订贷款合同，受资金规模限制而难以大量和长期持有抵押贷款。通常的情况是签约以后将抵押贷款卖给大型抵押公司、大型银行或保险公司，后者也可能再转卖给“两房”。与商业银行等存款式抵押贷款机构不同，抵押银行不能吸收存款。因此，其贷款资金来自于资本金和商业银行授信资金。

      商业银行，特别是大型商业银行在抵押贷款一级市场中扮演了多重角色：一是自己签约抵押贷款；二是批发买进其他放款机构签约的抵押贷款；三是向抵押银行提供信贷额度。从这个意义上讲，商业银行是抵押贷款一级市场最主要和最终的资金供给者。

      2.分工明确的中介机构

      除抵押经纪人外，中介机构还包括保险、担保、评估、信用管理以及产权管理等机构。其中，经纪人主要充当借款人和放款机构的中介，将借款人打包分组并推荐给不同的贷款机构，降低借贷双方的交易成本，提高签约的成功率。信用管理局则为放款机构提供全面、准确、快捷的借款人信息。商业担保公司为一般抵押贷款提供担保，政府担保机构(如FHA)则专门为中低收入借款人提供担保，以增强其信用，从而使其获得银行的信贷支持。

      3.建立政府担保机制

      1933年大危机后，为刺激经济复苏和满足家庭购房需求，美国1934年成立了联邦住房管理局(FHA)，1944年成立了退伍军人管理局(VA)，1994年成立了农村住房服务部(RHS)，专门为中低收入群体和退伍军人等特定人群购房提供政府担保。其中，FHA隶属于美国住房与城市发展部(HUD)，而RHS隶属于美国农业部(USDA)。以FHA贷款为例，因为有政府背景的联邦住房管理局的担保，商业银行等放款机构向城市中低收入家庭购房发放贷款的意愿增强，并大幅度减低这些家庭抵押贷款的信贷门槛，如较低的首付比例(可低至3%)、较低的信用分数要求(比一般商业贷款低)、贷款期限更长。这些特殊做法大大提高了中低收入借款人的贷款可获得性。

      4.多样化的贷款产品

      按利率是否可变动来划分有固定利率贷款(FRM)、可调整利率贷款(ARM)；按借款人信用等级来划分有最优贷款(prime)、次级贷款(subprime)、超A贷款(Alt-A)等三类；按还款方式来划分有等本息、等本金、分级偿还；按贷款后的债务整合来划分有再抵押贷款、反向抵押贷款、住房净值信贷额度和住房净值贷款等；按照担保人来划分有一般抵押贷款和政府支持抵押贷款项目，后者如联邦住房管理局贷款和退伍军人管理局贷款。

      (二)二级市场

      随着住房市场的迅速发展，资金来源成为抵押市场进一步壮大的制约因素。为帮助银行等改善资产流动性和得到更多的抵押贷款资金，美国逐步建立和完善住房抵押贷款二级市场，一是1932年成立了联邦住房贷款银行体系(FHLBank)，FHLBank通过发债融资向其认可的会员单位提供低成本抵押资金；二是放款机构、保险公司、FHLBank等机构间开展贷款合同转让；三是通过“两房”实施贷款证券化。抵押贷款二级市场极大地促进了一级市场的发展。