经济适用住房购买政策与贷款政策冲突的原因及对策

      一、引言

      随着2010年10月28日第一批9笔购买经济适用住房贷款的成功发放，历时31个月的上海经济适用住房试点工作，终于迈出了从中央倡导到地方真正落到实处的第一步。2008年3月9日温家宝总理政府工作报告中提出了“居者有其屋”的目标，其后上海市人民政府制定并颁布《上海市经济适用住房管理试行办法》，2010年6月29日上海公积金管理中心颁布《上海市住房公积金个人购买经济适用住房实施细则》，2010年6月30日中国建设银行上海市分行发布《个人购买经济适用住房贷款管理办法》(试行)。2009年12月末上海市徐汇区住房保障中心开始接受居住困难者购房申请，对购买经济适用住房申请人资格和提交材料真实性进行审查，然后房地产公司对符合政府购房条件的申请人实施摇号选房并签订经济适用住房(预)出售合同，随后对购房申请人进行贷款资格审查，同具有还款能力的申请人签订《上海市经济适用住房贷款合同》，最后向借款人发放贷款。2010年10月28日第一批购房申请人从开发商手中拿到了经济适用住房的钥匙。笔者在跟踪这一过程中发现，住房保障中心认定符合某区购房条件的申请人有1671户①，他们先向徐汇区公积金中心提出纯公积金借款申请，通过审批的有481户，后有597户向银行提出公积金、商业组合贷款申请，而通过审批的346余户。为什么约占71%的1190户符合政府经济适用住房购房条件的申请人不符合公积金中心的贷款条件？为什么约占42%的251余户符合政府经济适用住房购房条件申请人不符合银行的贷款条件？直接原因是购房政策与贷款政策的冲突。

      二、经济适用住房购房政策与贷款政策冲突点及其表现形式

      经济适用住房是指已经列入国家计划、由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造、以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房，它具有社会保障性质和经济性、适用性的特点，这种零地价、低利润、低税率的经济适用住房，其实际价格为同类型房产的50%，见表1。

      《上海市经济适用住房管理试行办法》中关于经济适用住房申请对象主要条件包括：(1)人均住房面积15平方米以下；(2)人均可支配收入2300元以下；(3)人均财产低于7万元等。

      

      《上海市住房公积金个人购买经济适用住房实施细则》中关于经济适用住房公积金贷款的申请额度规定：借款人、共同借款人计算住房公积金月缴存额的工资基数×规定比例×12个月×贷款期限。

      《个人购买经济适用住房贷款管理办法》(试行)中关于经济适用住房贷款额度计算规定：(1)纯商业性贷款的贷款额度和组合贷款的贷款额度根据借款人及家庭的还款能力确定，最高均不得超过房屋总价的80%；(2)纯商业性贷款最高可贷额度=家庭月可还款额÷万元还款试算表中对应贷款年限的月还款额；(3)以所购经济适用住房作抵押并由区(县)住房保障机构承诺回购的，贷款期限最长不超过10年，其每月还款额见表4。

      经济适用住房购房政策与贷款政策冲突在实践上的表现形式见表5和图1。(1)根据表5和图1数据分析得出：相当部分购房者月实际收入难以覆盖银行月实际还款金额。以某区经济适用住房最小面积46平方米、最低房价4563元/平方米计算，借款10年，月最少还款在1705元以上，是最高收入家庭还款能力的下限,却是最低收入家庭还款能力的上限，即人均收入900元以下的低收入家庭还是无法支付最小的经济适用住房贷款；以最大面积89平方米、最高房价5790元/平方米计算，借款10年，月最少还款在4184元以上，亦排在最高收入家庭还款能力的上限，即人均收入2300元以下的高收入家庭同样也支付不起最大的经济适用住房贷款；(2)符合经济适用住房购房政策对象，不一定符合金融机构贷款政策的，如刚退休的王女士提出经济适用房的申请已获住房保障中心批准，但金额15万，期限10年的个人住房贷款申请未获银行批准。政府住房保障中心批准的依据是均月可支配收入低于2300元。银行不批准的理由是，王女士退休工资为1200元，扣除规定的500-600元生活费后可用于还款金额600-700元，不能覆盖15万元贷款月最低还款1522元条件。

      

      

      三、引发经济适用住房购房政策与贷款政策冲突的原因

      从图1可以清晰地看到，月还款能力在4500元以上的家庭，有能力归还84-89平方米经济适用住房贷款；月还款能力在3500-4500元以上的家庭，有能力归还64-69平方米经济适用住房贷款；月还款能力在2000-3500元以上的家庭，有能力归还46-48平方米经济适用住房贷款。