上海和重庆的房产税试点方案在2011年1月底正式公布，这是我国住房制度发展历史中具有里程碑性质的一个事件，也是财税制度发展的一件大事。本文试从房产税的本质与意义出发，探讨房产税方案推进过程中的亮点与问题。特别指出，房产税的深化改革，应该公共决策，需要更加公开、透明和广泛参与。 (一)房产税方案是否达到预定的初衷 要评价一个改革方案，首先要看这个改革的初衷是什么，方案是否与初衷有较高的吻合度。那么，房产税改革的初衷到底是什么？财政部2010年9月曾就为什么要进行房产税改革做出公开回答，大意是对个人所有的住房恢复征收房产税是必要的，主要目的有四：一是有利于调节居民收入和财富分配；二是有利于健全地方税体系；三是促进经济结构调整及土地集约利用；四是引导个人合理住房消费。[1]由于近年来主要城市房价高涨，从公众角度而言，对第四点期望最高，即希望通过房产税来打击囤房投机，从而控制房价增幅，甚至挤出房价泡沫，降低房价；所以，媒体最大的关注点基本也是看其能否达到抑制房价的效果。 一般而言，要达到“引导个人合理住房消费”的目的，课税税率和课税覆盖面是关键。房产税最大的难点是：对增量还是存量征收。从理论和公平性上说，房产税要收理应全部征收，不能只收增量，否则同房不同税。“横向”如果不公平，双轨制将造成资产定价的极大扭曲，失去调节住房与财富分配的功能，于转换财政收入机制也无益。但如果从现在开始全部存量都征收，又有“纵向”不公平之嫌。买房时候不说收而现在收，有悖契约精神和有欺诈之嫌；除非对存量房纳税人作适当补偿，然而，目前很难操作。房产税第二个难点是税率的多少。如果税率太轻的话，不仅无济于事，反而可能因为“利空出尽”而引起房价的大反弹。反之，如果太重的话，很难把握分寸，对市场形成类似休克疗法的效果，而且会因为给普通自住居民造成过重的财务负担而招致反对，难以推行下去。刘尚希认为，物业税调节房价的前提是税负不能转嫁，通过税收拿走炒房者的一块收益来减弱投机性需求；否则，税收所起到的作用不是抑制房价，而是推高房价。同时认为，即使打击到炒房，降低了房价，这也是一种休克疗法，可能导致房地产市场崩盘，不足取。[2] 细观上海、重庆出台的房产税，两地的房产税税率都比较低。比如上海的房产税税率只有0.6%，而大多数非高档住房(房价低于全市上一年度均价两倍的商品住房)只适用0.4%的税率，国际上房产税税率基本在1%左右。不仅如此，上海的税基还要根据市价打七折。这样低的税率，其实对财政增收的贡献也很小。对上海房产税的纳税人来说，即使不考虑免税额，新购一套400万元的高档商品住房(200平方米*2万元/平方米)仅需纳房产税1.12万元(400万*0.4%*70%)，在一些高档社区，其与物业费加水电费差不多。如果有180平方米的免税额(本地户口或常住的三口之家)，实际每年只缴纳房产税1120元(20平方米*2万/平方米*0.4%*70%)。对于买得起400万住房的家庭而言，这个负担微不足道。不过，对于房产税的承受者，这样的税率，尽管对其直接的财务影响或不大，但对其心理上的安全感会有很大冲击。因为房产税是年年交，而且随市值浮动，即使现在房产税可能只有几万元甚至几千元，但日后很难预测。是继续持有等待并不确定的资产升值但要付出越来越多的持有成本，还是尽快套现获取可确定的收益并减少持有成本，房产炒家很难把握。投资收益在财务上不确定性的增加，对以投资为主要目的的购房者形成了威慑，就此而言，两地房产税的税率，总体是适合的。 再从覆盖面来看，上海来自外地的非常住居民新购商品住房直接全额适用房产税率，而上海常住居民则可首套住房免税，这样的政策容易受到支持，也符合在住房领域鼓励自住需求、反对投资需求的政策引导。但由于只管新购，对存量房不征税，调节财富分配的功能基本落空，对囤房的打击相对有限，可以增加的税源也较少，土地利用格局基本难以发生大的变动。 综合而言，两地的房产税试点方案，相对财政部提出的四点预期目的，第二点“健全地方税体系”在形式上完成了，第四点“调节住房需求”有一定、有限的体现；但第一点“收入和财富分配的调节作用”和第三点“对经济结构和土地解约利用的引导作用”，暂时还没有得到落实。 (二)房产税不对存量房征税是否公平合理 对于最关键也是最难办的存量房征税与否问题，上海实施的方案是不征税，重庆也只对极少数别墅征税。很多人对此提出质疑，表面上看起来确实有些不公，同“房”不同税，囤房几套甚至几十套的都没事，新购哪怕一套反而有事。但换个角度而言，此举也有合情合理之处，即不管之前囤房多少，都是按照当时没有房产税的“游戏规则”。新出台的政策按理说只能对颁布之后的行为有制约，而不应该对历史行为有惩罚，否则会让人质疑政府的信誉。 不过，上海房产税虽然不直接对存量房进行征税，但只要家庭新购住房，就把原有住房面积全部加总算总账，这点对囤房很有杀伤力。上海房产税征税面积为：新购面积与所有住房面积超出60平方米免税*人数，两者取最小值。也就是说，虽然存量房计入，但征税最大面积不会超过新购房面积。这样尽管没有直接打击囤房，但一旦新购，存量房就要计入免税面积，如此一来，原来囤多套房者只敢出货，不敢轻易进货了。而如果没有囤房者在市场上兴风作浪，不靠原始资本积累，住房购买力只来自新增刚需和改善型，住房市场的秩序会正常很多，房价也会理性很多。从中长期来看，囤房者只有交易才能套现收益，最终大多数自住需要以外的空置存量房还是要交易，纳入房产税范围。即便不交易而出租，房子使用起来了就是最大的意义。 (三)房产税改革试点应认真总结经验教训 房产税的试点方案与预期相差较远，这并不奇怪。上海和重庆的房产税，实质只是房产消费特别税，力度有限，涉及面非常小，这主要是基于使试点顺利启动而不会造成太大市场波动和社会震动的稳妥考虑。而既然是试点，就不要惧怕失败和风险，先易后难，总结经验教训，稳步前进。何况两地方案中还有不少亮点值得品味，比如上海虽然对存量房不征税，但把存量房计入免税额，既超出了市场先前认为存量房一概“既往不咎”的预期，让市场看到政府对打击投机的决心，又避免了太大的社会阻力，体现了较高的公共政策技巧。
