一 引言 住房是个体生存、发展的基本需求，而购买住房通常会构成家庭最大的单项消费（或投资）支出。近年来，由于中国城市化进程的加快、人们居住水平要求的不断提高以及市场上其他因素的影响，使得住房价格的上涨幅度远远高于工薪阶层收入的上涨幅度。过高的房价超出了大多数居民的经济承受能力，“买房贵”已经成为社会生活中的突出矛盾之一。住房价格上涨过快直接影响城镇居民家庭住房条件的改善，影响金融安全和社会稳定，甚至影响到整个国民经济的健康运行（张晓晶与孙涛，2006）。中国社会科学院发布的“中国社会形势分析与预测”的年度报告（2008）指出，尽管政府采取了一系列重要措施来平抑房价，但是房价的增长，特别是住宅价格的增长仍然过快。房价的上涨速度大大快于居民消费水平的增长速度，给人民群众在住房方面的消费带来了很大的影响。特别是由于房价持续增高，使城市居民产生房价仍将上升的消费预期，很多家庭希望尽快解决住房问题。 实际上，对住房和房价问题普遍关注主要源于中等收入阶层。导致这一问题的根本原因在于当前的住房体系中除了面向低收入家庭的保障型住房外，其余绝大多数人群需要通过购买商品房来解决住房问题，而现实的房屋供给体系中又缺乏对应中等收入家庭的供应和消费层次，也缺乏对应中等收入阶层的住房分类指导政策。当房价出现较快增长，明显高于经济增长和居民收入增长时，这一体系上、制度上的不足更加凸显。自住房货币化分配政策实施以后，城市居民住房需求的满足主要取决于居民的住房承受能力（housing affordability）。① 从20世纪80年代以来，“住房承受能力”一词被用于政府的住房政策制定（Whitehead,1991），并频频出现在北美、西欧的一些研究文献中（Hulchanski,1995）。20世纪80年代末期以来，经济合作组织（OECD）国家纷纷将市场辅助手段引入面向（中）低收入家庭的公房计划，（中）低收入人群的住房承受能力问题成为人们关注的中心。人们之所以关注住房承受能力问题，其原因有两方面：第一，住房是大多数家庭或个人的一项最大的支出项目；第二，许多城市普遍经历着住房价格和租金的上涨（Quigley and Raphael,2004）。 住房承受能力是住房市场的重要信号（夏刚，2008）：住房消费者根据住房承受能力选择住房消费；住房生产商通过评估不同收入阶层住房承受能力来制定不同的产品开发战略；政府根据住房承受能力确定住房保障标准、保障范围；金融机构出于风险管理需要而评估购房抵押贷款家庭的住房承受能力。可见，住房承受能力是研究住房市场和住房制度的重要指标。目前，相当多的文献都在研究如何衡量住房的承受能力（Hui,2001; Lau与Li,2006; Chen等，2009；向肃一与龙奋杰，2007；张清勇，2007；周仁等，2010）。国外也有不少研究关注住房承受能力的变动特征及其影响因素。例如Skaburskis（2004）采用1991～1996年加拿大人口调查数据研究了地理位置、区域差异、移民身份、种族、收入水平、收入来源和教育水平等因素对住房承受能力的影响，结果发现城市和区域差异以及教育水平基本上没有影响，而就业水平和收入来源才是主要影响因素；同时种族和移民身份也有独立于其他因素的影响。Wood和Stoakes（2006）运用澳大利亚1981～2001年的人口普查数据研究了澳大利亚维多利亚州居民的住房支付能力从1981～2001年的变动趋势，结果发现在此期间居民的住房支付问题恶化了，其中低收入者的住房支付问题的恶化最为严重。 由于中国正处于转轨经济时期，所以中国居民住房承受能力的特征及其影响因素可能与发达国家存在一些差异，但是目前国内还鲜有文献从微观层面关注这样的问题：什么影响了中国居民的住房承受能力？其中主要的原因是大量可靠的微观层面（个人、家庭）数据很难获得。源自广州市国土房管局的“限价房购房需求调查”数据为我们提供了一个绝佳的研究机会。或许，也只有了解了影响居民住房承受能力的各种因素，才能让我们对房价的持续上涨以及不同人群对房价的承受能力有一个更清晰的认识。 我们运用广州市国土房管局自2009年11月中旬开展的为期3个月的“限价房购房需求调查”数据，② 分析检验了影响居民住房承受能力的因素。研究结果表明：除了居民正常工作收入，住房福利以及预期未来收入能显著提高住房承受能力外，居民的职业类型对居民的住房承受能力也有显著的影响。其中，在公务员系统、国有企业工作的居民的住房承受能力要显著高于民营企业、外资企业、事业单位和其他单位，反映出前者有更高的工资外收入和福利。高校和科研机构背景的居民在住房总价和首付的承受能力上要显著高于民营企业、外资企业和事业单位，但其月供的承受能力却不如后者。民营企业、外资企业和事业单位背景居民在住房承受能力上没有显著区别。除此之外，居民教育程度、工作年限以及父母亲属对首付的支持也对住房承受能力有显著的正面作用。 本文以下的安排为：第二部分是对本文的数据样本及分析变量进行详细的说明；第三部分是本文的经验分析；第四部分是结论及政策建议。 二 数据样本和分析变量 （一）样本选择 2006年5月24日，国务院出台了《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发［2006］37号，下称37号文）。37号文从调整住房供应结构、节约利用土地资源、稳定住房价格出发，规定普通商品住宅用地需要采取在限套型、限房价基础上竞房价、竞地价公开出让的方式确定开发建设单位，提出了限价商品住房的概念。也就是政府在出让土地给开发商时就制定房屋销售的价格上限，开发商在考虑销售价格上限和自己开发成本的条件下报价竞争土地。政府对各个地块上房屋价格上限的制定可参照该地块周边一手房、二手房的价格等标准来制定。为贯彻落实37号文，从2006年8月开始，限价商品住宅逐渐在广州市推行，采取“双限双竞”方法公开出让居住用地10宗。 广州作为国内的一个大都市，其房价有一定代表性。③ 广州限价房的申购群体是中等收入阶层，他们对住房承受能力基本上能反映居民的平均住房承受能力状况。2009年11月中旬开始，广州市国土房管局开展了为期3个月的“限价房购房需求调查”，问卷的问题主要围绕被调查者对限价房销售对象、限价房价格、限价房供应数量和限价房分布区域等方面展开。这次问卷调查总共回收15789份有效问卷，根据填表意愿的不同，问卷可以分为两种：有购买意向人群（以下简称申购者）的预登记和需求调查。回收的有效问卷中包括12986份申购者问卷和2803份需求调查问卷。这为我们分析居民背景与住房承受能力提供了一个绝好的研究机会。问卷中包含了以个人名义申请限价房和以夫妻共同名义申请限价房两种状况，其中超过2/3的样本都是以个人名义申请。由于以夫妻共同名义申请的样本数据中配偶数据有较大遗漏和缺失，本文选取其中以个人名义申请的样本作为研究对象，包含总有效样本达10121个。
