从“配给”到“自由选择”

      一、引言

      从1978年邓小平提出住房也可以实行商品化的论点直到1998年停止住房的实物福利分配，我国住房实物福利分配制度向市场化改革经历了整整20年①。从1998年下半年开始至今实行的是住房分配货币化以及逐步建立住房保障制度(国务院，1998)。整整30年的住房制度改革是否提高了住房资源配置的效率和公平程度？目前很少有基于系统的微观数据做出严格的实证分析来评价我国住房制度改革的绩效。本书基于1989年和1997年中国营养调查和2005年全国社会综合调查微观数据的实证分析为此提供了肯定的答案。

      新中国成立之初，城市住房被视作一种低工资之外的实物福利，由城市政府或国有企业实行统一管理、统一分配，低租甚至无偿使用。这种住房制度在新中国成立初期满足住房基本需求方面起到一定作用。伴随城镇人口的增长，住房需求持续增加，但低租金甚至满足不了住房存量维护的需要。住房存量的不足与住房需求日益增大的矛盾以及城市政府和国有企业沉重的住房补贴负担，导致了传统住房制度改革终于在1980年启动。

      短缺经济条件下低租金甚至实物福利分配住房的制度虽然在保障基本住房需求方面起了积极作用，但这种非市场的住房分配方式造成三个明显的缺陷：

      (1)低租金制度类似于房租管制(rent control)，受管制的房租水平远低于市场均衡房租水平，因此刺激了住房需求，压抑了住房供给，进一步造成住房短缺②。

      (2)类似于配给的住房分配制度由于分配标准是非价格性的，比如，按职位、工龄、政治面貌等标准，会导致分配上的效率损失。与在住房市场上居民凭货币选票在预算约束下和在给定的市场房租水平下的最优的住房消费量相比，配给制度或者房租管制都会带来消费者效用的损失或者净的社会福利的损失(如果也考虑住房生产者的效率损失的话)。

      (3)由于城市居民不能凭自己的收入约束和消费偏好自由选择住房，而是被动地接受政府或就业单位按个人和单位的政治、行政、社会特征来分配，具有同样收入约束和住房消费偏好的居民可能分配到数量和质量迥异的住房，导致了分配中的不平等。

      图1直观地表明了与市场经济条件下消费者在预算约束下根据效用最大化原则选择最优的住房消费量相比，传统住房分配制度存在效率(消费者福利)损失。

      

      

      

      中国的住房分配从传统的公有住房福利或低租金分配过渡到基本上由居民凭货币选票到住房市场上自由选择，可以说是成功地完成了住房的市场化改革④。但目前很少有运用经济学理论和计量经济学方法来评估我国住房制度改革绩效的研究。本书的创新之处在于用住房制度改革过程中住房潜在需求的变迁来度量住房制度改革的绩效。我们利用1989年、1997年“中国营养调查”(China Health and Nutrition Survey，以下简称CHNS)和2005年“全国社会综合调查”(China General Social Survey，以下简称CGSS)的微观家户和个人数据，分别对中国住房改革过程中不同阶段的三个时间点，即1989年(房改初期)、1997年(住房实物福利分配停止前一年)及2005年(住房分配货币化后)，分别做实证分析，研究中国自1988年全国范围内推广住房改革后，影响居民住房需求的因素以及公有住房居民的“潜在需求”是如何随着改革的推进而变化的。研究发现，我国逐步深入的住房制度改革至少在两个层面上是成功的：(1)决定住房实际需求的因素从“制度性因素”如个人工作性质、就业单位性质等逐步过渡到由家庭收入和市场租金决定的“市场住房需求”，体现房改在促进住房资源分配公平方面的成功；(2)逐步减小的住房潜在需求，印证了房改在满足居民住房需求和提高资源分配效率上的成功。本书的结果可以为评价我国30年来住房制度改革的绩效提供经验证据。当然，住房市场化带来了其他问题，比如中低收入家庭购买力不足、居住区分异(residential segregation)等，但这些问题超出了本文的研究范围。

      本文下一节总结住房经济学中影响住房需求的主要因素及关于住房潜在需求估计的相关文献；第三节解释计量模型的设定；第四节介绍数据来源和变量选择；第五节报告实证分析结果；最后总结全文。

      二、影响住房需求的主要因素

      从严格意义上来分析，对住房的需求要区分开对住房实物资产的需求和对由住房实物所提供的住房服务的需求，前者对应的是住房资产市场，后者对应的是住房租赁市场。由于住房服务是由一定量的住房实物资产所“生产”或“提供”的，因此简化的分析可以直接用对住房实物(居住空间)的需求来分析。本文所指住房需求指对一定质量的住房居住空间的需求，以平方米为单位。